空き家対策特別措置法とは~空き家法施行日からの変化をプロが解説

空き家対策特別措置法とは~空き家法で何が変わった?

空き家対策特別措置法という法律をご存知でしょうか。
テレビのニュース番組やネットニュースなどで見たことある人もいるかもしれませんが、具体的な内容までは知らない人も多いのではないでしょうか。

年々空き家が増えていく現在のために施行された法律であり、空き家を持つオーナーにとっては非常に重要な法律なのです。
そこで今回は空き家対策特別措置法について解説していきたいと思います。

空き家対策特別措置法とは何か

空き家対策特別措置法とは平成27年に施行された法律です。

空き家対策特別措置法の目的は下記の通りになります。

・地域住民の生命、身体又は財産を保護する
・生活環境の保全を図る
・空き家等の活用を促進する
・空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する
・公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する

法律の条文のため少し難しく書いており、これでは分かりづらいですね。
少しかみ砕いて説明していきます。

地域住民の生命を保護と生活環境の保全

一番上の条文に書いてある地域住民の生命を保護するとはどのようなことでしょうか。

空き家というのは基本的に古くなって誰も住むことがなくなった建物のことを指します。
買い手が現れず長年放置されている建物は外壁が崩れてきたり、ビルの看板が落下したりと、そこに住んでいる住民や歩行者が被害にあったケースがあります。

他にもごみの放置による害虫の繁殖や臭い、浄化槽の破損などの衛生上の影響など、様々な悪影響が懸念されています。

それを避けるためにも、行政区域に存在する空き家を調査し、著しく保安上の危険にある恐れがある空き家などは強制的に対処できるようになりました。(このことを行政代執行と呼ぶ)
場合によっては強制的に解体となり、その解体工事費は空き家の持ち主の負担になります。もし支払わなければ財産の差し押さえをされる可能性があるので、そうなってしまったら、出来るだけ払うようにしましょう。

しかし、急に強制的に対処するのではなく、指導→勧告→命令という段階を踏んで行われます。
指導や勧告の段階で何らかの対処をすることが出来れば、行政代執行はされないので、早い段階で手を打つのが重要になってきます。
このように、空き家が存在することにより生じる被害を抑えることが出来るのです。

空き家等の活用の促進

古い空き家が残っている場合、上記のような被害を抑えるだけでは何も変わりません。

その空き家を活用するために何か手を打たねばならず、そうしなければ固定資産税の支払いなどで持ち主は損をしてしまいます。
2019年をピークに日本の人口と世帯数は減少していくとみられており、2050年には人口が1億人を割ると考えられています。

さらに平均年収が年々低下傾向にあり、新築の物件を購入する人は少なくなってきました。
そのため、中古住宅市場の動きは活発化の兆しを見せており、古い空き家をリフォームもしくはリノベーションすることで、中古として安い金額で売りに出せば、売却できる可能性が高まっているのです。

しかし税金を負担と感じず、今まで通り放置してもいいと考える人も中にはいるかもしれません。

残念なことに空き家対策特別措置法が施行されたことにより、税金が高くなっているのをご存知でしょうか。
固定資産税と都市計画税は特例対象というものがあり、多くの土地や家屋では元の税金よりも少ない税額を支払うだけでよかったのです。

・宅地の敷地が200㎡よりも狭い場合:固定資産税1/6に軽減 都市計画税1/3に軽減
・宅地の敷地が200㎡を超える場合:固定資産税1/3に軽減 都市計画税2/3に軽減

施行前では空き家であろうともこの特例の対象とされていましたが、施行後はこの特例から外れるようになりました。
その結果、固定資産税や都市計画税が今までの数倍の金額で納めることになり、持ち主としては大きな負担になりかねない事態になったのです。

そのため、持ち主としても空き家に対処しなければ損にしかならず、半強制的に動かざるおえない状況となったのです。

公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する

空き家の対策をすることと、公共の福祉の増進と地域振興に何のかかわりがあるのでしょうか。
前述したように固定資産税と都市計画税の軽減処置の対象から外れたので、持ち主は今まで以上に税金を支払う形になります。

固定資産税は地方税なので各自治体の税収です。
その税金を使用し、道路整備を始めとした公共事業の運営や福祉に費やすことができるのです。

しかしこれには問題があります。
固定資産税が増えたことにより、払わない人が増える可能性があるのです。

固定資産税を支払わなければ、建物と土地は差し押さえられ競売にかけられます。
しかし普段使用していない家を差し押さえられたとしても持ち主としては痛くもないので、そのまま放置するかもしれません。

また、親御さんからの相続などで不動産を取得するとしても使い道がなく、さらに高い税金を支払わなければならない不動産を誰が持ちたがるというのでしょうか。
利便性がよく売れる見込みのある不動産ならばいいのですが、売るのが難しいような不動産では持つメリットがないため、相続を放棄してしまう可能性もあります。

その結果、当初の見込みとは逆に税収が減る可能性も大いにあり、公共の福祉の増進と地域振興の実現は難しいかもしれません。

空き家対策特別措置法の対象になる空き家とは

では空き家対策特別措置法の対象となる空き家とはどのようなものでしょうか。
これを下記のように述べています。

・放置すれば倒壊等の著しく保安上危険となる恐れのある状態
・放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

