サブリース契約とは~不動産コンサルタントが教えるメリット・デメリット

サブリース契約とは~メリットやトラブル・問題点まとめ

みなさんはサブリースという言葉をご存知でしょうか。
サブリースは賃貸経営の一つで、資金を出して経営を外部委託する方法であり、不動産運用初心者にも挑戦しやすい方法として人気があります。

しかしサブリースにもメリットとデメリットがあります。
安易に手を出すと不動産運用を失敗してしまう可能性もあるので、ここでサブリースについて詳しく解説していきます。

そもそもサブリースとは何か

不動産運用には、完全に自分で管理する方法と、管理業務だけを外部に委託する方法などがあります。

そのほとんどの場合が、物件所有者である大家と入居とが賃貸借契約を結んで、家賃を収入源としています。
しかしサブリースの場合は、不動産会社に建物を一括で借り上げてもらい、不動産業者から一定の賃料を得ることになります。

ほとんどの場合、賃料は家賃をベースとした一定の割合の額を決められており、これは例え空室であっても賃料が支払われるというのが通常の賃貸借と違う点として挙げられます。
入居者は不動産業者と賃貸借契約を結ぶので、契約業務や管理業務などすべての業務を不動産業者に任せることが出来るので、面倒な手続きをしなくてもいいのです。
しかし、通常の家賃収入よりも貰える額が低いという面もあります。

1.サブリースにかかる費用

サブリースは、不動産業者にもよりますが最高で30年といった長期保証で扱っている業者が多いようです。
建物の構造にもよりますが、木造でもRCでも新築物件で考えると長めの契約期間と言えるでしょう。

しかしこれには穴があります。
それは契約更新です。基本的に2~5年に一度に契約更新があり、賃料の改定を定められていることがほとんどです。

そのため開始当初の賃料がそのまま長期間保証されることはありません。
賃貸物件に限らず、物件というのは年数が経つごとに価値がなくなっていき、賃貸の場合は古くなったら賃料を下げていくのが普通です、

そのため、最初のころの賃料より下がるのは必然ともいえるでしょう。
サブリース会社が保証する家賃は最初で、家賃の7~9割程度となっており、差額が不動産業者の取り分となります。

しかし賃貸借契約では家賃以外にも礼金や更新料などの収入もあります。
敷金はクリーニング費などに使われ、余った分は返さなければいけないので、これは厳密には収入には入りません。

サブリースの場合は、この礼金や更新料は管理している不動産業者が受け取るので、物件所有者は基本的に受け取れないことが多いです。

2.サブリースを依頼するために準備する物

サブリースでは、借り上げしてもらう物件を用意しなければなりません。
これは既存建物でも新築でも構いません。

不動産業者としては、空き家に賃貸物件を建ててもらい、工事費での利益と建築後のサブリース契約での利益の両方を貰うのが一番の理想です。
そのため、最近では空き家の所有者に営業をかけている業者もいるようです。

もちろん既存建物への営業を行っているところも多いようですが、既存建物の場合は、賃貸をするに際して条件があまりに悪い場合、サブリースを断る業者もいます。
もし既存建物のサブリースを依頼したい場合は、その建物の立地条件などをよく考えて依頼するのが得策でしょう。

3.他の外部委託

サブリース以外にも、不動産賃貸には様々な業務を委託するサービスがあります。

・管理委託:管理委託量を支払い入居者の管理を委託する。
・滞納保証:入居者が家賃を滞納したときに保証会社から家賃を支払ってもらう
・空室保証:一定の家賃収入を下回った時に、不足分を保証会社に支払ってもらう

このようなサービスもあり、大家への負担は限りなく減らしています。
サブリース・管理委託・滞納保証・家賃保証のメリット・デメリットを見てみましょう。

<サブリースのメリット>

・空室と滞納の二つの保証が両方受けられる
・契約期間が数十年と長い
・管理を任せることで、大家の負担がほとんどない

<サブリースのデメリット>

・家賃から引かれる費用が多い
・礼金などの収入が全て委託している不動産業者に入る
・もらえる収入が契約更新ごとに減っていく

<管理委託のメリット>

・家賃から引かれる費用が少ない(家賃の大体数%程度)
・礼金などの収入が大家に入る
・入居者の管理は管理会社がしてくれる

<管理委託のデメリット>

・空室と滞納の保証がない
・契約期間が通常2年と少し短い
・入居者との契約は大家が行う

<滞納保証のメリット>

・滞納時の保証が受けられる
・礼金などの収入が大家に入る
・家賃から引かれる費用が少ない(家賃の5%程度)

<滞納保証のデメリット>

・入居者との契約と管理を大家が行う
・空室保証がない

<空室保証のメリット>

・一定の空室数になれば保証が受けられる
・契約期間が長期間と長い
・礼金などの収入を大家がもらえる

<空室保証のデメリット>

・家賃から引かれる費用が多い(家賃の15%前後)
・入居者との契約と管理を大家が行う
・滞納保証がない

このような違いがあります。

自分で何でもできるという人は滞納保証や空室保証でもいいかもしれませんが、初めて不動産運用を行う人は業務内容も良く分からないと思うので、そういう人にはサブリースがお勧めです。

