空き家活用8つの方法と事例を不動産コンサルタントが本気で解説!

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近年、空き家問題が深刻化しており、特に田舎の家を相続したものの活用する方法が分からないという人が多くなってきています。
取り壊す人もいますが、思い入れのある実家を処分することをためらう人もおり、年々空き家が増えてきているのが現状です。

そのため政府は空き家問題解決のため、空き家特別措置法を制定し、自治体が空き家への対策を行える体制を整えるようにしましたが、制定されてからまだ日が浅いためか、そちらの体制も進んでいません。

そこで今回は、使わず放置している空き家の活用方法をいくつか紹介していきます。

賃倍物件としての活用

近年では田舎暮らしが人気が出ており、都市部から移住する人や、平日は都市部に住み休日は田舎の家に泊まるという人も増えてきました。
その際に注目を浴びるのが、アパートなどの集合住宅よりも一戸建てです。

しかし田舎の住宅というのは、需要が極端に少ないため、空き家があっても売却に出されている不動産がほとんどないというのが現状です、
そのため近年では各自治体やNPO団体などが、「空き家バンク」というものを運営し、空き家の活用に力を入れています。

空き家バンクの活用方法

約500近い自治体が空き家対策として空き家バンクを設置しており、その数はどんどん増えてきています。
まずは空き家バンクと検索してみて、空き家のある地域で空き家バンクが行われているかチェックしましょう。

この空き家バンクは自治体主体のものが多いですが、不動産の取引ということで、不動産会社が介在していることが基本です。
そのため費用がかかることがありますが、空き家バンクの場合は、借主とのマッチング以外にも、リフォーム等で費用がかかる時に、費用の助成や補助を行ってくれます。

もちろん、全ての空き家バンクでそのような制度がある訳ではないので、あらかじめの確認は必要ですが、もし制度があった場合は積極的に使うようにしましょう。

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借主負担DIY型とは

つい最近までは、田舎の空き家を賃貸する場合、貸主となる所有者が修繕やリフォームを行ってから貸し出すことが多かったのですが、近年では借主負担DIY型という新しい形の賃貸が増えてきました。

借主負担DIY型とは、居住に支障があるほどの大きな修繕が必要な空き家については、現状のまま借主に引き渡して、借主が自分で修繕して居住する形態の賃貸です。

この賃貸のメリットは、貸主とすれば無駄な修繕費用が発生しないことが第一に挙げられます。さらに借主が自分で修繕するということで、愛着が湧きやすく長期契約になりやすいのです。
もちろん、借主としても、自分好みで修繕ができ、その自己修繕に対しては原状回復が必要ないため、退去時に無駄な費用が発生しないと、双方ともにメリットのある賃貸方法なのです。

しかしこの借主負担DIY型は、未だ広く普及しておらず、貸主が拒否したり、制限をかける場合があります。
無駄なトラブルを避けるために、契約前にキチンと確認をしておいたほうがいいでしょう。

店舗用として貸しだす

空き家を店舗用として貸し出すこともできますが、店舗用として貸し出すには様々な問題があります。

一番に考えられるのは、立地の問題であり、ある程度集客が望める場所でなければなりません。例えば、駅の近くや大通りに面しているなど、かなり立地が限定されてしまうため、全ての空き家で出来るとは限りません。
また、店舗として貸し出すためには、内装がほとんど改装されてしまうため、原形をほとんど留めることはありません。

そのため、思い入れのある実家をなるべく残したいという人には向いていません。

シェアハウスによる賃貸

田舎の物件は都市部の物件と比較して、かなり大きいところが多いです。
そのため、大人数で住むシェアハウスとして活用する方法もあります。

シェアハウスにすれば1人でも入居者がいる限り、家賃収入があるため、集合住宅のような収益低下のリスクを分散することができます。
さらに単身や家族に貸すよりも、合計家賃が高く取れるので、多人数であればあるほど収入が多くなっていきます。

しかしシェアハウスも学校の近くなどの良い条件の立地が求められる傾向があるので、全ての空き家に適応は出来ずに、立地を考えて行うようにしましょう。

公共用途への活用

前述したように空き家を賃貸として活用することはできますが、田舎の賃貸の需要の絶対数というのは少なく、全ての空き家が賃たちとして使われることはありません。
そのため、公共の場として再利用する試みが近年進んでいます。

コミュニティスペースとしての活用

付近の住民が集まって、ふれあうコミュニティスペースとして空き家を自治体などに使ってもらうコミュニティスペースとしての活用方法です。
収益はありませんが、こちらも立派な空き家の活用方法として注目を浴びています。

