路線価や公示地価と土地の実勢価格の関係性を不動産コンサルが解説

路線価や公示地価と土地の実勢価格の関係性

土地を売りたい時などに気になってくるのが、その土地の相場や参考価格ではないでしょうか。
その相場や参考価格に一番近い価格が実勢価格とよばれるものです。

実勢価格は相続や固定資産税の評価額の基準となる公示地価とは違い、現実の参考価格に近い価格として、多くの場面で使われています。
ではこの実勢価格とはどのようなものでしょうか。

今回は実勢価格について説明していきます。

実勢価格とは何か

実勢価格とは実際に市場で売買されたときに利用されている価格のことを指します。
土地を売却する際には実勢価格を使って取引されており、売買の際に非常に重要になってきます。

例えば実勢価格が5000万円の土地は5000万円で売却もしくは購入することが妥当となります。
この5000万円の土地を6000万円でうることができれば、売り手は利益を出すことができ、逆に買い手は損をしてしまいます。

また、この土地を4000万円で売却すると売り手は損をしてしまいますが、買い手は通常よりも安く買えたということで利益を出すことができます。

このように土地取引の際には実勢価格を把握することが極めて重要であり、実勢価格が分からない場合では、売買の際に損をする可能性がでてきます。

実勢価格の特徴

実勢価格は、基本的に近隣地域での過去の売買事例から見ることができます。
条件はその土地ごとに変わっていき、高い取引もあれば安い取引もあります。
実は坪単価でみてみると、そこまで大きな差はないのです、

ここで重要なのは実勢価格はあくまで参考価格であり、必ず実勢価格で売買されるわけではありません。
実勢価格はあくまで過去の価格から算出されたものです。土地の価格というのは日々変わっているものであり、未来の土地価格を約束するものではありえないのです。

また、極端に土地の形が悪い、極端に小さい土地なども実勢価格から大きく離れた価格になりやすいという特徴もあります。

そのため、実勢価格を信用しすぎるのも損をしかねないので、実勢価格はあくまで大雑把な価格であることを理解しておきましょう。

実勢価格の調べ方

実勢価格は一般の人でも簡単に調べることができます。
一例として国土交通省がインターネット上で公表している土地総合情報システムというものがあります。

参考⇒土地総合情報システム公式サイト

このシステムでは全国の土地の実勢価格を見ることが出来る便利なサイトです。
取引時期は四半期ごとに更新され、過去の実勢価格も見ることもできます。

参考に「東京都」「大田区」「池上」で調べてみると、平成28年第1四半期~第4四半期で13件ヒットします。

これを見る限り、所在地と地域、最寄駅からの距離と取引価格と坪単価、さらに土地の形状など詳細な情報を見ることができます。
坪単価でみてみると、最寄駅から10分以内で110万~250万円となっています。

このシステムを見てみると分かるのですが、実勢価格は実際の売買の価格を見ることで決めることができます。
その実際の売買事例がない地域が少なからず存在します。

成28年第1四半期~第4四半期の範囲で全国的に取引事例が最も多いのが東京都で4732件です。
それに対して最も取引事例が少ない都道府県が高知県の462件で、東京都と比べて10倍以上の差がついています。

このように取引事例がほとんどない、もしくは皆無の地域は実勢価格を出すことが出来ず、参考となる価格が無いという実勢価格のデメリットにもなるのです。

そのような場合は実際の売り出し事例を参考にすることを行ってみてもいいかもしれません。
アットホームやHOMESなどの不動産総合情報サイトでは地域ごとの売り出し価格を見ることができます。

売り出し価格は一般向けの価格のため、実際の売買事例の価格と乖離しやすいものですが、実勢価格がない地域では重要な参考価格となるのです。

もし売り出し価格でも調べられなかった場合は、不動産業者に査定依頼をしてみましょう。
査定料金は基本的無料のところが多く、最近ではネット上でおまとめ査定と言った、複数の不動産業者に簡単に査定してもらうことができるサイトも増えてきました。

そのようなサイトを駆使することにより、土地の実勢価格を調べることができます。

公示地価と路線価との差~公示地価と路線価とは

公示地価とは国土交通省が1年に1回、1月1日を基準として公表する土地の価格のことを指します。
これは「適正な地価の形成」と「一般の土地取引価格に対する指標になること」を目的として調査されており、公の機関が発表する価格として信頼性の高い数字として知られています。

路線価は相続税や固定資産税の計算の時に使われる土地価格のことを指します。
相続税に使う路線価を相続税路線価といい、固定資産税に使われる路線価を固定資産税路線価といいます。

