駐車場経営とアパート経営どっちがいい?費用や税金、失敗例を不動産コンサルが解説!

 

土地の活用法としてよく挙げられるのが、賃貸です。
その賃貸の中でも人気が高いのが、アパートや駐車場経営です。

この両者には、明確なメリットやデメリットがあり、それを把握しておかないと失敗することがあります。
今回はアパートなどの集合住宅の賃貸と駐車場経営の特徴について解説していきます。

アパートのメリット・デメリット

アパートなどの集合住宅を経営は、大きなメリットとともにデメリットも存在します。
そちらを紹介していきます。

メリット

・不老取得を得られる
集合住宅の場合は、入居者がいる限り定期的に収入が入ってきます。
例えば、一部屋10万円で賃貸するとして、10部屋に入居者がいれば、それだけで月100万円の収入をえることができるのです。

もちろん、年月が建っていけば家賃を減らさなければいけなくなるので、将来的な収入は減っていきますが、それでも安定的な収入は魅力的です。

・節税効果
不動産を所持していると必ず関係してくるのが税金の問題です。
しかしアパートを経営すると税金対策になることをご存知でしたか。

例えば固定資産税や都市計画税は、土地に住宅が建っていると、固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで軽減されます。
さらに一戸に対して軽減される面積が決まっていくので、広い土地であればあるほど最大の軽減を得やすくなるのです。

・インフレ対策
もし日本の物価が上昇して、通貨の価値が下がってしまったらどうしましょう。
そうなってしまうと現在の紙幣など紙屑になってしまいます。
しかしアパート経営ではインフレになったとしても、その影響を受けづらいのです。

不動産というのは、物であり、物価が上がれば、それに応じて上がっていきます。
価値が相対的に下がってしまう現金よりもインフレに強いため、もしインフレに陥ってしまっても収入を得ることが出来るのです。

デメリット

メリットもあればデメリットもあります。
特にアパート経営というのは難しく、デメリットのほうが大きい場合があります。

・家賃の滞納
入居者がいるかぎり、安定した家賃収入を得ることが可能ですが、必ずと言っていいほど家賃の滞納リスクというのは付いて回るものです。
滞納を防ぐためにも入居者審査を厳しくしているところもありますが、それでも確実に防ぐことはできません。

例えば入居時点では定職についていても途中で職を失い、家賃が払えなくなったというケースが多いですが、近年では収入の低い若い世代の単身者に増えてきているようです。
そのため、もし滞納されたとしても家賃を払ってもらえるように、保証会社との契約を入居条件にしているところが多くなってきています。

・空室のリスク
家賃の滞納以上に怖いのが空室のリスクです。
いくら賃貸物件を建てたとしても、立地や間取りなどの問題で人気の有る無しというのは出てきます。
それはアパートを建ててしまった時点ではどうしようもなく、新築時点では満室だったところも、数年経てばガラガラになってしまうというケースも珍しくありません。

特に近年では集合住宅が次々と建築されてきており、過剰供給気味になっています。
そのため余程立地などを考えなければ長期的な満室状態というのは難しくなってきています。

・金利の変動
現在は超低金利の時代が続いており、不景気が続いています。
この不景気は簡単には好転するものではなく、今後も続くことでしょう。

アパート経営では、建築資金を基本的にローンで借りることになるので金利というのは非常に重要になっていきます。
そのため長期的に金利が変動し、返済額の増加と反比例するように建物の劣化による減収が予想されます。
古くなったアパートの家賃を維持するわけにはいかないので、家賃を下げるしかなくなり収入も少なくなってきます。

そのためドンドン返済が厳しくなる可能性があります。
それを防ぐのであれば少し金利が高いけれども固定金利を利用するなどの対策を行うようにしましょう。

駐車場経営のメリット・デメリット

アパートのメリット・デメリットを解説したところで、次は駐車場経営のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

・比較的少ない労力で運営が可能
アパートなどでは物件管理と入居管理が必要になってきます。
そちらは不動産会社などに依頼することもできますが、費用が掛かるため得られる収入が少なくなってしまいます。

しかし駐車場経営の場合は、駐車場の簡単な清掃と敷地内での事故や不正利用への対策についてで、それも毎日行う必要もないため、比較的楽に管理できます。

さらにアパート経営でよくある退去時の原状回復などは駐車場経営には必要ないため、無駄な手間がかかることなく経営することができます。

・費用の少なさ
アパート経営では、建物を建てる関係で多額の費用がかかります。
しかし駐車場経営では建物を建てる必要がなく、土地の整備や危機の配備などを行うだけなので初期投資が圧倒的に低いのです。

そのため借りるローンも少ないため、人によってはすぐに返済することができます。

・老朽化のリスクが小さい
建物の場合はどうしても老朽化のリスクから逃げることが出来ず、古くなった建物というのは人気もなくなってしまいます。
しかし駐車場では、機器の老朽化はあれど、駐車場自体が古くなるわけではないので、設備のメンテナンス程度で済むことがほとんどです。

