空き家バンクとは～不動産コンサルタントが教える主な市区町村とメリットや注意点

近年では少子高齢化の影響で空き家の数が年々増えていってきています。

空き家が増え続けていることにより、不動産市場が縮小していっており、売れない不動産が増えることにより、地域の商店街の消滅や電車やバスの廃線、そして住民の流出という事態が起きています。

平成２７年には空き家対策特別措置法が施行されるなど、政府としても空き家の対策に力を入れるようになりました。

しかし空き家対策特別措置法は施行されたばかりで、自治体の中でも進んで行っているところは少ないようです。

そんな空き家の増加を受け、近年注目されているのが空き家バンクの存在です。

今回は空き家問題解消の一つの方法である空き家バンクについて解説していきます。

空き家バンクとは何か

空き家バンクとは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されている組織であり、空き家の所有者と利用希望者を引き合わせる仕組みになっています。

通常の不動産会社でも賃貸物件の掲載サイトなど、所有者と利用希望者を引き合わせたりしていますが、不動産会社に依頼すると仲介手数料を取られます。

それに比べ、空き家バンクというのは営利目的ではないため仲介手数料を取られる心配があります。

・空き家バンクの目的

空き家バンクの目的は、全国に放置されている空き家を何とか有効活用し、空き家を解消することも目的としています。

さらに空き家に人が住むようになれば、周辺地域での消費活動を行うため地域の活性化にもつながる可能性があります。

しかし空き家というのは中々活用が難しい不動産の一つであり、その要因として家々が空き家なのか人が活用しているのか分かりづらいということにあります。

そのため、希望の地域の空き家を調べる必要があり、その空き家を調査する手段として空き家バンクは最適なのです。

空き家を探すには不動産会社を訪ねればと思う人もいるかもしれませんが、空き家バンクに登録されている空き家というのは、立地的にも家屋価値的にも低い傾向があり、需要が非常に限られている場合が多いです。

そういった不動産というのは価格自体も低く、不動産はそこから仲介手数料をもらうため、利益がほとんどありません。

そのため、不動産会社からすると積極的に売り出すだけ損になるわけなので、積極的に行動してくれる可能性が低いのです。

しかし人口減少に悩む自治体としては何とかして空き家に人が住んでほしいと考えています。

そこで空き家バンクに登録することにより、空き家を利用したいと考えている利用者や、その地域に移住を考えている人向けに空き家をアピールすることができるのです。

・空き家バンクの仕組み

空き家バンクには主に、空き家所有者と、空き家を利用したいと考えている利用希望者、そしてその二人を繋ぎ合わせる自治体の三者が関わってきます。

空き家の所有者が空き家バンクへ空き家を登録し、利用希望者は希望する空き家を探して自治体に利用者登録を行い、そして自治体が利用希望者に空き家を紹介すると言った流れになります。

この時の自治体は、あくまで空き家の所有者と利用希望者のマッチングの場を整えるだけで、契約内容については関与しません。

家賃や売買価格については所有者と利用希望者の直接的な交渉によって決められます。

しかし所有者と利用希望者の両方が不動産について素人だった場合、契約が上手くいかなくなる可能性があります。

そのため、自治体によっては不動産会社を介在させることでスムーズに契約を行わせるところもあります。

空き家バンクの利用の仕方

空き家バンクは様々な自治体が登録しているため、利用の手順については自治体ごとに多少異なっていきます。

そこで今回は大まかな流れについて解説していきます。

・空き家バンクへ空き家の登録

まず空き家所有者が空き家バンクへ登録することから始まります。

空き家のある自治体へ登録申請を多なうのですが、様々な必要書類を用意しなければなりません。

まずは自治体が発行している登録申請書に記入をしなければなりません。

そして空き家の情報を自治体の様式で記入する登録カードへの記入。さらに、個人情報の取り扱いについての同意書など、自治体の様式で記入するものは以上です。

他には空き家の図面や写真、謄本などの資料と、不動産会社と契約していた場合は媒介契約書も提出する必要があります。

・自治体による審査

空き家の所有者から登録申請を受けた自治体は、提出された書類を確認し、空き家バンクへ登録してもいいかを決定します。

登録申請が通れば、その旨を所有者に通知します。

書類審査の段階で、空き家の状況が不透明であると判断された場合は自治体が物件調査を行うこともあります。

もし物件調査や書類審査の結果、空き家が損壊などの原因で通常使用が不可能であると判断された場合は登録されないため、もし登録してもらいたいのなら、ある程度修復や清掃などで空き家を使える状態まで戻す必要があります。

