家が売れない3つの理由と中古住宅を売却する5つの方法

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土地とは違い、家を売却する場合は苦労することが多いです。

原因としては、家の価格の問題、物件の現状が問題、依頼している不動産会社の問題など、様々な要因が重なっておきます。

 

特に田舎の物件は不動産の流動性が低く、需要も低いため、売りに出しても中々売れないという現象が起きやすくなっています。

 

そこで今回は家が売れない原因と対策について解説していきます。

 

家の価格が原因のケース

家が売れない原因の中でも特に多いのが価格の問題です。

価格が原因ならば、価格を下げる以外に方法はないのですが、「当時はこのくらいの価格で買ったのだから、これくらいの価格で売れるはず」と信じ込んでしまっている売主も多く、不動産会社が価格を下げたほうがいいと言っても聞き入れられないケースがあります。

 

また、価格が周辺地域の相場よりも高いケースもあり、家の価格設定は慎重に行わないと、長期間売れない原因になるのです。

 

不動産会社の査定金額について

家を売却する際には、基本的に不動産会社へ仲介を依頼すると思います。

その際に不動産会社に一緒に査定をしてもらい、その査定額を見てから売却金額を決めることになるでしょう。

 

この査定金額についてですが、むやみやたらに信用しすぎると家が売れない原因になってしまいます。

何故かというと、不動産会社が出す査定金額というのは、あくまで机上の数字であり、実際の周辺地域の相場よりも高い傾向があります。

中には、わざと高い査定金額にしてお客さんを自分の会社で依頼させようと考えている不動産会社もあり、査定金額というのは参考程度にしかなりません。

 

実際に、田舎のほうの地域では100万円で売りに出された家が3年以上も売却されずに残っているという事例もあります。

 

売却価格を設定するのに、査定価格を利用する方法は決して間違いではありません。

しかし不動産会社が提示してきた査定金額を信じすぎて、売却価格を決めてしまうと、中々売れない状態になるのです。

また、査定金額を信じすぎると、価格を下げて売るということを忘れがちになり、また価格を下げることに抵抗感を覚える人もいます。

そうなってしまうと、いつまでも売れずに売れ残りとして不動産会社も真剣に営業しなくなってしまいます。

 

そうならないためにも適正価格を冷静に判断し、売り出し価格を決める必要があり、不動産会社ともよく話し合う必要があります。

 

長期間売れ残ることのデメリット

家を探している人は、毎日のようにポータルサイトなどで物件情報を探している場合が多いです。

そのため新着物件などがあると、すぐに発見され、興味を持たれます。

 

しかし長期間売れ残っている物件というのは、探している人にとって見慣れている物件であり、関心がない物件ということになります。

このように新着物件時には注目のあった家でも、長期間売れ残ることにより、何か問題のある家なのではないか、といったマイナスなイメージが植え付けられてしまうのです。

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情報にとって重要な鮮度が落ちた物件は、物件を探している人にとっては値下げするのではないかという期待感が僅かながら生まれます。

この時に、価格を落とすことによって売れるケースがたくさんあるのですが、価格を維持でも落とさないと主張してしまうと、今度はそういった期待感すらも薄れてきてしまいます。

 

そうなるともうこのままの状態で売りぬくのは絶望的であり、その段階で価格を落としたとしても売れる可能性が非常に低いのです。

 

そのため、価格を落とすタイミングもシビアになってくるので、不動産会社とこまめに連絡を取り、現状報告をしてもらったほうが臨機応変に対応することが出来ます。

 

物件が原因のケース

現状、限界まで価格を下げた状態でも売れないとなると、それは物件に問題のあるケースがあります。

そのままでは売れないので、大きいにしろ小さいにしろ、お金を使って対策をしなければなりません。

費用をかけてその分高く売れるのならば、それでいいのですが、売れない家ではそうも言えず、こちら側が損をする覚悟で対策をする必要があります。

 

家のクリーニング

購入希望者は、ポータルサイトなどで物件を探すことが多いです。

その際にサイトに載せる家の中の写真の影響は非常に強く、清潔感のある写真ならば大きな反響を呼ぶことが出来ます。

逆に、清潔感がなく、壁や床などに汚れがあったり、写真が暗かったりするとイメージも悪くなり、反響が悪くなります。

 

そのため、家が少しでも汚いと感じたら専門業者に依頼してクリーニングしてもらうといいでしょう。

特に水回りの汚れはチェックする人が多いので、しっかりとクリーニングしてもらうようにしましょう。

費用としては、水回りだけのクリーニングならば5万円前後、家全体のクリーニングならば10万円前後になります。

 

売りに出す家の価格にもよりもよりますが、大きな負担にならないと思うので、反響を呼ぶためにも家のクリーニングはしたほうがいいでしょう。

 

