市街化調整区域の売買と建築や活用方法を不動産コンサルが解説

市街化調整区域とは~家を売る方法と建築方法

土地や家などの不動産を売却する時に、一番重要になるのが立地条件です。
立地条件は相場にも大きく影響し、市街地の近くにある不動産と離れている不動産では金額に大きな差が生じます。

市街地近くの地域を市街化区域と言い、市街地から離れていくと見えない境界線が存在し、そこから先は市街化調整区域という地域になります。
市街化調整区域は、利便性が悪い他にも市街化区域とは違った制限があるので、売却するや建物を建てるのに苦労することがあります。

今回は、市街化調整区域について詳しく説明していきます。

市街化調整区域とは

市街異化調整区域とは都道府県ごとが定める都市計画区域内に存在する区域区分のひとつです。
主に都市計画区域内では市街化区域と市街化調整区域で分けられており、市街化区域は市街地から近い区域のことをさします。

市街地から離れていくことで市街化調整区域との境界が存在しており、「線引き」ともいわれています。
この他にも線引きがされていない区域が存在し、これは「非線引き区域」とも呼ばれています。

この市街化調整区域は、市街化を抑制して不要に市街地の拡大を防ぐ目的で区分されています。
市街化地域のように自由に建物を建てることが難しく、原則として住宅の建設は許可されていません。

そのため市街化地域よりも不動産価格が低くなりやすいという特徴があります。
他にも様々な制限が存在しています。

建物の建築にかかる制限

建物を建てることは市街化に繋がります。
そのため、市街化調整区域では建物の建築が市街化区域よりも制限されています。

原則として住宅を建てることが出来ず、マンションでも建てる際には行政に開発許可を受けなくてはならず、建て替えにも許可が必要です。
市街化区域では行政の許可を受ける建築は一部条件を満たしたものだけですが、市街化調整区域では基本的にどんな建築でも許可が必要です。

そのため、土地の売買の際に建築を考えている買主は買主許可を受けるための資料作りなどの手間がかかり、さらに許可を受けられなければ建築出来ないというリスクを背負うことになります。
さらに、市街化地域では大通りに面している建物は建蔽率や容積率の制限が緩和することがあります。

しかし市街化調整区域では市街地に比べ建蔽率と容積率が低く、土地が大きくても建てられる建物が小さくなります。

そのため、大きな土地だとしても許可が通らないというリスクと、通ったとしても大きな建物を建てられないために、不動産相場が低くなるのです。

ローン審査の厳しさ

ローンを組む際にも市街化調整区域の場合、不利になります。
前述したように市街化調整区域の相場は低く、売買価格も高くはありません。

そのため、市街化調整区域の土地や建物を担保にお金を借りる場合、滞納などで差し押さえたとしても元金の回収が難しいのです。
そのため、銀行や保証会社を始めとした金融機関は市街化調整区域の不動産については、積極的にお金を貸そうとしません。

そのため、市街化調整区域の不動産を購入する人は、ある程度資産を用意できる買主に限られてしまい、必然的に買主が絞られてしまいます。
特に不動産屋の場合は、ローンが通らず建築許可も通らなければ、赤字にしかならないので、基本的にローン特約を契約時に結ぶことがほとんどです。

ローン特約とは、審査を通過しなかった場合に契約を白紙解除するものであり、市街化調整区域での不動産売買には必ずと言ってもローン特約を付けるようにしましょう。

インフラの問題

市街化調整区域では、市街化を抑制するために設けられた区域のため、行政のインフラが進んでいないところも少なくありません。
現在においても積極的にインフラ整備を行っているところが少ないというのも現状としてあります。

特に多いのがガスの問題です。
市街化区域のような都市ガスは通っておらず、プロパンガスのところが多いです。

もちろん、近くに都市ガスが通っていれば、自分で申告して引いてもらうことが可能の場合がありますが、非常に手間がかかります。
他にも電気の問題があります。

今では少なくなってきましたが、市街化調整区域では電気が届いていない土地もあります。

そのため、電気を通すために自己負担で敷設する必要があり、お金がかかり大変です。
さらに下水道は浄化槽のところが多く、最悪浄化槽すらなく下水道設備が通っていない地域もあります。

このように市街化調整区域ではインフラ面の問題があり、購入を敬遠する人や不動産業者は少なくありません。

市街化調整区域の売却や建設について

それでも市街化調整区域にある不動産を売却、もしくは購入して建物を建てたいという人がいるかと思います。
そのためにはいろいろと確認しなければいけないことがあります。

