家やマンションを売るのに良いタイミングや時期を不動産コンサルタントが解説

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家やマンションを購入しても、いずれは売却しなければいけない状況に陥る人もいるでしょう。

例えば、地方への転勤や相続、離婚や結婚などといった事態で、中には早急に売らなければならない場合もあります。

次に住む家を購入するかは賃貸で借りるのかは人それぞれですが、どちらにしろある程度の資金が必要であり、できれば高い金額で売りたいと考える人も多いかと思います。

しかし不動産の売買というのは意外にも時期によって価格や売りやすさに影響することもあるのです。

そこで今回は不動産の売買に関するタイミングと時期について解説していきます。

不動産を売るタイミング

不動産を売却する際は、早く高く売りたいと思うのが当たり前です。

しかし早く売りたいと思っていても、買主がいなければ売ることが出来ず、売買の時期のコントロールはほぼ不可能です。

事前から買主がいる状況などでは話は別ですが、そのような状況は稀です。

そんな不動産売買ですが、実は売るタイミングによっては特例が適用されたりして多少得をする場合があります。

・マイホーム特例

マンションや戸建てなどの居住用不動産には、売却益に対して3000万円の控除がみとめられています。

これをマイホーム特例といい、住まなくなって3年目の12月31日までに売ることが出来れば適用されます。

売却益に課税される譲渡所得税は、数ある税金の中でもトップクラスに税金が高く、最大50%以上を課税される場合があります。

そのためマイホーム特例を使うことが出来れば、高額の税金を安く済ませることができるのです。

しかし個人が持つ物件で譲渡所得税が取られるほど、高額な金額で売れること自体が稀であるため、余程の豪邸を持っているわけではなければ、そこまで気にする必要はないでしょう。

・相続税について

不動産を相続した際に発生する税金です。

この相続税は相続開始から10ヶ月以内に申告しなければいけない税金であり、基本的に現金納付と決まっています。

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そのため、相続税を支払う現金が手元にない場合は、相続した家を売却して現金を作らなければならず、それも10ヶ月という短期間で売却しなければなりません。

さらに、相続開始から3年10ヶ月(申告期限から数えて3年)までの期間内に売却した場合、相続税の一部を家の取得費に加算することができる特例があります。

この特例を使うとそれだけで譲渡所得が減り、金額によっては譲渡所得税がなくなることもありえます。

しかし両親が不動産を取得した年月日が不明だったり、親も両親から相続したと言った事情がある場合は、不動産を取得した費用が分からないといったケースもよくあります。

そういったケースでは、売却金額の5%を取得費として計算することができます。

しかしそれを行ってしまうと譲渡取得が大きくなってしまい、税金が課税される可能性もあるので注意しましょう。

・家屋の資産価値について

土地の上に存在する家屋というのは築年数が経過するほど価値が下がっていきます。

法定の耐用年数から考慮した場合、木造戸建ならばおおよそ20年程度で家屋の価値はほとんどなくなります。

しかしこれは地域差が大きく、例えば不動産取引が盛んな都会では20年経過しても価値が残っているケースもあります。

逆に不動産取引がほとんどないような田舎では15年程度でも価値なしとして扱われる場合もあります。

では20年以上経った不動産はほとんどお金にならないのかと言われたらそうではありません。

基本的に土地というのは家屋と違い、地価が急落することはほとんどありません。

例えばバブル崩壊のような大きな経済的問題が起きない限りは緩やかな変化を繰り返すものです。

特に京都や東京都などは現状として、あまり下落することは考えにくく、10年20年でそこまで価格が下落することはないでしょう。

しかし田舎のような不動産取引がほとんどない土地になると、下落のスピードが早く、場所によってはタダ同然の価格になることも珍しくありません。

早く売る必要がない場合

不動産というのは早く売ったほうが税金などの関係で特をすることが多いです。

しかし中には早く売らなかったことによって得をするケースもあります。

では、どのようなケースがあるのでしょうか。

・譲渡取得と所有期間の関係

前述したように家を売却することにより、譲渡所得税が課税される可能性があります。

実はこの譲渡取得税は所有期間によって二つに分けられ、所有期間が5年以下を短期譲渡取得、5年を超えた場合は長期譲渡取得として扱われます。

この二つは税率が異なっており、短期譲渡取得で39%、長期譲渡取得税で20%と倍近い差があるのです。

この所有期間というのは、売却した年の1月1日で判断されるため、実際の所有期間よりも短くなります。

これを見る限りでは所有期間を長くしたほうが税金的に得をしますが、そもそも譲渡取得税を取られるほどの高額な売買を行うことはあまりなく、もし自分が相続した不動産が譲渡取得税が課税されない程度の者だった場合、早く売ったほうが得でしょう。

