不動産売却時の不動産屋の選び方~コンサルが教える良い・悪い会社

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不動産を売却したいと思った時に迷うのが不動産屋選びですよね。

地元の不動産屋に頼もうとしても大手から個人で経営している会社まで様々あり、どの不動産会社に依頼すればいいのか迷うことでしょう。

大手だからと言って依頼しても失敗することもあり、安易に決めると後悔することになります。

そこで今回は不動産屋の選び方のポイントを解説していきます。

不動産屋の種類を知ろう

不動産屋には様々な種類があります。

不動産を売却と言っても「仲介」と「直接買取」の二つがあります。

仲介は不動産屋に買主との仲介役を依頼することで、不動産屋の中では最も行っているところが多いものでしょう。

不動産屋に仲介を依頼すると媒介契約を結びます。

この媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、基本的に契約期間は3か月です。

3か月経っても売れなかった場合は、更新するのも別の不動産屋に依頼するのも売主の自由です。

この仲介の特徴としては金額が高くなりやすいという点です。

仲介の場合は、買主は買った不動産を自社で活用するため、価格が高くなりやすいのです。

しかし仲介を依頼すると、依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

売却金額の3%を支払うことになるので、売却金額全部を受け取ることはできません。

また、仲介は買主が現れるまでどのくらいの時間がかかるか分からず、急ぎで売りたい人にとってはあまりおすすめできません。

直接買取は、来店した不動産屋にそのまま買い取ってもらう方法です。

直接買取ならば、依頼してから一週間~一か月程度で売買契約を結び決済まですることが可能なため、急ぎで売りたい人にとってはこちらのほうがよろしいでしょう。

しかし、直接買取の場合は会社によって価格にかなりの差があります。

何故かというと直接買取を行う不動産会社というのは大体は転売目的です。

そのため、転売して利益を出すために買取金額を下げる必要があり、相場だと仲介で売却する金額の7割前後になると言われています。

価格を重視するのなら仲介、早めに売りたいのなら直接買取と自分の目的に合った不動産会社を探しましょう。

大手と中小の違い

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まず、不動産会社選びで参考にするのは大手なのか地域の中小なのかという点だと思います。

CMや広告などで宣伝している大手は安心感があり、安易に選んでしまいそうですが、決めつけるのはまだ早いです。

そこで最初に大手と中小の違いについて解説していきます。

・大手と中小の差

大手はCMなどの広告費を多くかけており、それによって顧客の確保を行っています。

そして全国に従業員をかかえている現状から、人件費も多くかかっており、そのため営業にはノルマをかせているところが多いです。

そのため会社を辞める人が多く、担当者がよく変わることも珍しくありません。

そのため営業担当と密接な関係を築くことは難しく、次の家探しの時に担当者が変わっていることも多いです。

さらに大手に直接買取してもらうのはあまり得策ではありません。

何故かというと、大手というのは数多く仕入れて、売りに出すことを得意としており資金面に関しては非常に強いです。

しかし前述したように広告費や人件費などの費用を多額にかけているため、相場より高い金額で買うことはあまりありません。

数億円の価値のある不動産なら中小では資金面に不安があるため大手に任せても安心ですが、数百万円や数千万円程度の不動産なら中小に任せたほうが高く買ってくれるケースがあります。

では中小はどうかというと、実は不動産業界にはレインズと呼ばれる不動産流通機構が存在します。

このレインズを使うことでネット上でその物件を全国の不動産会社が見ることが出来るので、ネット上の宣伝能力は大手も中小もあまり変わりません。

しかし中小の場合は大手とは違いチラシなどの営業方法がとれないため、一般住民向けの宣伝能力は劣ります。

地域の中小は、その地域を詳しく知っているため、その物件の周辺情報や相場、その他不動産情報に強く、売買査定も結構強めに出してくれるところもあります。

また仲介においても地域の横のつながりの不動産屋に紹介することが多いので、直接買取よりも高値を付けてくれます。

さらにマニュアル通りに動く大手とは違い、売主の意見をキチンと聞き入れて柔軟に対応してくれるところが多いです。

まとめると、大手は資金力に強く高額な物件でもすんなりと購入してくれたり豊富な宣伝方法で早めの契約をすることができます。

しかし、信頼できる担当者に出会える可能性が低いため、担当者次第では上手くいかないこともあるでしょう。

中小は大手ほどの資金力はなく、宣伝方法も限られてくるため、高額な一等地の不動産には弱い傾向にあります。

中小はその地域を詳しく知っているため、売買などでは大手より高額な金額を出しやすく、柔軟な対応をしてくれます。

 

