シェアハウス経営に必要な初期費用や資格9つのポイントを不動産コンサルが解説!

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近年では、広い家を細かく部屋で区切って賃貸として貸し出すシェアハウス経営が増えてきています。
外国人留学生などの増加により、需要が高まってきており、今後もシェアハウスは増えてくるでしょう。

そこで今回は、そのシェアハウスについて解説していきます。

そもそもシェアハウスとは何か

シェアハウスとは複数の人間が一つの屋根の下で、トイレや浴室、リビングなどを共同利用しながら、各部屋に独立して家賃を発生させる賃貸住宅です。

似た賃貸住宅にはルームシェアと呼ばれるものがあります。
ルームシェアは、一つの物件に対して発生する家賃を住んでいる人が分割して支払う形の賃貸住宅で、一つの部屋ごとに家賃が発生するシェアハウスとは違います。
それ以外にもルームシェアとシェアハウスでは、住む人の関係が違うことが多いです。

ルームシェアは他人との距離がかなり近いため、ほとんどの場合、知人や友人同士で契約します。
一方シェアハウスは、リビングなどの一部は共同で利用しますが、個別の部屋があるため他人との距離はルームシェアほど近くなく、知らない人同士で賃貸するケースが多いです。

シェアハウス経営のメリット

シェアハウスは戸建やマンション経営に比べると、経営的な側面でメリットもデメリットも多いです。
そのため難易度が高めの賃貸形態と言えるでしょう。

そこでシェアハウス経営のメリットとデメリットを説明していきます。

メリット

・総収入が多い
シェアハウスは個別の部屋にそれぞれ家賃を設定させるため、同じ一戸建てでも戸建経営よりも収入が多くなります。
また、戸建てのメリットとして存在する改修のしやすさがあります。

シェアハウスでは挿入が多いため、すぐに改修費にお金を回すことができ、さらに家賃を高くできるという経営が可能なのです。

・空室リスクの回避
シェアハウスでは、一人が大挙しても他の人が借りている限り、家賃収入を確保することができます。
戸建と同じ形態でマンションなどの集合住宅と同じ特徴を持つのがシェアハウス最大のメリットともいえるでしょう。

・利用者の層が広い
戸建経営では家族、集合住宅では単身者や家族向けなどの利用者層が絞られてきます。

しかしシェアハウスの場合は、旅行や出張などの一時利用を考えている人も多く、さらに外国人の利用者も多いなどの利用者の層が広くなっています。
そのため、物件が埋まりやすいというメリットがあります。

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デメリット

・入居者間のトラブル
シェアハウス最大のデメリットが入居者間のトラブル率の高さです。
元々は知らない人同士がかなり近い距離で一緒に住むことになるので、お互いのことをよく知りません。
そのため些細なことからトラブルになりやすく、人間関係にひびが入ることもあります。

・認知度
シェアハウスは海外ではメジャーなのですが、日本人にはまだまだ馴染の浅いものです。
特に日本では、他人と積極的に関わろうと思う人が少なくなってきており、他人と近い距離で生活することに慣れていません。
そのため、どうしてもメインターゲットは外国人になってしまうのです。

・多忙な管理
複数人の人が一戸建てのような住居に住むため、通常の戸建て経営よりも管理は大変になります。
クレームも多くなり、設備管理もしなければなりません。

もちろん、住人同士が自ら進んで行う可能性もありますが、そうならない場合は経営者が全ての設備の管理をしなければなりません。

シェアハウス経営をするためには

シェアハウスを経営するためには、既にある家を改築するか新たに建設するしかありません。
その際には、通常の戸建てと違った様々な設備を備える必要があります。

個室

住人一人一人の部屋を作らなければいけません。
一部屋4畳から8畳程度の大きさの部屋が一般的であり、それ以上大きい部屋というのはあまりありません。
共有部分としてリビングも存在するため、個室の大きさはそこまで大きくしなくてもいいようです。

部屋の大小によって家賃を決めることもできるので、広い部屋には少し高めの家賃を設定するといいでしょう。

シェアハウスでは、そのまま長期間住み続ける人も一定数いるため、家具などは基本的に貸す側が用意することが多いです。
これは、短期間のみの契約の人でも快適に過ごすことができる配慮として理にかなっています。

そのため、エアコンやベッド、テレビや冷蔵庫、インターネット回線やWi-Fiなどの設備を揃えておくと人気が高まります。

寝具に関しては、個人個人の趣味趣向が強い傾向があるため、住人が退去するたびにクリーニングに出すか、新調するなどしたほうがいいでしょう。

個室のカギ

個室へのカギは基本的に付けるようにしましょう。
他人同士が集まって暮らすことを考えると、鍵がない状況では盗難騒ぎなどのトラブルが起きる可能性が高いため、住人を不安にさせてしまいます。

