あなたの中古マンションが売れない理由と値下げやその他の対策について

 

不動産の購入と言えば、土地や戸建、そしてマンションが代表的です。
その中でもマンションは、人気が高く、都心では高級タワーマンションなどが建てられています。

しかし、現在ではマンションなどの集合住宅が続々とたてられており過剰供給状態になっています。
そのためマンションの価格は下落しており、いざ売ろうとしても中々売れないという状況が出てきています。

土地の持分が小さいマンションでは固定資産税が高くなり、さらに管理費や修繕積立金が発生するため売れない期間が長ければ長いほど無駄な費用が発生し続けるのです。

そこで今回は中古マンションの売れない理由とその対策について解説していきます。

何故中古マンションは売れないのか

中古マンションが売れない理由は何でしょうか。
マンションは過剰供給状態になっており、売りづらくなっているのは確かですが、それ以外にも原因があるのです。

マンションの価格

新築の戸建てと新築のマンションの価格を比べて、安いのはもちろんマンションです。
戸建が高い理由としては土地の価格が高いためであり、土地の価格は余程の田舎でもない限りは、急激な下落はあまりありません。

しかし、マンションの場合はそもそも土地を持分として所有しているだけであり、その土地を自由に使えるわけではないのです。

そのためマンションの価格というのは戸建以上に下落しやすく、新築で購入して1年足らずで売ろうとしても、購入価格の半額程度の価格にしかならないのです。

都心のような未だに値上がりがしているごく一部の地域や、付加価値を持っているマンションはそこまでの下落はないのですが、そのようなマンションは稀です。

そのため所有者の希望価格と現実の相場との乖離が大きくなり、売りづらい状況になっているのです。

かかる費用の問題

マンションと戸建とではかかる費用が違います。

戸建では固定資産税などの税金を支払うだけでいいのですが、マンションの場合は税金に加えて管理費や修繕積立金と言った負担が毎月かかります。
築年数が古ければ古いほど修繕積立金は増えてきて、当初の倍程度の価格になることもあります。

そのため、将来的に修繕積立金の額がネックだということで中古マンションを進んで買おうという人は少なくなるのです。

入居者同士のトラブルを回避

近年では、他社との接触を避ける人が多くなってきています。

マンションは戸建とは違い、すぐ隣にも人が住んでおり、マンション全体で数十人規模の人とかなり近い距離で生活しなければなりません。

そのため隣人トラブルなどが比較的起きやすく、もしそのトラブルの中心に巻き込まれてしまったら、住みづらくなってしまいます。

そういったリスクを避けたいためにマンションより戸建を選ぶという人もいるのです。

需要と供給の問題

マンションというのは耐用年数が長く、築40年を超える場合も珍しくありません。

しかしその40年の間にも周りには新しいマンションが建ってきており、ほとんどの人は比較的新しいマンションを求めるため、古いマンションは売れ残りしやすいのです。

また、古いマンションというのは全室埋まっていることは珍しく、ほとんどの場合は空室が目立つようになっていきます。

そうなってくると修繕積立金や管理費が足りなくなってくるため、一人当たりの修繕積立金が増えてきて、かかる負担が大きくなります。
古いうえにかかる費用も多いマンションを誰が購入しようと思うのでしょうか。

このように古ければ古いほど需要がなくなっていき、売ろうにも売れない状況になっていくのです。

中古マンションを売るためには

このように中古マンションは売りづらい理由というのはいくつかあります。

しかし、それでも売らなければいけない状況に至ってしまった場合はどうすればいいでしょうか。

ここでは売りづらい中古マンションを売るポイントを説明していきます。

楽観的な希望価格に設定しない

マンションなどの不動産を売る際には、最低でもこのくらいは欲しいという希望価格を最初に考えるかと思います。

そして不動産の相場を調べて、大体これくらいで売れるだろうという予想を立てるでしょう。

しかし中古マンションの場合は、その相場や希望価格の設定はほぼ意味を成しません。
相場はあくまで相場であって、必ずその価格で売れるとは限りませんし、希望価格が相場より高かったら売れる可能性はほとんどありません。

例えば、最低でも2000万円で売りたいと考えて、その価格で設定したとしても、そのあたりの相場が1500万円だった場合はまず売れることはないでしょう。

その場合は価格設定を落とすことをまず考えますが、人によっては価格設定を変えずに売り続ける人もいます。

売り残りが続けば、その分マンションが古くなってきて価値がどんどん下がるため、高い価格設定のまま価値が下がっていくという事態に陥ってしまうのです。

それを防ぐためにも、1ヶ月や2か月で売れないと感じたら、すぐに設定価格を落としてでも売らなければ価値が下がる一方になってしまいます。

他の部屋の金額を参考にしない

同じマンションで他の部屋の売却事例を見たり、もしかしたら同じタイミングで売りに出されている部屋の価格を見ることもあるかもしれません。

しかしその価格を参考にして、同じ価格に設定してもそれで売れるとは限りません。
同じマンションでも部屋の大きさや間取りが違うことはよくあり、例えば間取りが逆なだけでも部屋の評価というのは変わってくるのです。