例えば、付近の町内会の集まりや、小さなサークルなどが活動拠点に困って使用するケースが多く、意外にも需要があります。
そのため利用価値が高く、空き家が無駄にならないというメリットがあります。

元々は住居として使っていた家なので、余程の瑕疵がなければ改装することなく引渡が可能です。
管理にしても使用者たちに任せれば、運営費用もかからずタダで済みます。

基本的にタダで使わせるところが多いですが、中には使用賃借契約として契約するところもあるので、あらかじめ契約が可能かどうかを確認するようにしましょう。

移住者の体験用住宅

近年増えている田舎への移住で、増えているのが田舎暮らしの体験です。

特に自治体が行っており、田舎暮らしの体験ツアーとして、空き家を活用しているところが増えています。
上手くいけば、村や町の過疎化を食い止めることができるとして、近年多くの自治体で盛んになっています。

成功例としては兵庫県篠山市の丸山集落が有名です。
こちらは2009年時にはわずか4世帯と限界集落だったのを、空き家となった古民家の再生事業に着手し、回収した古民家で農業主体の田舎暮らし体験ツアーを始めました。

さらに地元食材を使ったフランス領店を運営することで、人を呼び込み2016年には6世帯23人と、わずかながらも人口を増やすことが出来ました。

もう一つの例として新潟県十日町市池谷という地域があります。
こちらは2004年に起きた新潟県中越大震災で被災した地域であり、もともとから過疎化が進んできたのを震災が起きたことにより、集落危機を迎えることになります。

その際に、震災復興ボランティアと住民が一丸となり町おこしを始めます。
池谷ブランドの「三清水米」を始めとする産直品のブランド化を始めとして、都市部から人を呼び込むために空き家を利用した移住促進を行いました。
その結果、現在では限界集落を脱して、村おこしの成功例として有名になりました。

このような実例が他にもあるため、各限界集落の自治体では、田舎体験ツアーを推し進めています。

民宿として活用する

自治体は、前述した田舎体験ツアーの他にも古民家を民宿として貸し出すケースもあります。
これはNPO法人の会員に限定した民宿にはなりますが、そのNPO法人の会員限定に安価な宿泊費で提供するもので、民宿を始めるにあたり行政からも補助金を得ることが可能です。

ここで大事なのは、営利目的ではなく地域に貢献していると判断されることで、もし営利目的と判断されてしまえば補助金は受けられません。

そのため自治体に申し込んで審査を受ける必要があり、手間がかかる活用方法になります。

この活用方法の成功例としてはNPO法人遊楽があります。
これは約80坪で築150年の古民家を当時とほぼ変わらない状況で使用し、維持保全の目的として活用しています。

さらにその古民家を活用することで、田舎体験ツアーを推し進めて地域の活用化を目指して活動しているようです。
このように実績が認められるようなものでなければ難しく、自治体とよく打ち合わせをしなければ難しいでしょう。

文化施設への提供

一部の地域で行われているのが、空き家を資料館や図書館等の文化施設として活用する方法です。

これには、ある程度綺麗な状態で古い空き家が残っているか改装するかなどの方法がありますが、文化施設への提供ということで個人のみではできません。
それができるだけの金銭的な余裕があれば別ですが、多額のお金がかかり管理も必要になるため、基本的には運営してくれる法人に頼むことになるでしょう。

このような活用方法は全国的には行われておらず、NPO法人と相談することになります。

成功例としては、東京都墨田区向島にある「こすみ図書」が挙げられます。
これは平日働いている所有者の方が休日だけにオープンする小さな図書館であり、地元にあった古い空き家を一部改装して作ったそうです。
ユニークな内装や、不定期に行うイベントを行うことにより、徐々に人気が出始め、現在では地元住民から人気の図書館として、毎週多くの人で賑わっています。

他の地域では町の資料館として活用しているところも存在するなど、施設の種類は千差万別です。
このように情熱的に取り組めて、地元住人からの了解を得ることが出来れば行えると思うので、興味のある人は挑戦してみるのもいいでしょう。

まとめ

昔過ごした実家を相続し、そのまま住むのであればわざわざ活用方法を考えることなく自分でお使いになればよろしいでしょう。

しかし現在は田舎を含めた地方からの人口流出は止まらず、地方では年々人が減ってきています。

特に東北の秋田県の人口流出がすさまじく、2017年には東北で初めて人口が100万人を切る自体となりました。
一年に約1万人のペースで人口が減っており、何も対策をしなければ人口の減少は留まることを知らないでしょう。

こうした事態を防ぐためにも、増え続けている空き家を上手く活用することで地域の活性化を促す必要があるのです。

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