更地の固定資産税と空き家対策特別措置法の関係を不動産コンサルが解説

更地の固定資産税と空き家対策特別措置法の関係

昨今では、地方の空き家が増え続けている問題が頻繁に取り上げられるようになりました。
なぜ空き家が増え続けている原因の一つに、土地にかかる固定資産税の軽減措置にあるとされています。

更地の状態では土地の固定資産税が倍以上に増えてしまうため、所有者は解体することで損を被ることになってしまいます。

その現状を打破するために2015年には空き家対策特別措置法が施行されましたが、様々な問題があるため、空き家の撤去が中々進んでいません。
しかし放置したままでも様々な問題が起きるため、対策を進めています。

そこで、今回は空き家の解体による様々な影響について解説していきます。

空き家の解体について

空き家の解体には安くはないお金がかかるものです。

解体することによるメリットとデメリットもあり、中々解体に踏み込めない人もいるかと思います。
そこで、空き家の解体のメリットとデメリットについて解説していきます。

解体するメリット

最初に空き家を残した状態では何が起きるかを説明していきます。
まず、空き家を残した状態にしてしまうと、老朽化による倒壊や整備されていない水道からの悪臭、害虫の繁殖や不法投棄の危険性など、周辺の地域に悪影響を与える可能性があります。

事実、空き家となっているビルの看板が落下して通行人がケガをした事例があるように、周囲の人を危険に合わせてしまいます。
空き家を解体することで、周辺地域に与える悪影響をほぼ確実に無くすことが出来るというのが、メリットの一つとして挙げられます。

また、空き家を解体しておくことで、土地を売りやすくなるというメリットがあります。
空き家を残した状態では、不動産屋に査定を依頼しても、解体の費用を計上して査定をされるため、少し低い金額になります。

また、更地にしておけば、家を建てる以外にも資材置き場として活用ができるので、買主の幅が広がります。

解体のデメリット

解体のデメリットで一番大きいものは、やはり解体費用でしょう。
解体費用は建物の構造で変わっていきますが、一般的な木造建物ならば坪2~3万円程度はかかります。

さらに、全面に接道している道路が極端に狭く、重機が入れないなどの条件が重なれば、さらに解体費用はかかります。
田舎の空き家では、空き家を解体して更地で売却したとしても、解体費用を回収できるか怪しいところなので、損をする可能性が高いです。

さらに、現在の建築基準法に照らし合わせたら、再建築不可能の土地だったという場合もあります。
再建築不可の土地では、資材置き場など限られた用途でしか使えないため、非常に売りづらくなります。

また、前述したとおり、更地にしてしまうと固定資産税の軽減措置から外れ固定資産税が跳ね上がるので、解体したくないと考える人が多いのは、ある意味当然のことだと言えるでしょう。

空き家対策特別措置法について

現状では空き家を解体する人は増えず、少子高齢化の煽りを受けて、ドンドン空き家が増えていくことは目に見えています。
その現状を防ぐために、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。

これについて少し説明していきます。

空き家対策特別措置法で解体される特定空き家等

空き家対策特別措置法では、空き家を4種類で分けており、全体を「空き家等」と定義しています。
その中でも早急に対処が必要な空き家を「特定空き家等」に分類しております。

特定空き家等に定義される空き家は下記のように定義されています。

 ・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
建物が倒壊等する恐れがある、建物の著しい傾斜、擁壁が老朽化し危険となるおそれがある等

・著しく衛生上有害となる恐れがある状態
畳か相当の放置、破損等による汚物の流出により地域住民の日常生活に支障を及ぼしている、ごみの放置による臭気等

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
景観法に基づき景観計画を策定している場合において、制限に著しく適合していない場合、屋根や外壁が大きく傷んだり汚れたりしている、多数の窓ガラスが割れている等

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
立木の枝などが近隣の道路にはみ出して、歩行者等の通行を妨げている、空き家に動物が住み着き地域住人の日常生活に支障を及ぼしている等

出典:新町村による特定空き家の判断の手引き|北海道公式ホームページ

このどれかの定義に当てはまると特定空き家等に分類され、自治体から様々な措置を受けることになります。

空き家等への措置について

空き家対策特別措置法では、空き家対策として3つの措置が規定されています。

・特定空き家等に対する措置
・空き家等に対する財政上の措置
・空き家等に対する税制上の措置

特定空き家等に対する措置は、前述した定義に当てはまった空き家に対しての措置ということになります。
自治体が所有者に指示や命令などをして、空き家の対策を促し、それに応じない場合は自治体が強制的に空き家を解体することができます。

この際の解体費用は所有者に請求されます。

空き家等に対する財政上の措置とは、空き家対策をするための財源を国が自治体に支払うことです。これにより、空き家の所有者への補助に繋がるとされています。

空き家等に対する税制上の措置とは、空き家対策による、税制上の措置を自治体に認めることを指します。
これは特定空き家等への固定資産税の特例を廃止することに繋がっています。