また、この間他の部屋がこれくらいで売れたからこれくらいの金額に設定しようと考えても、たまたまその部屋が高い価格で売れただけというケースもあります。
そのため同じ価格に設定しても1年以上売れないということもあり得るのです。

他の部屋の価格を参考にするのもいいのですが、自分の部屋の状況や間取りなどを考えて価格を設定しないと、売れるものも売れなくなってしまうのです。

中古マンションを売るためには不動産屋と協力しよう

物件を売るためには不動産会社への依頼が必要不可欠です。

不動産屋に仲介を依頼する必要がありますが、実はこの仲介にも種類があり、それによって売れるかどうか変わってきます。

媒介契約の種類

仲介を依頼する際の媒介契約には3種類あり、それぞれ違った特徴を持っています。

一般媒介契約
こちらは最も縛りが少ない契約になります。

この一般媒介契約は、一社のみならず他の複数の不動産屋とも結ぶことができます。
さらに媒介を依頼していても自分で買主を探すことができ、他の不動産屋や知り合いなどに売ることもできるのです。

デメリットとしては、不動産屋からしたら複数の会社に依頼されることが目に見えているので、あまりやる気にならず、買主探しも力を入れてくれなくなる可能性があります。
また不動産流通機構への登録義務もないため、他の不動産屋の目にも止まりづらく、場合によっては売却まで時間がかかります。

専任媒介契約
こちらは一般媒介契約よりも縛りを強めた契約になります。
不動産流通機構への登録が義務付けられており、一般媒介契約のように他社へも依頼することはできません。

しかし専任媒介契約には2週間に一度の活動の報告義務ということがあり、この報告を受けて自分のマンションがどのように注目されているかを知ることができます。
もし注目がされていないのであれば価格を変えるなどの対策を早急に打つことができます。
さらに、一般媒介契約と同じように自分で買主を探すことが出来るというメリットもあります。

専属専任契約
こちらは専任契約よりもさらに縛りが強くなっています。
他社への依頼が出来ないのはもちろんのこと、自分で買主を探すこともできなくなってしまいます。

その分、報告義務が1週間に1度となっており、専任契約よりもさらに早く対策を打つことが可能なのです。
この専属専任契約は、不動産屋からしたら自分の会社を信用してくれた証のようなものなので、買主探しにも力を入れてくれます。
契約の中では一番縛りが強い物の、不動産屋選びに成功すれば短期間に売却が出来る可能性が高い契約なのです。

不動産屋に査定を依頼する場合

仲介ではなく、直接買い取ってもらうのも一つの手です。
一般の人向けの価格よりもグッと値下がりしてしまいますが、直接買い取ってもらえるのであれば、それに越したことはありません。

その際に注意する点は査定です。

不動産屋に査定を申し込むと、基本的に無料で行ってくれます。
その査定額が高ければ、そのまま契約してしまう人もいますが、不動産屋の中には不当に高い価格の査定を見せる会社もあります。
高い査定額を見せた後に、マイナス点を説明していって、最終的な買取金額はこれくらいになりますと、査定額よりもずっと低い金額の買い付けを提示してくるのです。

もちろん所有者としては大きい不満が生まれますが、ここまでしてもらったという後ろめたさもあり、そのまま契約してしまう人も少なくないのです。
そのような事態を防ぐためにも、査定してもらう際は事前に部屋を見せて正確な査定をしてもらうように頼んだほうがいいでしょう。

また査定ではなく買付証明書を出してもらったほうが、確実にその価格で買ってもらうことができます。

あと、査定を依頼する際は2社か3社くらいの不動産屋に同条件で依頼して、一番高い金額の会社と契約を結ぶという手もあります。

まとめ

マンションは現在でも建築されており、年々増加の一途を辿っています。

そのため今後は余程の価値のある土地でもない限りは、中古マンションの価格は下落していき、需要も少なくなっていくことでしょう。

そうなってくると、築浅にも関わらず全く売れないという状況になりかねません。

それを防ぐためにも、売り時を逃さず、確実に売れるように動くしかありません。

無理に高めの価格設定をせず、確実に売るために低い価格で設定する勇気を持っていれば、売るのはそれほど難しくはないでしょう。

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