基準地価とは~公示地価と路線価格との違いを不動産コンサルタントが解説

基準地価とは~公示地価と路線価格との違い

土地の価格にはいくつかの種類がありますが、基準地価はそのうちの一つです。

公示地価と路線価格と同じく、毎年新聞やテレビなどで発表されている地価なので、聞いてことはあるという人も多いかもしれません。

しかし基準地価はどのような土地の価格なのかを詳しく知っている人は少ないでしょう。

そこで、基準地価の特徴や公示価格や路線価との違いを解説していきます。

基準地かとは何か

基準地価は都道府県価格調査とも呼ばれており、各都道府県が定めた基準値の地価を毎年7月1日時点ごろに調査し、9月ごろに公表します。

この基準地価は一般に公表されており、個人や法人関わらず誰でも閲覧することができます。

基準地の選定

基準地価の調査に使われる基準地は、類似の利用価値がある地域から利用状況や環境などが通常と認められる土地が選ばれており、「住宅地」「商業地」「工業地」「宅地見込み地」「林地」を主に調査しています。

全国に2万を超える地域を基準地と定めており、建物の価値に左右されないように更地と仮定した状況での価格を出しています。

この基準地の価格は1地点につき、最低1人の不動産鑑定士が調査し、国土利用計画法と照らし合わせながら鑑定評価を調整することで決定しています。

基準地価の目的

基準地価の目的として、土地価格の基準になることです。

どういうことかというと、基準地は公の機関が調査し発表する土地の価格として、高い信憑性があります。

そのため、個人や不動産業者が土地の価格を知りたい時の指標として使われることがあり、不当に高価、または安価な土地取引を防ぐ役割を持っているのです。

その他にも自治体などが行う公共事業のための用地取得の際に、基準地価が利用されることがあります。

基準地価の調査方法

基準地価はインターネット上の国土交通省のホームページ上で公開しており、誰でも簡単に調べることができます。

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

基準地価は平成9年から現在のデーターまで調査することができ、1㎡あたりの価格帯から調査範囲を絞ることができます。

基準地価と比較される公示地価とは何か

基準地価とよく比較される価格が公示地価です。

公示地価は基準地価と非常によく似ている性質を持っていますが、厳密には別物です。

公示地価とは国土交通省が全国に定めた標準地を対象に毎年1月1日に公表する価格です。

この時点で、都道府県が定める基準地や公表時期が違います。

公示地価は基準地価と同じように1㎡あたりの価格で表しており、特別な事情がない限り、適正な取引価格と見込まれる価格として取り扱っております。

標準地とは

標準値は国土交通省の土地鑑定委員会によって選定されています。

全国に2万を超える地点が対象となっており、基準地より少し多めに選定されているようです。

標準地に選ばれる基準は、「住宅地」「商業地」「工業地」「宅地見込み地」となっており、基準地にあるような「林地」は含まれていません。

これは標準値の地価は周辺の地域の水準となる価格になるため、突出した性質を持った土地は標準値から外されるからです。

そのため林地以外にも、1坪などの小さい土地や、いびつな形をした土地もまた除外されることになっています。

公示地価の判定方法

公示地価を判定するのは、基準地と同じく不動産鑑定士を介在させます。

基準地と違うのは、不動産鑑定士を最低でも2人以上で判定させ、その後土地鑑定委員会が最終決定権を持っている点です。

二人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行った後に、その結果を土地鑑定委員会が審査と調整をして、公示されるという仕組みになっています。

また、基準地では価格の根拠とする法律を国土利用計画法を利用していましたが、公示地価では地価公示法を根拠にしている点も違います。

土地の価格の計算にも使える公示地価

公示地価や基準地価は土地の価格を計算することに使うことができます。

公示地価や基準地価は1㎡あたりの価格で決まっているため、自分の持っている土地の大きさで計算すればいいのです。

しかしここには問題があります。

一つは地価と実際の取引事例の価格差です。公示地価や基準地価はあくまで土地価格の基準でしかないため、実際の取引事例の価格と乖離することが多々あります。

さらに基準地価は公示地価とは違い、「林地」も含まれているため、公示地価よりも低くなる傾向にあります。

そのため基準地価だけで計算するとどうしても実際の取引価格との乖離が広がっていくのです。

しかし公示地価で計算しても取引価格との差が生まれる可能性が高いので、もし公示地価などを使って土地価格を求めた場合は、あくまで目安程度に考えておきましょう。

公示地価の調査方法

公示地価は基準地価と同じように国土交通省のホームページから調べることができます。

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

基準地かよりも古い調査記録である昭和45年以降から調べることが出来るので、より多くの記録を調査することが可能です。

基準地価と公示地価の違い

基準地価と公示地価の違いを下記の表にまとめてみました。

基準地価 公示地価
調査 都道府県 国(国土交通省)
調査方法 1地点につき不動産鑑定士1人以上の鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士2人以上の鑑定評価

その後、土地鑑定委員会による審査と調整

評価時期 毎年7月1日時点 毎年1月1日時点
公表時期 毎年9月ごろ 毎年3月ごろ
調査対象 都市計画区域外も含む全区域

「住宅地」

「商業地」

「工業地」

「宅地見込み地」

「林地」

都市計画区域内

「住宅地」

「商業地」

「工業地」

「宅地見込み地」

調査地点 21,644地点(平成29年7月時点) 25,931地点(平成29年7月時点)

