離婚や転勤でローンが完済していない家を売る為の2つの方法

 

家などの不動産を売却する時に必ず確認しなければいけないものが残債務です。
多くの人は家を購入する際に住宅ローンを使用して購入することが多く、25年や35年をかけてゆっくりと返していきます。

その住宅ローンの返済は利息の比率が大きいため、長い間をかけて返すことになりますが、実をいうとローンを組んで購入した家というのは、新築して10年程度で大きく価値が下がってしまいます。

そのため家の価値とローン額の乖離が起こり、いずれはオーバーローン状態になるのです。
戸建ならば、土地の価格が残るので、土地を売れば完済する場合がありますので全てがオーバーローンになる訳ではありません。

しかし場合によってはオーバーローンになりうることもあり得るので、今回はローンが残っている状態での不動産の売却について解説していきます。

ローンを完済するには

ローン中の家を売るためには、大前提としてローンを完済できる価格で売らなければなりません。
それは売却前に完済するのではなく、買主に引渡しをして決済をした際に完済できればいいため、売却代金でローンを完済する人も多いです。

しかし、もしローンを完済できる価格で売れなかった場合はどうなるのでしょうか。
その場合は自己資金で残りを完済するか、別途借り入れするしかなく、完済しないという選択肢はありません。

そのため、売却にかかる費用なども考えて売却しなければならないのです。

事前に売却相場を知る

売却代金でローンを完済するためには、売却相場を知ることが大事になってきます。
しかし、当時このぐらいで買ったから、近い値段になるだろうという考えはしてはいけません。

家は築年数によって価値が下がっていき、また土地の価格も年々変わっていきます。
そのため数年前よりも地価が駄々下がりしている場合も珍しくなく、特に田舎のほうではその傾向が多いようです。

そのため、正確な相場を知るには不動産会社に査定を求めるのが一番手っ取り早い方法として挙げられます。
その際にも一社のみに依頼するのではなく、複数社に依頼を求めることである程度の平均値を求めることができます。

この査定価格は、大体このくらいの金額だろうという大雑把な物なので、確実にこの価格で売れるという証明書ではないので、過信しすぎないようにしましょう。

売却にかかる費用の確認

売却にかかる費用で有名なのが、不動産会社に支払う仲介手数料でしょう。
しかしそれ以外にも多くの費用がかかるので、その費用を紹介していきます。

仲介手数料

前述したように仲介をお願いした不動産会社に支払うことになる手数料です。
この手数料の上限は売却金額によって変わっていきますが、大体売却金額の3~5%となっています。

例えば、1000万円で売却したとしたら、大体30万円ほどの費用になります。
意外に少ないと思うかもしれませんが、他の費用も発生することを考えると無視できない大きな出費となります。

司法書士報酬

住宅ローンの完済によって抵当権が無くなる場合は、抵当権を抹消する登記を行わなければなりません。
基本的に抵当権抹消登記は司法書士へ依頼することになるので、抵当権抹消費用と司法書士報酬として、大体1万円程度かかります。

また、相続した物件を売る場合は、司法書士経由で不動産会社と契約することになるため、場合によっては不動産会社の他にも司法書士にも別途報酬を支払う場合もあります。
この司法書士報酬は上限が決められていませんが、売却金額の1~5%が相場となっています。

繰り上げ返済手数料

これは住宅ローンを一括で繰り上げ返済する際に発生する手数料です。

この手数料の額は金融機関によって違うため、中には無料の金融機関もあります。
費用が発生するかどうかをあらかじめ金融機関に確認を取ったほうが、費用の計算の際に戸惑わずに済みます。

譲渡取得税

見落としがちな費用に譲渡取得税というものがあります。
譲渡取得税は家を売却した際の利益に課税される税金で、所得税と住民税が課税されることになります。

この場合の利益は、売却価格から家の現在の価値相当額を引いてプラスになった金額に課税されます。

家というのは築年数が進むと劣化していくもので、売却時よりも価値が下がっていきます。
このことを減価償却と言い、この減価償却額よりも高く売れた場合に売却益という形で利益が出たと判断されます。

そのためローンを完済できるギリギリの価格で売れたとしても売却益が出ていると判断される場合もあり、その際も支払わなければなりません。
譲渡取得税の税額は他の税金と比較しても高く、20~39%となっています。

しかしこの譲渡取得税については控除することが可能であり、3000万円以内の売却益ならば、控除対象となり、譲渡取得税が発生するケースは少なくなります。

もしローンが残ってしまったら

売却代金で費用などの関係でどうしてもローンが完済できない場合があります。
その場合は残りを支払わなければならなくなり、もし預貯金がなかった場合は、さらにローンを組むことになります。

