田舎の土地活用方法は6つ!太陽光発電はおすすめできない!?

相続で両親が持っていた土地を取得する人も多いと思います。

そこに住むなどの活用方法が見つかれば、それに越したことはありませんが、都会に住んでいて田舎の土地を相続しても上手い活用方法が見つからず、毎年固定資産税を支払うだけになっているという人もいます。

それでは毎年資産が失われていくことになるので、話題の太陽光発電などで活用したいと考えている人もいるのではないでしょうか。

今回は、そんな田舎の土地の活用法をご紹介していきたいと思います。

土地の活用法~建物を建てて貸す~

立地にもよりますが、移住者や転勤者向けに建物を建てて賃料を得る方法があります。
種類としては、アパートやマンションなどの集合住宅から一戸建てなどがあり、上手くいけば数十年で元を取ることができます。

しかし、それに応じたデメリットもあるので、それについても解説していきます。

集合住宅の特徴

集合住宅はアパートやマンションを思い浮かべる人は多いでしょう。
アパートは建築費用がマンションに比べて安く、かかる費用も少ないですが、耐久性などの関係から古くなりやすく、賃料が落ちやすい傾向になります。

また、30年程度経ってしまうと入居者が少なくなってきて、収入が少なくなりやすいというデメリットもあります。

マンションは、建築費用などがアパートに比べてかなり多くかかってしまい、中々手を出しづらいものです。
しかし耐久年数が長く、多少古くなっても入居者が望めます。

さらに家賃を高く設定しやすいので、上手くすればアパートよりも早く元が取れる可能性があります。

どちらの集合住宅にも言える子ですが、集合住宅というのは立地に大きく左右されます。

特に田舎のほうでは土地などが安いため、集合住宅で部屋を借りるよりも一戸建てを建てることのほうが多い傾向にあり、場所によっては新築でも中々入居者が集まらないということになりかねません。

そのあたりの立地状況を冷静に考えてみて、元を取れるかどうかを計算してから挑戦したほうがよろしいでしょう。

ただし田舎の土地活用としてアパート経営が注目されている事もまた事実。

特に近くに工場や学校、公共施設やリゾート施設がある場合には高収入が見込め節税効果も期待できるアパート経営はおすすめです。

また、アパート経営に興味があるからといって電話営業やチラシを見て話を聞いてしまうのは危険です。

土地活用を提案してくる業者の中には残念ながら、悪質な業者も多く存在します。

断言しますが、土地活用は大手の会社に任せるのが一番です。

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戸建賃貸経営

戸建住宅は、一人住まいよりも家族向けかつ長期的な契約になりやすい賃貸経営です。
特に、近年流行している田舎暮らしを希望する移住者などに人気があり、転勤者なども戸建を借りる場合があります。

さらに戸建の場合は実家が建っていれば、他所のリフォームをするだけで貸せるようになるので、費用を最低限まで抑えることができます。

しかし需要が集合住宅よりも少ないため、長期間入居者が現れない場合も考えられます。
その際の管理などもキチンと考えながら行うようにしましょう。

サービス付き高齢者向け住宅

近年注目を浴びているのが、サービス付き高齢者向け住宅です。

これは通常の老人ホームとは違って、高齢者用の賃貸住宅に介護などのサービスを追加したものになり、一応賃貸住宅の一種となっています。
老後を静かな田舎で過ごしたいという方が近年増えてきており、需要が高まっています。

しかし、介護などのサービスに対する人材不足やサービス事業者の確保が難しい、またかかる費用も莫大ということで中々簡単には実現できないというのが現状です。
そのため個人で行わず、そういったサービスを行っている企業を探して土地を貸すことになります。

建てて貸す場合の注意点

このように様々な建物を建てることで収入を得る方法はありますが、気を付けなければいけない点もあります。
土地には地目というものがあり、基本的に宅地しか建物を建てることができません。

相続した土地が宅地とは限らず、雑種地や農地の可能性もあります。
その中でも、転用といって宅地に変更できるものもありますが、許可などが必要にあり手間がかかります。

さらには建築基準法の制限を受けるため、土地の転用が出来ても電気やガスなどのライフラインを繋ぐことができなければ意味がありません。
そのため建物を建てる前に、そういった点をよく確認してから行うようにしましょう。

土地を貸す方法

土地をそのまま貸す方法もあります。いくつか紹介していきましょう。

駐車場

ローリスクローリターンなのが駐車場です。
かかる費用も少なく、初めての人でも運営しやすいのですが、田舎の場合では月の駐車料金を低くせざるおえなくなるので、得られる収入は低いです。

さらに田舎ではアパートや一戸建てなどの、ほとんどの住居に駐車場が付いているので需要が低く、駐車場を作っても上手く収入を得るためには、相当いい立地でなければ難しいです。

事業用地

これはかなり立地に左右されますが、事業用地として貸し出すことも方法の一つとして挙げられます。
例えば大きな道路に面していたり、繁華街の近くなどの場合は事業用地として貸し出したほうが安定した収入を得られる可能性があります。