その確認事項をまとめてみました。

市街化調整区域内の建物の建築について

原則として市街化調整区域内では住宅の建築は禁止されています。

しかし、原則は原則であり一部例外があります。

1.周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗,事業場等
2.市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
3.温度,湿度,空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物
4.市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理,貯蔵及び加工施設等
5.県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
他にも例外の条件がありますが、相続で取得したり農業を営んでいたりといった条件が必要であり、その条件を満たすのは中々難しいかもしれません。
しかしこの例外の条件はあくまで法律のものであり、各自治体では条件次第で一般の人でも住宅が建てられる可能性があります。

埼玉県の越谷市などでは、市街化調整区域内に隣接する市町村に20年以上住んでいる親族がいて、建築主が住宅や土地を所有していないこと。
建てる土地の面積が200㎡以上であることなどを条件として、それを満たせば一般の人でも住宅を建てることができます。

このように条件付きで市街化調整区域内で住宅を建てることができるので、もし市街化調整区域内で住宅を建てたいという人は、各自治体に問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。

市街化調整区域内の農地について

市街化調整区域内で最も安く手に入れることができる土地の一つが農地です。
農地といっても、ただ農作業する用の土地とは思ってはいけません。
実は農地には農地転用といって、許可を得ることが出来れば宅地に地目を変更して建物を建てることが出来るのです。

農地転用が出来るかどうかは農地の売却と取得に大きくかかわってきており、これによって売買が可能かどうかが変わってきます。
取得についても宅地よりも安い金額で取得できるので、もし農地転用出来たら普通よりも安く金額を抑えることが出来るのです。

しかし、すべての農地が農地転用できるとは限りません。
地域によっては、農地転用を禁じている地域も存在し、その場合はもちろん農地転用することが出来ません。

また、農地転用の許可を申請したとしても許可が降りないという場合も十分考えられます。
他にも、農地の種類によってはそもそも転用が出来ない農地が存在します。

第一種農地:10ヘクタール以上ある大規模な農地
第二種農地:鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地化が見込まれる農地

第三種農地:鉄道の駅が300m以内にある農地
農用地区域内農地:市町村が定める農用区域とされた区域内の農地

甲種農地:市街化調整区域内の土地改良事業の対象となった農地

この中で農地転用の許可申請が可能な地域は第二種農地と第三種農地のみとなっており、他の種類の農地は許可申請は許可されます。
もし、農地の売買や取得を考えているのであれば、農地の種類を事前に調べていたほうがいいでしょう。

市街化調整区域の不動産を売却をする方法

市街化調整区域の不動産を売却することは簡単なことではありません。
売却するにはほとんどの場合、不動産業者に依頼するかと思いますが、短期間で売却できるとは考えないことです。

昔はこのくらいの価格で買ったのだから、そのくらいの価格で売りたいというのは通じません。
市街化調整区域の不動産は非常に売買価格が安く、一坪あたり1万円を切る事例が多くあります。(実際、北海道のとある地方にある40坪の土地と、その上に建てられた築30年の一戸建てを10万円で売買したことがあります。)
そのような安い価格だと不動産業者としても儲けが少ないため、地元で古くからやっている不動産業者でもない限りは難しいでしょう。

しかし数は少ないのですが、市街化調整区域などの安い物件を専門に仲介や売買している不動産業者も存在していますので、インターネットで調べて聞いてみるのも手です。
タダでもいいから手放したいといった価格に執着しない場合では、意外と売れるものなので、一戸建てを数十万円程度で売る覚悟があれば、買い手は見つかるかと思います。

市街化地域の土地について

市街化地域でも市街化調整区域でも重要になってくるのが土地です。
立地は特に重要となり、駅からどの程度の距離があるのかが重要になってきます。
よく言われているのが駅から15分圏内です。この範囲内ならば売却できる確率は上がってきます。

他にも土地の形状や大きさです。
土地の形状は四角形が一番好ましく、台形や敷地延長などの土地は敬遠されることが多いです。

それでも分割できるほど大きいのならばいいのですが、土地の大きさの基準はその地域の他の戸建ての大きさで決められます。
都内などでは10坪でも売れますが、市街化調整区域などでは50坪程度の水準になるので、それ以下の大きさの土地は売りづらくなってしまいます。

また、意外に見落としがちなのが土地の現状です。
古屋が建っているのは基本的に解体することになりますが、大きさによっては推定利益よりも解体費のほうがお金がかかってしまい、赤字になりかねないと判断される場合があり、こちらも売買は難しくなっていきます。

市街化調整区域内まとめ

市街化調整区域内は市街化地域とは違い、様々な制限があります。
そのため、売却や建設には一苦労することでしょう。

もし売却できたとしても、自分の調査の甘さでトラブルになったり、購入しようとしてもローン審査が通らずにトラブルになったりと市街化地域に比べて圧倒的に難しいのです。
そのような不要なトラブルを防ぐためにも、自分で市街化調整地域の条件や各自治体ごとに定めている条件、購入する際の契約をよく読むなどをして、出来る限りのことをするようにしましょう。

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