新築の家やマンションを高く売る方法を不動産コンサルタントが教える

新築の戸建てやマンションを売る事情というのはそう多くはありません。

離婚が原因のものが最も多く、他には急な転勤などがあるようです。

これらの原因の多くは急に起こる事態なので、購入したばかりで勿体ないと思っても売らねばなりません。

新築で高く買ったのだから、出来るだけ高く売りたいと思うのは当たり前のことでしょう。

しかし新築のような築浅の物件はある意味では古屋を売るより難しかったりします。

なぜそうなるのかと、新築の家やマンションを売るコツについて解説していきます。

不動産会社から見た築浅物件

不動産を売ろうと考えたら、まず考えるのは不動産屋への依頼でしょう。

しかし築浅物件というのは不動産会社からすると、少々扱いづらく基本的には一般への仲介業務となります。

ではなぜ不動産屋は築浅物件を避ける傾向にあるのでしょうか。

・利益が出しづらい

例えば、新築戸建てが建っている不動産と、同じ地域の同じ規模の土地で古屋が建っている不動産とではどちらが不動産屋として扱いやすいでしょうか。

これは確実に後者なのです。

何故かというと、古屋が建っているならば古屋を解体して新築物件を建てて再販売したり、土地を分割して二つの土地として売りに出したりと、販売方法や利益の出し方がいくらでもあります。