解体費用の補助

実は解体費用の補助を自治体や国で行っています。
もちろんすべての人に補助されるわけではなく、その年の予算枠があり、予算枠の上限を使うと申込が締め切られます。

また、補助を行っていない自治体もあるので、あらかじめ確認することが大事です。
補助金の額は自治体によって違いますが、30万円から100万円程度となっています。

空き家と更地の固定資産税の差

空き家と更地では固定資産税に差が出るということは、何度もしましたが、実際どれほどの差が出るのでしょうか。
ここでは簡単な例を出して、その差を見ていきましょう。

・土地の路線価を5万円/㎡と仮定
・両方とも減価償却済みと仮定
・評価額を土地価格の7割と仮定

・空き家の評価額:500万円  土地の評価額:200㎡ 700万円
・空き家の評価額:700万円  土地の評価額:250㎡ 875万円

固定資産税と都市計画税の計算式は下記の通りになります。

固定資産税:路線価×地積×軽減税率×1.4%
都市計画税・路線価×地積×軽減税率×0.3%

土地の税金というのは、家が建っていると軽減されます。
それは土地の大きさが200㎡以下と以上で軽減率が変わりますので、下記の表を参考にしてみましょう。

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200㎡までの部分 1/6に軽減 1/3に軽減
200㎡を超える部分 1/3に軽減 2/3に軽減

空き家付の場合の固定資産税計算

それでは固定資産税額を計算していきましょう。

最初の200㎡の土地の場合は、以下の計算式により出すことができます。

・家の固定資産税:500万円×1.4%=7万円
・土地の固定資産税:700万円×1/6×1.4%=1.6333万円
家の固定資産税:7万円 土地の固定資産税:1.6333万円

250㎡の場合は以下のとおりになります。

・家の固定資産税:700万円×1.4%=9.8万円
・土地の固定資産税:825万円×1/3×1.4%=3.85万円
家の固定資産税:9.8万円 土地の固定資産税:3.85万円

更地の固定資産税

更地の場合は、家が建っていないため特例がなくなってしまいます。
しかし土地の固定資産税は、評価額の7割が上限と決まっており、そのまま固定資産税が上がる訳ではありません。

更地の固定資産税の計算の場合は、評価額を7割にして計算することになります。

・200㎡の土地=500万円×0.7×1.4%=4.9万円
・250㎡の土地=700万円×0.7×1.4%=6.86万円

200㎡の土地は特例が1/6だったため約3倍に、250㎡の土地は1/3だったため約1.78倍になりました。
しかし、更地にすれば空き家の固定資産税を支払わなくてもいいため、税金の総額は安くなっています。

更地にしても固定資産税が高くなる場合がある

先程の計算では、更地にしたほうが固定資産税の支払いが安くなるという結果になりました。
しかし、場合によっては更地にすることで固定資産税の支払いが高くなってしまう場合があります。

200㎡以下の土地では、軽減税率が1/6となりました。

更地にすることで、土地の固定資産税×0.7×1.4%になります。
単純計算すると、土地の固定資産税は6倍×0.7=4.2倍になったことになります。

・土地の固定資産税×4.2>土地の固定資産税+家の固定資産税
土地の固定資産税×(4.2-土地の固定資産税(1))>家の固定資産税
土地の固定資産税×3.2>家の固定資産税

このようになり、土地が200㎡以下の土地では、土地の固定資産税が家の固定資産税の3.2倍以上だった場合は更地後の固定資産税のほうが高くなってしまいます。

200㎡を超えた場合は、土地の大きさによって変わっていきます。

軽減税率の適用は床面積の10倍までの面積に適用され、それ以上の土地面積には適用されません。
しかし軽減税率が200㎡以下の土地よりも、低いため3.2倍を下回る可能性があります。

このことから、家の固定資産税と比べて、極端に土地の固定資産税が高い場合は更地にすると固定資産税が高くなってしまう可能性があるのです。
地方の土地は地価が極端に安い可能性があり、更地にすることで固定資産税が高くなることはあまりありません。

しかし問題は都市部のほうであり、実は空き家の一番多い都道府県は東京都、他にも大阪などの大都市のほうが空き家の数が多いのです。
都市部の地価は高いため、更地にするリスクが高まっているので注意が必要です。

更地の固定資産税と空き家対策特別措置法の関係まとめ

空き家の所有者は、空き家対策特別措置法による影響で自発的に対策を練らなければいけなくなってきました。

しかし、現状として自治体は空き家対策特別措置法についてリスクなどの観点から、積極的に動けておらず、まだ時間的な余裕はあります。

それでも早急に対策をすることで、将来のリスクを減らすことができます。

今回説明したように更地にすることで、解体費用の補助を受けることができ、固定資産税の軽減も可能なので、更地にすることを一考してもいいかもしれません。

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