・損失が出た場合

不動産を売っても必ず利益が出るわけではありません。

家を売ったことによる譲渡損失が出る可能性もあり、マイホームなどの買い替えや、残っている住宅ローンの残債を下回る価格で売却した場合には、ある特定の要件を満たす場合に限り給与取得などの他の取得と損益通算が出来ることがあります。

では給与取得と損益通算するとどのようなことが起きるのでしょうか。

損益通算を行うことにより、源泉徴収で支払った取得税が還付されるので、住民税が減額されます。

さらに一年で損失が控除できなければ、最大3年間損失を繰り越しすることが出来、支払う税金が安くなるのです。

しかしこの特例は、買い替えや住宅ローンの残債の他にも、5年以上の長期所有を行っていることが前提なので、相続してすぐに特例を利用することはできません。

そのため、もし特例を利用したいと思うのであれば5年以上所有する必要があり、その間は所有している不動産の固定資産税を支払う必要があるので、特例を利用するほうがいいのか、すぐ売ったほうがいいのかをよく考えて決めるようにしましょう。

・不動産取引が活発になる時期を狙う

不動産取引というのは時期によって活発になる時期が決まっています。

特に多いのが2~3月であり、この時期は4月から就職や進学などの関係でマンションやアパートを探す人が非常に多くなります。

さらに8月を過ぎた秋も転勤などの時期と重なるため、春ほどではないですが、不動産取引が増える時期でもあります。

このように不動産取引が活発になる時期は不動産価格も上がる傾向にあり、早く高く不動産を売ることができます。

逆に言ってしまうとこの時期以外の5~7月というのは不動産取引が冷え込むため、売れる可能性も下がり、売買価格も下がる傾向にあります。

さらに、不動産取引が活発になるということは、他にもライバル物件が急増しやすく、運が悪ければ売れない可能性も十分あり得ます。

また買い手からすると、数ヶ月売れていない物件というのは何か問題があるのかと警戒される傾向にあり、長期間売り出すとマイナスイメージが付きやすくなります。

そのため、春に売り出して売れなかった場合は不動産会社を変えて秋に再度売り出すという方法もできます。

不動産を売却する時に注意しなければいけない点。

不動産売却には時期やタイミングが非常に重要ですが、それ以上に重要なのがやはり価格でしょう。

買い手からすると安いと感じたら購入し、高いと感じたら買わないというのは当たり前のことです。

売却する不動産の価格が相場にあっていないと売れる可能性はほとんどありません。

ではその価格というのはどのように決めればいいでしょうか。

・不動産屋へ査定を頼む

不動産を売却する時に、最初に不動産業者に査定を依頼する人は多いでしょう。

この行動は間違いではないのですが、この際に不動産業者が提示した査定額をそのまま信用してしまうと、売れ残る可能性があります。

というのも、不動産業者からすると査定金額というのは大体このくらいの価格で売れるかもしれないといった酷く曖昧な価格帯であり、必ずそれで売れるといった証明にはなりません。

そのため、早く売りたいのであれば、査定額よりも価格を下げて売りに出す必要があります。

もし、査定額のまま売りに出しても売れ残る可能性は十分あり、特にそれは都会よりも田舎のほうが深刻なのです。

・田舎の不動産を売却する場合

田舎では不動産取引が活発ではなく、売買事例もほとんどないケースもあります。

そういった地域では、相場という相場は存在せず、不動産業者としてもどのような価格で売れるのか分からないことが多いです。

そのような状態で出された査定額というのは、的外れ金額になっていることも少なくなく、それを信じ切って売りに出しても数ヶ月、1年以上売れ残るケースも珍しくありません。

そこまで売れ残ってしまうと、買い手としては買う気が全くなくなるので、一気に価格を落とすなど対処が必要になってきます。

まとめ

現在は不動産のポータルサイトが多くなってきており、買い手はインターネットを通じて物件を探すことが多くなってきました。

そのため近年では不動産売却を時期やタイミングなどを考慮せずに売りに出す人も増えてきております。

しかし時期やタイミングを考慮したほうが売りやすく、また税金の関係で得になるほうがいいのは事実です。

日本では住宅供給が過剰になってきており、マンションやアパートを始めとした集合住宅が非常に多くなってきています。

そのため購入するよりも売却するほうが難しくなってきています。

この現実で、出来るだけ不動産を早く、そして高く売りたいのであれば時期やタイミングを計る方法が最も効率的なため、絶対に売りたいと思うのであれば、そういったことを意識していくことが大事になるでしょう。

 

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