リフォームについて

相続などで得た家を売ろうとしても、家自体が古すぎて売れないといったケースがよくあります。

田舎暮らしといった、田舎にある古い家自体を好んで買う層もいますが、そういった人々はごく少数であり、基本的にそういった家の需要はあまりありません。

そういった場合は思い切ってリフォームをするといいでしょう。

 

リフォームをすることで、見た目や内装を変えることができ、さらにリフォーム費用を少し価格に上乗せして売るという方法も使えます。

 

しかし、売主都合で行うリフォームの場合は、自分でいろいろリフォームしたいという買い手の需要をつぶしてしまう可能性があり、特に近年ではDIYが流行しているおかげで、あまりリフォームする必要はないのではといった声も聞こえてきます。

このような声もありますが、現状として売れないのであれば、どうしようもないため、思い切ってリフォームする必要もありかと思います。

 

リフォームの効果について

家のリフォームの費用について、どの程度リフォームするかによって大きく変わっていきます。

大体は100万円~といった価格になるとは思いますが、この費用を売り出し価格に上乗せすることが出来ます。

しかし、費用の全部を上乗せしてしまうと、あまりお得感がないため、大体費用の1/3~半分程度を上乗せするようにしましょう。

 

リフォーム済みと打ち出して広告できるので、リフォーム済みならばと内見する人も増えるかと思います。

 

しかしリフォームしたからと言って確実に売れるわけではなく、リフォームして売れなかったら、結局価格を下げて様子を見ることになります。

しかし多少費用が掛かっても、リフォームをしたほうが人の目に留まりやすいため、検討してみるのもいいかと思います。

 

不動産会社が原因のケース

価格も物件も適正なものだけど、それでも売れない・・・。

そういった場合は不動産会社に原因があるのかもしれません。

適正価格かそれ以下で売り出して、それなりに需要がある地域でも売れないのであれば、不動産会社が原因の可能性が高いです。

 

媒介期間について

不動産屋に仲介を依頼する際には、媒介契約というものを結びます。

媒介契約には一般媒介契約と、専任媒介契約、専属専任契約の3つの種類があり、大体の契約期間は3か月となっています。

 

そのため、3か月依頼しても何の反応がないと感じた場合は、他の不動産会社に変更してみるのも手です。

 

媒介契約の種類の関係

媒介契約の種類で不動産会社のやる気は変わってきます。

どういうことかというと、一般媒介契約では複数の不動産会社と契約が可能で、なおかつ自分で買主を探すことが出来る媒介契約です。

不動産会社からすると、一般媒介契約を結ぶ客というのは、他の不動産屋に依頼している可能性が高く、そんなに真面目にやらなくてもどこかで決まるだろうとやる気をなくしてしまいます。

そのため、積極的に活動を行わなくなります。

 

ではどういった契約が不動産会社のやる気を出させるかと言いますと、一番は専属専任媒介契約です。

専属専任契約では、1社の不動産会社しか契約が出来ず、自分で買主を探すこともできません。

そのため依頼した不動産会社に全面の信頼を置いているという明石智成、さらに専属専任では売れさえすれば仲介手数料を手に入れることができるので、不動産会社としたら、非常にやる気のでる契約なのです。

 

こういった事情もあるため、契約内容は出来れば専属専任契約にして、不動産会社をやる気にさせるようにしましょう。

 

時期の関係

不動産には流動性が活発化する時期が存在します。

主に2~3月と9~12月です。これは、2~3月は就職や進学などの関係で若者の需要が爆発的に増えることが原因で、9~12月は転勤の関係と新年度を新しい場所へ入居したいという人が主になってきます。

 

特に2~3月の時期は不動産がすさまじい勢いで動くため、昨日会った物件が翌日にはないという現象がよく起こります。

その分、更新時期を迎える人も多いため、賃貸から購入に流れる層の需要も高まります。

 

逆に夏の時期というのは、梅雨などの天候不順や気温の高さもあるので、内見するほうもさせるほうも大変になり、お客さんが少なくなる時期です。

このように不動産にとって時期というのは重要なもので、売買に出す時期についても考えてみる必要があるでしょう。

 

まとめ

家を買う側としては、安くていい家を求めてきます。

しかし売主としては逆に高い金額で売れることを求めます。

両者は全く逆のことを求めており、両者納得して売買を成立させるためには何かしら工夫が必要になります。

 

しかしその場合妥協するのは大体売主側であり、売れるためにもクリーニングやリフォーム、価格設定の見直しなどをしなければいけません。

家というのは、土地とは違いどんどん価格が下がっていくものなので、出来るだけ早く売りぬかなければいけません。

そのためにも、早い段階で現状を見て何かしらの対策を練らなければいけないのです。

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