・狭い土地でも経営できる
アパートを経営する際は、ある程度の大きさの土地を確保しなければ難しいですが、駐車場では例え十坪程度の土地であっても十分経営することができます。
また一坪の土地でもバイク置き場などの活用方法があるため、様々な駐車場の形態が考えられます。

そのあたりを上手く使えば、立地ごとにあった駐車場経営ができるはずです。

デメリット

・運用効率の低さ
駐車場はローリスクの代わりにローリターンであることを忘れてはいけません。
都心でも月の賃料は3~5万円以上とアパート経営に比べて圧倒的に安く、さらに駐車可能な台数も少ないため、収入面では本当に少ない額になってしまいます。

例えば巨大な土地を持っていてタワー型の大規模な駐車場を作れるのであれば、話は別ですが、基本的には平面の駐車場になると思いますので、大きな収入はあまり期待できないでしょう。

・節税について
アパート経営の場合は固定資産税と都市計画税の軽減や相続税の減額など節税対策としても有能です。

しかし駐車場経営の場合は土地に建物が建っているわけではないため、上記のような軽減が受けられず、高い税金を支払うことになります。

・需要の問題
一番の問題が需要の問題です。
都心などでは駐車場のないアパートや住宅が多いため、まだ需要が望めますが田舎などの地方となると話が変わっていきます。
田舎のほうでは、どこに出かけるにも車が基本になるため、ほとんどのアパートや住宅には駐車場が作られています。

そのため駐車場の需要が少なく、駅などにある一時利用の駐車場ぐらいしか需要がありません。
そのことを理解していないと、地方で駐車場を作ってしまい、収入がほとんど入らないまま高い税金を支払う羽目になるかもしれません。

かかる諸費用

アパートも駐車場も経営しようとしても諸費用がかかるものです。
ここではかかる費用を解説していきましょう。

アパートの諸費用

・不動産取得税
不動産取得税は建物の評価額×3%がかかります。
建物の評価額は建築費の50~70%となっているので、建築費ベースでは2%前後と考えておきましょう。

こちらの不動産所得税には軽減できる可能性があり、40~240㎡までの部屋には一戸1200蔓延の軽減があります。
アパートの評価額が一戸1200万円越えはほとんど考えられないため、基本的に不動産取得税がかからないと思っていいでしょう。
それ以外では、ワンルーム~1DKでは40㎡未満で課税、1LDK以上の構造では40㎡超えると非課税となります。

・登録免許税と司法書士報酬
登録免許税は建物の評価額の×0.4%と計算できます。
司法書士の報酬は固定額ではないので、事務所によって違いますが大体20万円をこえないていどが相場となっています。

・ローン関係の諸費用
ローンを組む際には事務手数料や保証料などの費用がかかってきます。
それは金融機関によって違いあるため、ローンを組む金融機関にあらかじめきくようにしましょう。

・税金
税金は基本的に毎年かかります。
代表的なのは固定資産税や都市計画税ですが、これは前述したように軽減される可能性があります。
他には事業税や取得税、住民税など、生活する際にかかる税金もあるので、そのあたりの税金も忘れずに支払うようにしましょう。

駐車場にかかる費用

・土地の塗装費用
駐車場の場合は車を入れるため、地盤を通常より強固にする必要があります。
平坦に土地を削り取った後に、砕石を敷き詰めて転圧するという手順を踏んで強固にするため、その分の費用がかかります。

業者によってかかる費用は変わってきますが、整備に1㎡あたり1000~2000円、残土処理は1㎡あたり4000~5000円程度かかります。

もちろん狭い土地と広い土地では作業員の数も変わってきますので、単純計算が難しくなってきますので、複数の業者に見積もりを出して査定を出してもらうようにしましょう。

・アスファルト
土地を整備したらアスファルト塗装もしくはコンクリート塗装を行います。
厚さはアスファルトが大体5cm、コンクリートで10cmと差があり、その分価格が違います。
基本的にコンクリートのほうが高くなりますが、耐久性が高く長期間の使用にも耐えられるため、どちらを選ぶかは業者と話しあってからにしましょう。

・車止め
車止めは駐車場にはなくてはならないものです。
1個3000円程度なので、一台のスペースには大体6000円かかることになります。
それ以外にもカード式の駐車場にしたりするなどの設備を導入する際も費用がかかります。
そういった設備はメーカーによって価格が変わってきますので、あらかじめ業者にパンフレットなどを貰って見比べておくのもいいかもしれません。

まとめ

駐車場とアパート経営ではお互いメリットデメリットがあります。
両方に言えることですが、どちらの経営もリスクがあり、そのリスクを把握しないと経営を失敗する可能性が高いです。

また、税金関係も把握しておかないと、収支がマイナスになる可能性があるので、そういったかかる費用なども頭に入れて、経営を始めるようにしましょう。

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