さらに古屋というのは家屋自体に価値がほとんど残っていないため、土地の価格のみで購入することが出来るので、基本的に安価に購入することができます。

しかし新築戸建てがあらかじめ建っている場合だと、解体するには勿体なく、基本的にそのままの状況で売るしかありません。

そのため、出来るだけ安く購入して利益を確保したいものですが、新築だと減価償却の関係で家屋に価値が残っている状態であり、古屋付の土地を購入するより高額になります。

さらに新築の場合は、住宅ローンが残っているので、その住宅ローンの残債より高く売らなければなりません。

しかし、残債の額によっては新築で購入するのとほとんど変わらない場合があり、売りに出しても売りにくいのです。

そのため、不動産屋としては一度使われた築浅物件というのは利益が出しにくく、売りにくい物件として扱いに困るのです。

・住宅ローンの存在

基本的には新築で住宅を購入する際に、全て現金で支払うという人は少ないでしょう。

基本的には住宅ローンを組む必要があり、築浅の物件の場合は住宅ローンがかなり残っている場合が多いです。

そしてローンが残っている物件の売却というのはローンの完済が大前提になります。

これは売却金額で支払ってローンが残っている場合は、残りの金額を買主が支払わないといけなくなります。

これについては抵当権の関係しており、ローンの返済に滞納があった場合は返済の代わりに住宅を差し押さえされてしまいます。

買主からしたら、売主がローンを滞納してしまうとせっかく購入した住宅が取り上げられる可能性があり、買主はリスクを背負う形になります。

このような物件を買主が積極的に購入するとは思えず、余程資金的な余裕がないと手は出しません。

新築と築浅物件の価格差

ローンが完済できないと売れない築浅物件というのは、いくらくらいで売れるものなのでしょうか。

もちろん、売却価格というのは可児主次第によって変わるため、正確な金額を予想するのは難しい物です。

そして築浅と言っても新築と同じ金額で売れるわけではありません。

・築浅物件の下落率について

家屋というのは減価償却によって下落率が大体決まっており、木造建築ならおおよそ20年で家屋の価値はなくなります。

しかしこれは一般的な下落率であり、地域によっては下落率に差が出てきます。

例えば東京都23区などの人気の高い地域では、価格の下落率は低くなります。

一般的な20年よりさらに伸びて築30年や40年になったりするので、一倍には下落率というのは語れません。

そしてこの地域性は人口密度の高さに限らず、地域が持つイメージに左右されます。

例えば毎年公表されている住みたい街ランキング上位の武蔵小杉や吉祥寺、横浜の中心街となると、築浅物件でもそれほど値崩れはしません。

しかし住みたいまちランキングというのは一時期的な人気である可能性もあり、特に武蔵小杉というのはここ数年になって活気づいてきた街です。

それ以前の武蔵小杉というのは、どこにもあるような街であり、その時代では築浅物件の下落率は20年程度だったでしょう。

このように築浅物件というのは新築より高く売れることはないにしろ、大きく下がらない地域もあり、その下落率は地域性が大きく関係していきます。

・一度も住まなかった家は中古になるのか

離婚や転勤などの関係で建設したけれども、一度も住まなかったという状態ももしかしたらあるでしょう。

一度も住んでいないわけだから、新築扱いで売りに出してもいいと思いますが、実際にはそうではありません。

住宅の品質確保に関する法律では新築住宅を、新たに建設してから住宅が一度も住んでおらず、建設工事完了から1年以内のものと位置付けています。

これによると、一度も住んでいなくても1年以上経過した物件は中古として販売されることになります。

そのため新築物件よりは価格が安くなり、中古物件と新築物件の中間程度の価格帯に設定されることになります。

築浅物件を売却する際の手数料

住宅ローンを完済するためには残債以上の価格で売らなければなりません。

しかし物件を売却するには様々な費用がかかり、例え残債と同じ金額で売れたとしても住宅ローンを完済するのに至りません。

ここでは不動産を売却する際にかかる費用について解説していきます。

・仲介手数料

これは仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。

この仲介手数料については法律で上限が決められており、5%、4%、3%となっております。

400万円を超えると3%の手数料を支払うことになり、築浅の物件が400万円を下回ることはまずありえないため、基本的に3%と考えていいでしょう。

売却金額の3%に6万円を足して消費税をかけて計算するため、仲介手数料は数十万円から数百万円になります。

・契約する際の印紙税

収入印紙は売買契約書に貼りつけるものになります。

税額については売買金額のよって変わっていき、1000万円~5000万円で1万円、5000万円~1億円では3万円となります。

売買契約書というのは売主と買主が1通ずつ保管しますが、基本的に片方はコピーを渡すことになるため、印紙は一つで事足ります。

・ローンが残っている場合

売却代金でローンを完済した場合、繰り上げ返済手数料がかかる可能性があります。

これは金融機関によって価格が変わっており、手数料を取らない金融機関もあります。

また、ローンを返済したことで、登記からも抵当権を外す必要があります。

抵当権抹消登記について、家と土地合わせて2000円かかります。

さらに抹消登記に関しては基本的に司法書士に任せることになるため司法書士への報酬も支払う必要があります。

築浅物件を売る理由についてのイメージ

新築物件や築浅物件というのは基本的に手放すものではなく、買主側としては何故売ることになったのか気になるところです。

転勤などの理由なら気軽に話すことが出来ますが、離婚や周辺環境による理由ならば、買主に話すと心変わりを起こしてしまう可能性があります。

離婚などの理由ならば、縁起が悪いイメージがありますし、周辺環境となるとこれから住もうと考えている買主は心変わりをしてしまうでしょう。

そういった内容は話したくないものですが、理由によっては話す必要が出てくるものもあります。

特に住宅としての性能や住環境に関する内容、心理的な影響の場合は基本的に話さなければならず、それを隠して売買契約を行ってしまうと、後々トラブルになり損害賠償を請求される可能性があります。

売主は物件についての瑕疵担保責任があり、これは売主が知らなかった欠陥でも、売主に責任が生じるのです。

知らなかった瑕疵については特約で免責になる可能性もありますが、知っている瑕疵については伝えないと責任が生じます。

・瑕疵の種類

住宅に関する種類は基本的に三つに分けられます。

住宅に関する物理的な瑕疵、周辺環境の瑕疵、心理的瑕疵です。

それぞれ見ていきましょう。

・住宅に関する物理的な瑕疵

物理的な瑕疵とは、主にシロアリや雨漏り、地盤沈下や家屋の傾斜など非常に多岐にわたります。

どの異常でも住むにあたって何かしらの異常を充てるため、事前に判明していることが多いです。

・周辺環境の瑕疵

周辺環境の瑕疵とは、周辺に住宅が建ったことによる日照の問題や近隣に暴力団の存在があるなど、通常住んでいる際に環境が脅かされる要因のことを指します。

周辺環境の瑕疵については問題になるかどうかのラインが曖昧であり、例えば周辺住宅からの騒音や異臭は人によって程度が違いますし、近隣に暴力団があったとしてもそれが瑕疵にあたるかどうかは難しい問題です。

・心理的瑕疵

ある意味ではこれが最もメジャーな瑕疵になるかもしれません。

心理的瑕疵というのは住むに至って嫌悪感を感じる事象のことをさし、最も多いのが家の中で事件や事故による死亡者が出たケースです。

死亡者が出たケースでも病院内で亡くなったなどは瑕疵に当たらないことが多いですが、自殺や殺人によって亡くなった物件というのは多くの人が避けたがるもので、これは物件価格にも影響してきます。

まとめ

新築や築浅物件というのは、住宅ローンが残っているのがほとんどのため、ローンを完済できる金額で売れることが前提となります。

しかし何かしらの瑕疵が確認されると売買価格に影響してくるため、そういった瑕疵が見つかった場合は、何かしらの対処をしなければ売るのは難しいでしょう。

築浅物件というのは新築より安く、なおかつ新築並みの物件を購入できるということで一定の需要があるものの、築浅物件を売るということは何かしらの事情があることが多く、その事情によって売れる売れないが決まるものです。

それを覚悟している買主ならばいいのですが、よくわからないで購入して後々トラブルになるケースもあるため、特に家屋の物理的瑕疵などについてはキチンと話し合ったほうがいいでしょう。

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