農地売買4つのポイントと税金や平均価格を不動産コンサルタントが解説

農地売買を成功させる為の4つの方法と税金・手続きについて

都市部を離れた地方には、使い道がなく荒れた状態で放置されている耕作地がたくさんあります。
現在、農家の高齢化と若者の跡継ぎがいないため、相続で農地を取得する人が増えてきています。

農地は税金が安いので、持っていてもあまり損はないかと思いますが、売却を考えた場合、宅地よりもずっと苦労することになります。
農地は国の食糧自給のための大事な土地であり、簡単に売却できないように法律で制限がかかっています。

今回は、売却の難しい農地について解説していきます。

農地の売買について

農地は用途が耕作と決まっています。基本的にそれ以外の方法で使用することが出来ません。
農地は定期的に管理し、耕さないと農業協同組合などから指導を受けることがあります。

農業の知識も経験もない人が農地を購入して、農業協同から指導を受けてもできることはほとんどありません。
そのため、農地の購入は知識のある農家や農業参入者に限られるのです。

しかし農地を別の土地に変更することが出来れば、一般の人でも購入することができます。
これを農地転用といい、この農地転用が出来るかどうかによって売買の難易度が大きく変わります。

農地転用できる農地とは

最初に述べると、すべての農地を農地転用できるわけではありません。
農地転用は農業委員会などに許可されなければ転用することができません。

４ha以下の農地転用：都道府県知事の許可が必要
市街化区域内の農地転用：農業委員会

この許可で重要になってくるのが「立地基準」と「一般基準」です。

「立地基準」は農地の区分で許可と不許可を決めるものです。
農地の区分には以下の種類があります。

農用地区域内農地：農用地区に存在する農地
甲種農地：市街化調整区域内の農地の中で、特に良好な営農条件を備えている農地

第１種農地：１０ｈａ以上の規模の農地や生産性の高い農地
第２種農地：駅から５００ｍ以内の距離にある農地で第３種農地を転用できない農地
第３種農地：駅から３００ｍ以内の距離にある農地または市街地区域内にある農地

この中で農地転用が可能なのは、第２種農地と第３種農地のみで、それ以外の農地は原則不許可になります。

「一般基準」は農地転用の申請目的が達成可能かどうかを判断するものです。

農地は何らかの目的をもって転用することが第一となり、ただ単位更地にしたいという理由では許可されません。
農地売買の場合、利用目的の主体は買主にあるため、買主がどのような目的をもって農地転用したいかを問われるわけです。

この「一般基準」の基準は以下のとおりです。

・申請目的を実現できる資力や信用がある
・転用する農地の関係権利者から同意を得ている
・転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
・許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
・事業のために必要な協議を行政と行っている
・転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
・事業の目的に適正な広さの農地である
・周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある
・一時的な転用では農地に戻されることが確実と認められる

この条件をクリアしてようやく農地転用の許可が降ります。
許可申請してから一か月程度の時間がかかるので、転用する場合は時間に余裕をもって行うようにしましょう。

農地の相場

農地は都市近郊に近くにあるものから山間部の農地まで幅広く文保しており、同程度の規模の農地でも売買価格に大きな差があります。
ここで全国農業会議所が発表している「田畑売買価格等に関する調査結果」を見てみましょう。

単位：千円/10アール

「純農業地域」とは、非線引き区域の農用地区域のことを指し、「都市的農業地域」とは市街地や市街調整区域の農地を指します。
１０アールは１０００㎡となっており、坪数で例えると３０２．５坪になります。

都市的農業地域は準農業地域に比べ、倍以上の価値がありますが、坪単価で表すと平気約１万円程度となっており、決して高い価格とは言えません。
この農地価格の安さは中華を行う不動産会社にとっても重要な問題になります。

10アール規模の農地を持っている人は少なく、基本的に数十㎡や数百㎡が普通です。
その規模の農地を売ったところで仲介手数料は安く、さらに売れる見込みもないため、必然的に不動産会社は農地売買を避ける傾向にあります。

さらに全国的に見たところ、北海道が一番安く、東北や九州地方も安い部類に入ります。
東海や近畿、四国や関東は比較的高くなっており、その差は準農業地域で９倍近く、都市的農業地域なら１０倍以上と大きな地域格差が広がっているのです。

農地を売買する方法

農地を売買する方法は大きく分けて４つあります

・不動産業者を通す方法
・農業委員会を通す方法
・農家同士などの個人間取引
・都道府県や市町村の農林公社を通す方法

①不動産業者を通す方法

農地は宅地などと同じく、不動産業者に仲介を依頼することができます。
しかし不動産業者は農地を敬遠する傾向にあり、農地も扱ってくれる不動産業者は多くはありません。

さらに仲介で買主が見つかった場合は、仲介手数料を払う必要があるので、費用もかかってしまいます。
しかし不動産業者を通すことで、全国の不動産業者が見ることが出来る不動産流通機構に登録することができるので、運が良ければすぐに売買することが可能です。

②農業委員会を通す方法

農業委員会の業務にある「農地あっせん」という手続きを経て売買する方法です。
これはその地域で農業を行いたい人がいたら、農業委員会があっせんしてくれる方法です。
かかる費用も登記費用程度と費用も抑えることができます。