事業用地の場合は、契約期間が10年以上の長期契約になりやすく、建物を建てる費用も借主が払うので、立地によっては多くの収入を得やすい方法です。

しかし最初に述べたように立地に左右されるので、住宅街などの土地では少し難しいかもしれません。

資材置き場

資材置き場は、農地以外のどんな地目でも活用が可能な方法です。
資材置き場の需要は場所によっては意外に高く、個人から企業まで様々な人が資材置き場として土地を求めています。

しかし、資材置き場を求める人に出会えるのはごくごく一部で、借りてくれたとしても公共工事などで一時的に借りたいという場合もあり、長期的かつ安定した収入は難しいでしょう。

さらに資材置き場として活用するには、ある程度会社などが近くにあり、なおかつ大きな道路に面しているようなところでなければいけません。
そのため、需要が限られてくる場合もあり、偶然資材置き場として使いたいという人も待つしかないでしょう。

土地を貸す場合の注意点

土地をそのまま貸す利点は、費用の少なさと手間の少なさにあります。
事業用地として貸し出せば、建築費などは借主が建替えるため、貸主の負担にはなりません。

しかし土地を貸した場合は、借主にも法的権利が発生するためトラブルが発生しやすく契約の際に、よく打ち合わせしなければ大きなトラブルに発展しかねません。

また、立地にも非常に左右されるため、借主が現れなければ、土地をそのまま放置していると同義になり、損にしかならない場合があります。

よく耳にする太陽光発電はどうなのか

土地をそのまま賃貸する方法で、近年勢いがあるのが太陽光発電の業者に貸す方法です、
これは日照が確保できる土地ならば、長期的に収入が見込めるということで注目を浴びています。

そこで対抗発電のメリットとデメリットについて解説していきます。

太陽光発電に必要な条件

太陽光発電は建築物に該当しないため、宅地や農地、山林などの地目に捕らわれることなく事業を開始することができます。
しかし、全ての土地に可能かと言われたら、そうでもなく細やかな条件があります。

・一定の日照が見込める
・発電パネル設置用の架台を固定できる強固な地番がある
・電気を引ける
・電力会社に需要がある場所である
・長期間土地を他のことに使用しない
・1kwあたり30万円程度の設備資金を用意できる

発電パネルを設置したら、強風が吹いてパネルが吹き飛ぶ可能性があります。
それを防ぐためにもパネルを固定させるための強固な地番を必要とし、それが見込めない場合は地番の改良も行わなければなりません。

また、日照が見込めたとしても、あまりに山奥などの場合、電気が通じていない可能性があります。
太陽光で発電するためには、当たり前のことですが電気が必要となり、受電と送電の両方が必要となります。

そういった電気を送る施設が近くにあることが条件となります。
このように細かな条件をクリアしなければ、太陽光発電を行っている業者としてはデメリットが高すぎるため、拒否されることがあります。

太陽光発電の業者について

太陽光発電を行っている業者探しには注意が必要です。
業界は競争が激しく、なおかつノルマも厳しいため詐欺まがいの話をして顧客を手に入れようとする業者も存在します。

これだけの収入を得られるはずと言われても、すぐに信じるわけではなく他の数社の業者にも話を聞く必要があります。
あと、契約する際は契約内容をしっかりと確認し、自分の不利な条件にならないようにしましょう。

太陽光発電の制度について

太陽光発電は近年注目を浴びたおかげで、普及が進んでいます。
固定買取価格制度といって、ある程度の収支が見込めるのであれば、どんな土地でも同じ価格で買い取るという制度もあります。

しかし、太陽光発電の業者が増えてきたおかげで業界が飽和状態になってきています。
固定買取価格も年々下がってきており、これは各業者が導入コストを下げる競争を行った結果でもあります。

さらに自然エネルギーは太陽光発電のみならず、他の自然エネルギーよりも優遇されてきた経緯から、今後は制度の改定も検定されています。
そのため今すぐに太陽光発電に踏み出してしまうと、新しくなった制度でマイナス収支になる可能性もあり、上手く利益を生み出すことができなくなるかもしれません。

もし太陽光発電を考えている人がいましたら専門の人に詳しい話を聞き、制度の改正が行われるまでは静観しておいたほうがいいかもしれません。

まとめ

相続などで田舎の土地を取得してしまった人は、取得してからどう活用するか悩んでしまうことも少なくありません。

田舎という立地条件では、活用の幅が限られてしまい、売ろうにも売り手が見つからなくて放置するしかないという状態になる人も多いです。

そのため相続する前に、この土地だったらどのように活用できるのか、賃貸として貸すか、建物を建てるかなどをあらかじめ考えておいても損はありません。

相続したときに焦るのではなく、事前にしっかりと考えておくことで、固定資産税の支払いなどで資産を減らす心配を少なくするのです。

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