基本的に「買い替えローン」と「無担保ローン」の二つのローンが選択できるので、それぞれの特徴を解説してきます。

買い替えローン

買い替えローンとは、現在残ってしまったローンを次の住宅のローンへと組み入れることが出来るローンのことです。

家を売ってしまったら、住む場所が無くなってしまい、次に住む場所を購入するか賃貸するかのどっちかになると思います。

その際、住宅の購入を選べば、購入する際に借りるローンに現在残っているローンを加えることで返していくことになります。

このローンは買い替えを前提とするため、単に売却代金が不足したという事情では借りられず、必ず住宅を購入しなければなりません。

さらに売却と同時に購入の話を進めることになるため、売却先の不動産会社、購入する先の不動産会社、さらには借りるための金融機関との調整が必要となってくるため、借りるタイミングがかなりシビアであり、手間もかかります。

また、購入する住宅のローンと、残っているローンを合わせて借りるためオーバーローン状態から始まる場合が多く、もしローンの返済が厳しくなった際は家を売っても全然足りないという状況に陥る場合があります。

しかしこの買い替えローンにもメリットがあり、売りづらい家でも確実に売ることができ、さらに自己資金を減らさずに済みます。

そのため、将来の資金を確保したい事情がある人にはうってつけのローンなのです。

無担保ローン

これは土地や家などを担保に入れずに、無担保で借りられるローンです。
この無担保ローンはデメリットが多くあまり勧めるところはありません。

何故かというと、担保を必要としないため信用貸しとなります。
そのため金融機関の審査も厳しく、あまり多額のローンが組めなくなります。

さらに通常の住宅ローンより利息が高いため、収入が安定しない職業についている人では、利息を返すだけで精いっぱいになってしまう可能性もあります。

この無担保ローンを使うケースは、次に住む場所を購入することが出来ず、また資金がないという人が最終手段として借りる場合が多いです。

任意売却になる場合

ローンが返済できずに滞納が続いてしまうと、保証会社か金融機関と交渉し、住宅を売却することになります。

このことを任意売却といい、債権者である保証会社や金融機関が任意に売却に応じなければ任意売却にはなりません。
そのため、任意売却をするには債権者とうまく交渉しなければならないのです。

任意売却と通常の売却との違い

任意売却と通常売却は何が違うのでしょうか。

ローンが残ったまま住宅を販売することはよくあることですが、前述したように売却代金でローンを完済できなかった場合は不足分を自己資金もしくは借入金で完済しなければいけません。

しかし任意売却の場合は、売却代金で残債を完済できないのです。
基本的に任売却というのは、ローンを滞納してしまっている状態なので、ローンは一定のラインから減っておらず、むしろ増えている状態になっています。

そんな状態では価値の下がった家を売ってもローンが完済できるわけはなく、売却代金で返済しようにも返済できない場合がほとんどなのです。

しかし、ローンを返そうにも自己資金がなく借り入れも出来ない。だから売却代金で出来るだけローンを返すから、それで終わらせてくれというのが任意売却になります。

しかし、貸している側の保証会社や金融機関からしたら、それは損を被ってくれと頼むことと同義になるため簡単には首を縦に振りません。

しかし状況次第では任意売却というのは可能になってくるのです。

任意売却の流れ

任意売却はローンが返せなくなって滞納した状態が長期間続いたときに行われます。

滞納が続くと保証会社から金融機関に対し、ローンの弁済がされ、債権は金融機関から保証会社に移ります。
その後、抵当権を発動するのですが、その際に任意売却か競売のどちらかを選ぶことができます。

しかし競売ではどのような価格になるか分からず、安価な取引になりやすいため、任意売却を選ぶところが多いです。

任意売却の特徴

任意売却は競売よりも高く売れる前提で行われているため、かなりの確率で高値で売れます。
その分、借金を減らすことが出来るので、後々の生活が楽になるのです。

しかしもし任意売却でも売れないような物件だったらどうでしょうか。
その場合は競売に移り、さらに手間がかかります。

また、任意売却で売れたとしても金融機関からの信用が無くなってしまうため、ブラックリストに載ることになります。

ブラックリストに載ると、数年間はクレジットカードが使えず、ローンを組むことすら許されません。
そういった面でもデメリットが発生することを理解しなければいけないのです。

まとめ

ローンが残っている家を売る際にはどうしても面倒な手続きが必要になってきます。

通常の売却で売るのが一番なのですが、様々な事情から任意売却をせざる負えなくなることもあります。
そうなってしまうと様々なデメリットが生じるため、出来るだけ避けたいところです。

そうならないためにもローンを組む際に、キチンと将来を見据えた返済方法で行い、返済が厳しいと感じてきたら、ローンを滞納する前に通常の売却を行うことを考えてもいいかもしれません。

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