しかし、市町村によっては「農地あっせん」業務が機能していないところもあり、実際には行っていないところもあります。
また、買いたい人が見つかった場合は、農業委員会の立会い、もしくは農業委員会事務局の立会いを必要とし、さらに買主と売買価格の交渉もしなければいけないので、短期間の売買というのは少し難しい方法となっています。

③農家同士などの個人間取引

一番手間がかからない方法が個人間取引です。
売りたい農地の近くで農業を行っている農家にかけあって、買う意思があれば売買が成立します。

しかし、近年や米や野菜価格の下落で農地を新しく農地を買いたいという農家はあまりいないので、かなり確立の低い方法になります。

④都道府県や市町村の農林公社を通す方法

農林公社では「農地保有合理化事業」と呼ばれる事業を行っています。
これは「農用地区域内」のみの農地に限って行っており、市街化区域内の農地などは対象外になっています。

この公社に農地を売りたい旨を伝えれば、審査を行い買い取ってくれます。
しかし近年では買い取った農地が不良債権となっており、一部では買い取ってくれない公社もあるので、これも確実とは言えなくなってきています。

農地売買の際に必要な手続きと料金

農地は農地のまま売買する場合は農業関連機関を介して行うか、個人間で売買することが多くなっています。
前述したように不動産会社は利益が少ないことと、短期間で売れる見込みがないため、嫌煙しがちです。

農地として売る場合と農地以外に転用して売る場合とでは手続きが異なり、どちらも農業委員会から許可を得なくてはいけません。
もし、許可を受けずに売買した場合は、その売買は無効になりますので、注意が必要です。

農地売買の流れ

基本的に農地の売買で行われる売買契約は農業委員会の許可を受けることを前提として締結されます。
農地として売る場合の許可は３種類あります。

・農地法第３条：所有権移転
・農地法第４条：農地転用
・農地法第５条：所有権移転と農地転用

農地として売る場合は農地法第３条許可を申請し、農地を転用して売買するのであれば農地法第５条許可が必要です。
もし、売買せずに農地転用を行うのならば、農地法第４条の許可が必要になってきます。

基本的な農地売買の流れは以下のとおりになります。

１． 許可を条件とした売買契約を締結する
２． 農業委員会に許可申請する
３． 農業法第３条の売買許可を申請・農業法第５条転用許可申請のどちらかを行う
４． 許可の前に所有権移転請求権仮登記をしておく
５． 許可が降りたら代金を支払い、所有権移転登記を行う

農業委員会の許可申請及び、所有権の仮登記は、売買契約締結後遅延なく行うことを売買契約書に盛り込んでおかなければいけません。
許可を申請して一月前後で農業委員会から許可指令所が交付されるので、この許可申請書と一緒に所有権移転登記を行わってください。

仮に農業委員会で不許可になったら

売買許可申請は必ずしも許可を受けられるとは限りません。
不許可の可能性も考慮して、農地の売買契約書では不許可になった場合についても記載しておきます。

不許可になった場合は、基本的に売買契約を白紙契約にすることになります。
手付金についてもそのまま返還されることが多く、売買契約前の状況に戻ります。

農地売買の注意点

農地売買の際に、許可申請を行うことを必須になってきます。
売買をしないで農地転用を行う場合は農地法第４条の転用許可になってきます。

もし農地を売買する際に、農地を転用してから売買するのか、それとも売買と同時に転用するのか、転用のタイミング程度の違いしかありません。

しかし、転用許可の制度上、単に転用する許可申請は認められる転用後の事業計画の提出を求められます。
そのため農地を宅地や雑種地に転用してから、買主を探すという行為は転用許可申請は通らないのです。

宅地ならば建物を建てる事業計画が必要で、雑種地ならば駐車や資材置き場にする計画が必要です。
そして許可が降りた後はその計画を速やかに実行しなければならないので、農地を転用してから売買を行うのは非効率になるのです。

しかし売買を急いでいないのであれば、宅地にして建物を建ててから売買したほうが、費用がかかりますが売れやすいので、長期的に考えれば売れやすいというメリットもあります。

農地売買にかかる手数料

農地売買にかかる手数料は転用するか否かで変わっていきます。

農地として売買する場合は、個人間の売買や農業関連機関のあっせんを利用することが主となっており、手数料は登記費用しか発生しません。
それに対して転用しての売買は不動産会社に仲介を依頼して売買すること亜多いので、登記費用の他にも仲介手数料が発生します。

農地の場合で仲介をしてくれる不動産会社はすくないですが　、転用前提であれば売買価格も農地のまま売るよりは高くなるので、扱ってくれる不動産会社も増えてきます。

農地売買まとめ

農地は国にとって重要な土地であり、売買をしようにも法律で規制されている点が多く、売却が難しい土地です。
さらに農地転用ができるかどうかで売買価格や売却できるかどうかも変わってくるシビアな土地であり、短期間での売却は難しいと言えるでしょう。

農地転用ができれば売却できる希望はありますが、許可申請などの手間などがかかるため、もし農地を売却したいと考えているのであれば、手間と時間がかかることを覚悟するようにしましょう。