毎年7月に国税局が公表しており、公示地価と同じく信頼性の高い土地価格となっています。

公示地価と実勢価格

土地の売買の際に使われる土地価格は、基本的に実勢価格であり、公示地価が使われることはほとんどありません。
これは公示地価の更新タイミングと大いに関係しており、公示地価は毎年1月1日に発表され、それ以後1年間は更新されません。

土地価格というのは1年間で大きく変わることがありえます。
例えば地震や災害などによる被害が最たる例となり、このような被害に見舞われた地域の土地価格は大きく変動します。
しかし公示地価は1年間変わらないわけですから、どうしても公示地価の土地価格と実際の取引価格が合わなくなることがあるのです。

他にも、バブル崩壊やリーマンショックなどの経済的な問題でも土地の価格は影響されます。
その土地の価格の変化を自由に吸収できる土地価格が実勢価格なので、公示地価は基本的に使われていないのです。

路線価と実勢価格

それでも公示地価は国が土地を購入する際に使われることがあります。
しかし路線価は公示地価以上に土地の売買で使われることがない価格なのです。

路線価というのは公示地価とは違い、土地の価格ではなく、道路に設定される価格になります。
その道路と接している土地の税金を求めるために使われているので、土地の売買とは性質が違うのです。

さらに相続税路線価と固定資産税路線価は大体の価格が決まっています。

・相続税路線価:およそ公示地価の8割程度
・固定資産税路線価:およそ公示地価の7割程度

相続税路線価は公示地価と同じく1年に1回、1月1日に更新されます。
相続というのは1年中発生する可能性があるため、1年の間に何らかの要因で地価が下がってしまった場合、相続税路線価のほうが実勢価格よりも高くなってしまう可能性があります。

そうなってしまうと、余分に相続税を収めなければならないので、それを防ぐために公示地価の8割程度に抑えて多少の変動に対応できるようにしているのです。
固定資産税路線価は3年に1回しか更新されません。

そのため、相続税路線価よりもさらに低くすることで、土地の価格の変動に対応するのです。
特に固定資産税路線価は3年に1回しか更新されないため、当時の公示地価から7割程度の価格から動きません。

そのため、現実の公示地価や実勢価格とは大きく離れてしまう価格になりがちなのです。

このように路線価は、実勢価格と近いとされる公示地価よりもさらに価格が引き水準に設定されています。

そのため、実勢価格との乖離が大きく、土地の売買の際に路線価を使うことは買い手側の有利になってしまうので、公正さを欠いてしまいます。
そのため、路線価は土地の売買には使われていないのです。

実勢価格と公示地価と路線価の差

それでは実勢価格と公示地価と路線価の三つの差を見ていきましょう。

公示地価は国土交通省が公表している、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。
また路線価は「路線価図・評価倍率表」で見ることができます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

路線価図・評価倍率表

この二つと土地情報総合システムを使って「東京都大田区大森北」の価格を見ていきます。
まず実勢価格ですが、1㎡あたり47~73万円、坪単価160~240万円となっています。

それに比べ公示地価は「東京都大田区大森北3丁目付近」で1㎡あたり約41万円、坪で計算すると、約125万円です。
路線価も同じく「東京都大田区大森北3丁目付近」で探したところ、1㎡あたり26~33万円となっています。

こうして比べてみると、公示地価と路線価は実勢価格に比べて、1㎡あたりの価格が低く設定されていることが分かります。

なぜ価格差が生まれてしまうのか

路線価が実勢価格と差がでるのはわかりますが、なぜ実勢価格と公示地価でこのような差が生まれてしまうのでしょうか。
これは公示地価で調査する土地が小さかったり、建てられる建物の大きさを決める建蔽率と容積率などの小ささが要因だと思われます。

さらに実勢価格は実際に取引された価格であり、価格を決める要因は不動産業者によってバラバラです。
周りの家を地上げすることを前提に通常よりも高い金額で土地を購入するといったことも十分あり得ます。

そのため、実勢価格でも差が生まれ、公示地価との差も大きくなるのでしょう。
しかし確実な要因はそれとは言えず、複数の要因が合わさり、実勢価格との差が生まれたと言えます。

路線価や公示地価と土地の実勢価格の関係性まとめ

実勢価格と公示地価、路線価の3つの違いを説明していきましたがいかがだったでしょうか。
公示地価や路線価は公表されるたびにニュース番組などで取り上げられるので、知っている人も多いかと思いますが、実勢価格はあまり知られていません。

そのため、土地の価格を決める際に公示地価を利用すると考えていた人もいたかと思います。

しかし、実際は取引事例から出される実勢価格が主流であり、公示地価や路線価はほとんど使われることはありません。
このことを覚えておけば、土地の売買や資産運用などの際に役に立つでしょう。

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