・空き家バンクへの登録

こうして登録されることになった空き家は空き家バンクによって、自治体のホームページなどで公開されることになります。

この際に、無断占領や犯罪などに使われるのを防ぐために、ホームページ上では番地などの詳しい住所を公開しないようにしています。

しかし空き家の位置を載せた地図を掲載しているところも多く、調べようと思えば調べることができます。

そのため登録申請時に地図の公開を非公開にすることができます。

・利用希望者が現れたら

空き家を公開して、利用希望者が現れたとしてもすぐに所有者へ連絡がいくことはありません。

利用希望者は物件の詳細情報を得るためには自治体に利用者登録をしなければならず、登録していない利用希望者が現れても所有者へ連絡がいかないようにしています。

しかし、一部自治体では直接利用者へ連絡できるようにしているところもあり、自治体によって違うようです。

もし不動産会社に並行して媒介契約を結んでいた場合は、不動産会社に連絡が入り、物件を不動産会社から聞くようになっている自治体もあります。

どちらにしろ、所有者と所有希望者が結びついた事態で、空き家バンクとしての役割は終了するため、ここから先は当事者間での話し合いになります。

・交渉と契約

交渉と契約行為については当事者間の問題であり、直接交渉するのかそれとも不動産会社を間に挟んで行うのかは当事者に任せられています。

しかし場合によっては、自治体が不動産会社が指定した不動産会社を介在させなければいけなかったり、所有者が不動産会社と媒介契約を結んでいた場合は、依頼している不動産会社を介在させなければいけません。

また、契約終了後に引渡をした後のトラブルについても当事者間で解決する必要があり、そのようなトラブルに自治体が介入することはありません。

空き家バンクの現状

 ここまで紹介してきた空き家バンクですが、現状どの程度利用されているものなのでしょうか。

平成28年の一般社団法人移住・交流推進機構の調査によると、空き家バンクに登録しているのは全国にある1718の自治体のうち、750という全体の43.7％に及んでいます。

平成26年の調査では空き家バンクに登録している自治体が374だったことを考えると、かなりの増加率であることが見て取れます。

これは平成27年に施行された空き家対策特別措置法により、自治体の中で空き家に対する意識が変わったことによるものだと考えられており、意識的改革を成せた点では空き家対策特別措置法は成功したとも言えるでしょう。

まだ空き家バンクに登録していない自治体でも、登録のための準備をしているところもあると考えられるので、今後さらに増えていくものと思われます。

・利用率について

利用率については月間の物件登録数は平均0.9件となっています。

しかしこれは平均であり、中央値を見てみると、一月当たり0.1件以下～0.5件が最も多く41.4％となっています。

これは新規に空き家バンクに登録した自治体が次々と登録しているのが原因であり、多いところでは一月に７件登録した自治体もあります。

一月に１件以上の登録を行っている自治体のほとんどが空き家バンク運営期間が２年以内と比較的新しい自治体であるのも特徴です。

そんな空き家登録率の最も多い自治体は山形県遊佐町の46.5％と、２位に10％以上の差をつけています。

では月間の成約数についてはどうなのでしょうか。

月間の成約数は平均0.4件と登録数よりも少ないことが分かります。

中央値は0.1件以下～0.5件でこれは全体の72.8％を占めており、どの自治体でも借主、買主が不足していることが見て取れます。

物件の累計成約率については、ばらつきがあり56.6％の自治体では成約率が50％未満となっています。

しかし北海道地方は人気が高いようで、成約率TOP3が北海道の自治体です。

一番高かった北海道滝川市が90.8％、北海道富良野市が90.3％と非常に高い成約率を誇っています。

・空き家バンクの課題

空き家バンクの利用率は年々上がってきており、今空き家バンクの登録準備を行っている自治体を含めても、いずれは50％以上の自治体が空き家バンクへ登録することも考えられるでしょう。

しかし成約率については地方でバラつきが大きく、北海道や長野といった知名度と人気が高い地方に注目が集まっているようです。

成約率の高い自治体と低い自治体の空き家バンクをアピールする方法で面白いデータがあります。

成約率の高い自治体では固定資産税納入通知書に案内を同封したり、CATVや町内放送を行うことにより、空き家バンクの存在を住人へ知らせています。

一方、成約率の低い自治体ではホームページや広報誌などで存在をアピールしているもののCATVと町内放送を行っている自治体がほとんどなく、そういったアピールの仕方で差があると言えるでしょう。

しかしそういったアピールができるほどの予算がない自治体もあるため、そういった自治体がどのように空き家バンクを宣伝するかが今後の焦点になってきそうです。

まとめ

空き家バンクは空き家所有者にとって利用者を見つける方法として重要な存在です。

現在、空き家バンクを利用している自治体も増えてきていますが、それでも地域差があり、神奈川県では３つの自治体、東京都に至っては空き家バンクへ登録している自治体がないなど、栄えている地域ではまだまだ進んでいないようです。

栄えている地域なら空き家バンクは必要ないだろうと考えている人もいるかもしれませんが、実は空き家の数は東京都や大阪府など栄えている地域のほうが非常に多いのが現状です。

そのため、今後も登録してくる自治体が出てくる可能性もあり、都会近くの空き家に住みたいという人の利用も増えるかもしれません。

しかし、それは仮定の話で、成立率を見る限りではそこまで多いわけではなくこのままでは、需要と供給のバランスが崩れる可能性もあります。

課題の多い空き家バンクですが、田舎暮らしを考えている人には人気があるため、今後需要が増えていくかもしれません。