路線価とは

路線価は市街地に形成されている道路に接している土地の税額を決める際に使われる土地価格のことを指します。

土地の税金は、土地の価格から決まっており、立地に大きな影響を受けます。

そしてその立地は利便性が大きく影響するとして、全面に通っている道路に1㎡あたりの価格を設定し、その道路に接している土地を評価しているのです。

この路線価には相続税を算出するために使われる相続税路線価と、固定資産税を算出する固定資産税路線価の二つがあります。

それぞれの特徴を説明していきましょう。

相続税路線価

相続税は国税となっているため、相続税路線価は国税局が決定しています。

毎年1月1日時点の価格が国税庁から7月前後に公表されています。

実は相続税路線価にも、基準地価や公示地価と同じように標準値を定めることになっています。この標準値は基準地価や公示地価の調査地点以外にも独自に定めることが出来るという特徴があります。

また、相続税路線価の決定は不動産鑑定士の鑑定評価額を利用しますが、それ以外にも売買実例、公示地価、補足などをベースとして決めることとなっています。

しかし、相続税路線価には上限があり、基本的に公示地価の8割程度の水準に決められることが多いです。

何故かと言いますと、相続の発生というのは1年中どこでも起こり得る事態です。

相続税路線価の決定は1月1日で、毎年に1回だけと決められています。

もし、1年の間に地価が暴落してしまった場合、相続発生したときの時価評価と比べて、相続税路線価のほうが価格高くなってしまうという恐れがあります。

そうなってしまったら、税金を余分に徴収することになりかねないので、相続税路線価を公示地価の8割程度に抑えることで、暴落してしまった場合もある程度の変動にも対応できるようになっているのです。

固定資産税路線価

固定資産税は地方税になるので、固定資産税路線価は市町村に決定権があります。

この路線価は相続税路線価とは違い、3年に1回、1月1日時点の価格を4月ごろに公表することになっています。

なぜ公示地価や基準地価、相続税路線価とは違い3年に1回になっているかというと、これは固定資産税の評価替えが3年ごとに行われているからです。

固定資産税路線価は、主要な道路に接する標準的な宅地を定めて、標準宅地の価格に応じた路線価が設定されます。

主要な道路以外の道路は、主要な道路の路線価に準じて設定されるようになっています。

また、この場合における標準宅地とは、主に奥行きや間口、形状が標準的でみなされる土地のことで、極端に間口が狭かったり、形状がいびつだったりする土地は除外されます。

固定資産税路線価は、相続税路線価と同じように標準宅地の価格は売買事例から適正価格を求める方法を取られていますが、大体は不動産鑑定士の鑑定評価や公示地価の7割程度に設定されるようになっています。

これは、不動産鑑定士の鑑定評価の価格は公示地価を規準として決めているので、鑑定評価を使っても公示地価を使っても大きな違いにはならないからです。

なぜ公示地価の7割程度に設定されるのかと言いますと、これは相続税路線価と同じ理由で、急激な土地の暴落に対応するためです。

特に固定資産税路線価は3年に1回の更新のため、相続税路線価よりも低く設定されているのです。

税金の計算以外にも使える路線価

路線価は税金の計算をするうえで欠かせない土地価格ですが、土地の価格を調べる方法としても使われることがあります。

同一の道路ならば、例外を除いて路線価は同じです。そのため、同じ道路に隣接する土地や反対側の土地は同じ路線価で評価されています。

そのため、近くの土地の売買記録などを調べることで、ある程度の目安を付けることができます。

しかし土地の取引事例と路線価は全く別のものです。土地の状況や周りの状況で価格が大きく変わることがあり、向かいの家と自分の家の価格に大きな差が出ることもあります。

そのため、路線価で土地の価格を計算したとしても目安程度にしかならず、必ずしも同じ価格にはならないので注意をしましょう。

基準地と路線価の違い

基準地価と路線価の違いを下記の表にまとめてみました。

基準地価 相続税路線価 固定資産税路線価
調査 都道府県 国(税務署) 市町村
調査方法 1地点につき不動産鑑定士1人以上の鑑定評価 標準値における売買事例、公示地価、不動産鑑定士の評価額などを参考

 

※公示地価の8割程度

主要な道路に接する標準宅地を定めた価格

 

 

※公示地価の7割程度

評価時期 毎年7月1日時点 毎年1月1日時点 3年ごと1月1日時点
公表時期 毎年9月ごろ 毎年7月ごろ 3ごと4月ごろ
調査対象 都市計画区域外も含む全区域

「住宅地」

「商業地」

「工業地」

「宅地見込み地」

「林地」

都市計画区域外も含める全区域の標準地 都市計画区域外も含める全区域の標準地
調査地点 21,644地点(平成29年7月時点) 不明 不明

まとめ

基準地価と公示地価は調査機関や調査対象などの違いはあるものの、土地価格の水準となる価格であるという性質は変わりません。

路線価は相続税路線価と固定資産税路線価という2つの種類があり、細かい点も違いはありますが、どちらも税金の計算に必要な価格です。

このように違いはありますが、どの土地価格でも取引事例の価格と乖離する可能性は高く、もしこの価格から土地価格を算出したとしても、それは目安にしかなりません。

その点を踏まえ、各土地価格の性質を見極め、有用に使っていくようにしましょう。

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