サブリース3つのメリットを具体的に知ろう

前述でサブリースを含めて外部サービスのメリットとデメリットを比較してみました。
しかしサブリースのメリットは具体的にどのような点があるのでしょうか。

それについても解説していきます。

①空室と滞納のリスクを回避することが出来る

サブリースでは物件を一括借り上げする方法になっているので、賃料は一定で空室や滞納があったとしても変わらず賃料を貰えるというメリットがあります。
もちろん、契約更新ごとに賃料は減額されていきますが、それでも安定して収入を得ることができます。

②一括管理をしてくれる

サブリース契約では、物件の管理や入居者管理、契約業務など様々な作業を不動産会社に任せることができます。
これにより大家への負担が大幅に減るので、今まで通りの生活リズムを崩さず過ごすことができます。

③簡単に確定申告をすることが出来る

サブリースでは毎月一定の賃料が入ります。
通常の賃貸運用では、空き室などの状況により一月ごとに収入が違ったり、入退去のたびに費用を計上する必要があるので、収支の管理が非常に面倒です。

しかしサブリースでは空き室がでようが、入退去を使用が収入が変わらないので、面倒な計算をしなくても確定申告をすることが出来るのです。

サブリース7のデメリットを具体的に知ろう

サブリースについてのメリットを伝えましたが、それと同じくらいデメリットがあります。
そのデメリットについても説明していきます。

①収入が他のサービスに比べて低い

サブリースの場合、管理している不動産会社に保証料という名目で管理料を支払わなければなりません。
その保証料を家賃から引いた金額が収入となるので、他の外部サービスに比べるとどうしても収入が減ってしまうのです。

しかし空き室や滞納になっても安定して収入を得ることが出来るという大きなメリットもあるので、安定性を取るか多少不安定でも多くの収入を取るかは大家次第になります。

②入居者を選べない

物件の管理などは全てサブリース先の不動産会社が審査します。
そのため、入居者を自分で選ぶことが出来ず、万が一周りに迷惑をかける行為をしそうな人が入居した場合は、トラブルに直結する可能性があります。

もちろん、不動産会社もトラブルを避けるためにある程度の基準を設けていますが、それでも完全ではありません。
物件で隣人トラブルが起きてしまった場合は物件の評判を起こし、空き室を増やしてしまう可能性があります。

空き家が多い時期が増えてしまったら、家賃を下げるなどで対応しなければいけないので、収入減に繋がります。

③サブリース先の不動産会社の倒産

最も困る出来事がサブリース先の倒産です。
不動産会社も倒産のリスクは避けられず、経営不振などで倒産する可能性も十分ありえます。

もし不動産会社が倒産してしまったら、入居者たちが不動産会社と結んだ賃貸借契約を、大家自身が引き継がなければならず、その業務に慣れていないとトラブルのもとになります。

さらに不動産会社では敷金を預かっているため、倒産してしまうと上手く回収できずに大家自身が支払いをしなければならない可能性もあります。

④不動産会社とのトラブル

全ての業務を不動産会社に任せるということは、少しの違いで不動産会社とのトラブルも起きやすくなってしまいます。
ここではそのトラブルの置きやすい原因を説明していきます。

⑤家賃金額

家賃は周辺の相場である実勢家賃をベースに決められていますが、実勢家賃を知っている所有者は少ない物です。
そのため、不用意に家賃を低く設定されたり、逆に高く設定される可能性もあります。

そうなってくると、所有者に入る収入も少なくなります。

さらに所有者に渡る収入も実際の家賃から7~9割と業者によって幅が広いので、そこの割合でトラブルになることも少なくありません。

⑥修繕費

不動産の賃貸の際に、一番大きな費用が現状回復や修繕費です。
原状回復は入居者が退去した際に、修繕費は建物が古くなってきたときに発生します。

不動産会社との契約内容にもよりますが、所有者が一部負担を強いられることがあり、それを断ると契約を打ち切られたり、更新を断られたりします。
不動産業者というのは、業者の顔が広く、知り合いのところに相場よりも高い見積もりを出させて利益を山分けするという業者も少なからず存在します。

そういったことを防ぐためにも修繕費などの費用を、事前の契約でしっかりと決めておく必要がります。

⑦解約時

もし契約更新を拒んだ場合は、貸主である所有者が不利となります。
これはサブリース契約は借地借家法の適用を受けるもので、この法律は借主が有利の王立だからです。

そのため物件所有者からは正当な理由がなければ解約ができません。
また、中途解約ができたとしても違約金が高く設定されているなどの不利な条件が設定されている可能性があります。

さらに解約した場合は、不動産業者から入居者情報や預かっていた敷金を渡してもらわなければいけませんが、悪質な不動産屋では渡さない場合も考えられます。
このように解約については、契約時にしっかりと話し込んでおく必要があります。

サブリースまとめ

現状、サブリース契約を行っている所有者はあまりいません。
これは不動案運用に知識がない所有者を騙して、家賃を短期間で下げていったり、高い修繕費や無駄な修繕で不要に利益を確保したという事例が一時増えたからです。

そのため、現在でもサブリースについては批判的な人が多く、中々広まっていません。

しかしすべての業務を委託することができ、安定した収入を得ることが出来るなどのメリットもありますので、契約時に細かいところまでしっかりと話し込んで決めることで無用なトラブルを避けて、安定した収入を得ることが出来るのです。

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