鍵にはいくついか種類があり、ディンプルキーなどのピッキングがしにくい物を選ぶようにしましょう。
少々費用が掛かりますが、カードキーや電子キーなどはセキュリティ上、信頼されており、人気が高いです。

共有部分の設備

入居者全員が使用するリビングや風呂、トイレは物件の重要なアピールポイントとなるので、ここで手を抜いてしまうと入居者が集まりづらくなってしまいます。
デザイン性を考えるか機能性を考えるかは経営者によって違いますが、若い人はデザイン性の高い物件を選ぶ傾向があるので、少しデザインに凝った設備を取り入れるといいかもしれません。

シェアハウスの契約

シェアハウスの契約は基本的に定期借家契約で結ばれることがほとんどです。
何故かというと、シェアハウスの利用者層の中では短期契約の人が圧倒的に多いためで、再契約をする人はあまりいません。
また、トラブルが起きる可能性も高いため、当初の予定よりも短期間で退去する人もいます。

そのため、短期間の契約に強い定期借家契約が選ばれているのです。
しかし定期借家契約は短期間に強いゆえに、普通借家契約よりも家賃相場が低くなるデメリットがあります。

シェアハウスの始め方

シェアハウスの経営は自分で管理するか、外部に委託するかで運営方法が変わっていきます。
しかしそれ以外は他の賃貸経営とほぼ同じなので、戸惑うことは少ないかと思います。
初めての賃貸経営ならば、外部に委託するのが無難でしょう。

シェアハウス経営の流れ

シェアハウスを経営するためには、最初に利用者層を考えなければいけません。

女性メインにするのか、外国人メインにするのか、若者メインにするのか・・・。
もちろん、ターゲットを絞らずにとりあえずシェアハウスを作ることもできます。

しかしそれではありきたりのシェアハウスになってしまい、他のシェアハウスとの競合に負ける可能性があります。
メインターゲットを絞ることにより、他のシェアハウスとの差をつけることができ、ターゲット層の注目を浴びやすいのです。

メインターゲットを決めてシェアハウスを建てたところで、シェアハウスを宣伝する必要があります。

現在ではシェアハウスを専門に取り扱っているポータルサイトがあるので、そこに登録して入居者を待ちましょう。
問い合わせや入居希望者が現れたら、物件案内などを行い賃貸借契約を行います。
通常の賃貸のように仲介業者を挟む方法もありますが、仲介業者を挟んでしまうと仲介手数料が発生してしまいます。

シェアハウスを求める人は、なるべくお金をかけずに住むところが欲しいという人が多いため、かかる費用はできるだけ少なくしたほうがいいでしょう。

物件の管理について

物件の管理には自分で管理するか委託するかで少し違いがあります。
それについて説明していきましょう。

・自分で管理する場合
シェアハウスの場合、個室を除いた共用部分などの設備について管理は大家がすることになります。
アパートなどの集合住宅なら外部の清掃を頼むことができますが、シェアハウスの場合は複数の人間が住んでいるため頻繁に清掃する必要があります。
そのため、外部の清掃を依頼すると、費用が高くついてしまうので、なるべく自分で行うようにしましょう。

またゴミ出しなども管理人が行うケースが多く、その都度住人から何かしらの提案やクレームなどを受けることがあります。
トラブルが起きてしまった場合でも管理人自身で対処する必要があるため、かなりの重労働になります。

しかし管理委託する費用を浮かせることが出来るので、その費用と労力を天秤にかけて、対応できると思ったら自分で管理するほうが利益はでます。

・管理を委託する
シェアハウスの管理は一般的な賃貸物件管理とは違い、多忙なことが多いです。
そのため管理委託料も高くなっており、安ければ10%前後、高ければ20%を超えるケースもあります。

そのため、管理委託を頼む際はそれなりの稼働率を安定させられる自信がなければ収支がマイナスになる可能性があります。
またシェアハウス管理のノウハウのある管理会社は少なく、業者選びに失敗するとずさんな管理が行われる可能性もあります。

しかしシェアハウス専門の管理会社もありますので、近くにあったらそこに頼むようにしましょう。

他にも、シェアハウスの運営会社が委託業務を行っているケースもあるので、運営会社に問い合わせるという手もあります。
管理委託は決して安くない費用がかかりますが、労力を要せず管理を任せることができるので管理を委託する人も多くいます。

まとめ

いかがだったでしょうか。
シェアハウスはトラブル率の高さや管理委託料の高さなど、デメリットが目立っている賃貸経営です。
しかし、近年では需要が高まっておりシェアハウスが増えてきています。

集合住宅や戸建に比べ、揃える設備や管理の方法などが複雑で難易度が高い賃貸ですが、家賃収入が高いため挑戦してみるのもいいかもしれません。

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