放置した場合倒壊などの危険性がある場合や、発生した悪臭などで衛星上の問題が起こる危険性がある場合。
それとゴミ屋敷などの状態になっており、周りの家と比べて著しく風景を乱している場合などに該当している空き家が対象になるようです。

対象となった空き家の持ち主はどうするべきか

調査の対象となってしまった空き家の持ち主には連絡がいきます。
もしこの調査を理由もなく拒否してしまった場合は最大50万円以下の罰金を支払うことになるので、注意をしましょう。

対象となってしまった空き家の持ち主へは市町村が連絡がいきます。
そして、前述したように改善のための勧告がなされるのです。
しかし、現状として空き家の調査が進んでいない自治体もあり、その連絡がいつ来るのかが分かりません。

現在売却活動中だとしても管理責任を問われる可能性もあります。

そもそも不動産の持ち主は特別な事情がない限りは、持ち主自身が管理してしかるべきなので、管理もせずに放置していると対象の空き家でなくても注意を受ける可能性があります。
それを避けるためにも出来るだけ自分で管理するか、賃貸や売買などで活用するしかないのです。

現在では管理代行サービスというのも存在しており、自分で管理できないのなら、そういったサービスを活用するのも一つの手です。

施行されて1年以上経って効果はあったのか

2017年現在で、空き家対策特別措置法が施行されて1年以上が経過しました。
施行されてからどのような効果があったのでしょうか。

ここで日本弁護士連合会が施行後1年を経ての全国実態調査をしているので、見ていきましょう。

参考⇒「空家等対策の推進に関する特別措置法」施行1年を経ての全国実態調査

自治体の取り組みについて

自治体へのアンケートを行っており、各自治体で独自条例を制定したところが回答自治体の約32%に上ることが分かりました。
さらに自治体独自の空き家対策部署や活用を扱う部署を作ったところもあり、行政はこの措置法を重要視しているのがわかります。

空き家等の認定をした実績のある自治体は回答した団体の約47%と施行後1年と考えれば、かなり高い数字と言えるでしょう。
しかし人口が10万人以上の市が60%の割合で認定実績があると回答しているのに対し、村レベルとなると28%と小さな自治体では対処が遅れていることが分かります。

さらに法上の対象空き家に認定する基本指針については、あいまいな点が多く、多くの自治体が独自の認定ラインを持っていることが分かります。
特に「建物の適切な管理が行われているか否か」の認定ラインが困難であると答えた自治体が多いようで、未だ困惑している自治体が多いようです。

特定空き家等の条件を満たし、認定をした自治体は全体の約21%にとどまっており、特定空き家の認定に慎重になっています。
その中でも指定都市が約半数の53%の認定実績を持っているのに対し、村レベルでは3%と、こちらも小さな規模の自治体では調査が進んでいないことが分かると思います。

実施実績

また、法上では指導や勧告し命令をする流れになっていますが、その流れの期間が具体的に決まっていないため、こちらも自治体ごとに期間を決めているようです。
勧告から命令の期間の中で最も回答が多かったのが12か月のようで、その長さも相まって、行政代執行はほとんど行われていないようです。(回答した全体のうち3団体が執行したのみ)

しかし持ち主が分からない状態で、解体等を行う略式代執行は行政代執行よりも多く、解体は10団体、修繕は2団体、立竹木の伐採は2団体、それ以外ンは3団体の合計17団体が実績あると回答しています。
これは略式代執行は行政代執行に比べ、指導や勧告のプロセスの期間を必要とせず行うことができることが大きいと思われます。

行政代執行及び略式代執行を行えない阻害要因を聞いたところ、多くは執行費用が高く、回収の見込みが低いことが挙げられました。

これは以前から問題点として挙がっており、所有者が空き家を放置することで行政が勝手に解体してくれると思い込んでしまうというモラルハザードを引き起こすことが懸念されています。
執行した場合は国から補助金が出るものの、それでも満額支払われるわけではないので、長期的に見れば赤字になる可能性が高く、中々踏み込めない自治体が多いようです。

このように施行されて1年以上たちますが、各自治体の動きはまだ鈍く積極的に活動しているところは稀のようです。
今後また空き家対策特別措置法は改正されていくとみられているので、その改正次第で自治体が動くかどうかが決まることでしょう。

空き家対策特別措置法まとめ

空き家対策特別措置法が施行されたことで、空き家の持ち主も自治体も対応に追われています。

持ち主は今後空き家をどうするかを真剣に考えなければならなくなり、売却するのか賃貸で貸すのか、それとも自分で活用するのかを選ばなければなりません。
もし、空き家の対象となり指導と勧告がされた場合は、行政と相談しながら問題の解決に取り組むことにしましょう。

その行政は法上の対象条件などがまだ曖昧なことと予算の都合も重なり、積極的に動くことが出来ていません。
しかし、実績事例もあるため、空き家の持ち主は決して楽観視をしてはならず、今後どうするかを真剣に考えなければいけなくなるでしょう。

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