不動産屋の免許を見てみよう

不動産屋の持っている名刺には必ず会社の名前と免許番号が書かれています。

この免許番号を見ればその不動産屋がどの程度の歴史を持っているのかがわかります。

不動産業者というのは宅建業を営むために都道府県知事もしくは国土交通大臣に免許を受けなければなりません。

免許は「〇〇知事(1)第1111号」もしくは「国土交通大臣(1)第1111号」と書かれています。

前者にはその不動産屋がお店を構えている都道府県の名称が入ります。

この都道府県知事と国土交通大臣の違いは、一つの都道府県のみに展開しているか二つ以上の都道府県に展開しているかの違いです。

例えば東京都に一店舗展開していれば東京都知事の許可になります。

仮に東京都内にもう一店舗展開したとしても東京都内である限り東京都知事のままです。

しかし支店を他県に移すとなると国土交通大臣の許可が必要になります。

このようにその不動産屋がどのように会社を展開しているかがある程度わかるのです。

・更新回数について

免許番号に入っている知事もしくは大臣許可の後ろにある()の中に入っている数字は更新回数を指しています。

最初に免許を取得したときは(1)となり、5年ごとに更新され数字が増えていきます。

例えば「東京都知事(5)第1111号」という免許番号だった場合は4回更新したということで少なくとも20年以上営業していることになります。

この更新頻度は平成8年以前は3年に一回だったため、古くから営業している不動産会社なら10回以上の更新をしている会社も少なくありません。

ここで注意が必要なのは、数字が少ないから必ずしも新しい不動産会社というわけではない点です。

この数字は同じ免許検者で免許を更新したことを表すものなので、例えば東京都知事から国土交通大臣に変われば、数字はリセットされます。

逆に国土交通大臣から知事免許になってもリセットされるため、数字が新しい=あまり歴史のない会社というわけではないのです。

しかし知事免許で数字が多い会社というのは必然的に、その地域を古くから知っている会社のため地域密着型の会社であると分かるかと思います。

 

得意の地域と査定について

地元の不動産屋だからと言って、全ての地域を把握しているわけではありません。

大体その営業所から十数キロ圏内が最も強く、それより離れてしまえばあまり相場の分からない土地になる可能性があります。

東京都で言うならばその営業所がある区内は強くても少し離れた区は弱くといった感じです。

もちろん、少し離れたところの物件でも取り扱っていないわけではないですが査定価格は少し低めに見積もられる可能性があります。

理由としては、少し離れた土地で相場も良く分からない場合、売れなかったリスクを考えてもしもの時に発生した損をなるべく減らすために買取価格を抑えるのです。

しかしその不動産屋がその地域の不動産屋に仲介することが出来れば、地元の不動産屋が高めの価格を出してくれるので、直接買取だけではなく仲介も頼んでみましょう。

・高すぎる査定価格は注意すべき

不動産屋の査定額は基本的に相場に準じて算出されます。

場合によってはこの土地には付加価値があったり、隣地の土地を地上げできそうな状態であったりすると相場よりも高い金額が付きます。

どちらにしろ高い査定額にはキチンとした理由があるのですが、中には理由もなしに相場よりもずっと高い査定金額を出す不動産屋が存在します。

このような不動産屋には注意が必要です。

なぜ相場を無視した高い金額を出してくるかというと、不動産屋としてはお客さんを逃がしたくないので、わざと高い金額を提示して契約した後に、「買主が払えなくなったから、少し価格を下げてくれ」と頼むのです。

急いで売りたい人にとっては酷い話であり、時間もないため価格を下げても売ってしまうのです。

こうなってしまうと、売主としては面白くないためそれを防がなければなりません。

防ぐ方法としては本当にその価格で大丈夫なのかをしつこいくらいに聞いて、可能であれば契約書に特約を盛り込んでもらうことです。

特約の内容としては、この金額より下回ったら契約を白紙にする旨を入れてもらえば大丈夫です。

しかしこの方法だと急いで売りたい人への対処にはなっていないため、急いで売りたい人は相場くらいの価格を提示してきた不動産会社に素直に売ることをおすすめします。

まとめ

不動産屋の選び方について解説していきましたが、これ以外にも媒介契約の種類によって不動産屋が力を入れるかどうかも変わっていきますし、不動産の立地によっても変わります。

今の時代はインターネットで会社の評判などを調べることはできますが、それを信じるのではなく、やはり直接足を運んでその会社の印象を知ることが大事です。

その会社と担当者はどのような人なのかを見極め、信用していい不動産屋なのかどうかはある程度分かると思います。

査定価格を出してもらった時にも、キチンと内容を聞いて納得がいく不動産屋を探すようにしましょう。

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