不動産売却時に必要な仲介手数料と諸経費、計算方法をコンサルタントが解説

不動産売却時に必要な仲介手数料と諸経費、計算方法について

不動産を売却する際は、基本的に不動産会社に頼むことになります。
その際に印紙税などを始めとした様々な費用が発生し、売却金額そのままが懐に入ることはまずありません。

その中でも特に金額が多いのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料の上限は法律で決められていますが、仲介手数料を多く請求してくる不動産会社も中には存在するため注意が必要です。
そんな仲介手数料を始めとした諸経費について説明していきます。

仲介手数料の概要

不動産を売却する際に、個人間で不動産売却することはほとんどないと思います。
基本的に不動産会社に仲介を依頼することになると思います。

依頼を受けた不動産会社は、知り合いの不動産屋や投資家に物件を紹介したり、ネットなどで物件の広告を行って購入希望者を募集してくれます。
そして購入希望者が見つかったら、依頼者である売主と売買契約を結びます。その際に支払うのが、仲介のお礼として支払う仲介手数料です。

不動産会社は依頼者である売主と、買主から仲介手数料を受け取ります。(このことを業界では両手といい、どちらか一方しか報酬を受け取れない場合を片手という)

仲介手数料の発生について

仲介手数料は売買契約の成立によって請求権が発生します。
購入希望者を探し出しただけでは、仲介手数料の請求権は発生しないため、購入希望者を見つけたから手数料を払わなければならないということにはなりません。

また、売買契約を結んでから買主が金を払えなくなった場合は、仲介手数料を支払った後でも仲介手数料分の金額が返金されます。
そうなってしまうと不動産会社としては働き損になってしまうので、不動産会社は買主を精査してから売買契約を結ぶようにしています。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は、自由に決めていいわけではありません。
法律によって上限が決まっており、それを超えると違法になります。

上限以内であればいくらでもいいため、不動産会社によっては仲介手数料を少し安くしているところもあります。
仲介手数料の計算式は金額ごとに分けられています。

売買価格 仲介手数料 調整金額
200万円までの部分 5% なし
200万円を超えて400万円までの部分 4% 20,000円
400万円を超える部分 3% 60,000円

上記の表のように売買金額によって計算式に微妙な差があります。

例えば売買金額が200万円の場合
・売買金額×5%×消費税(8%)=108,000円

さらに売買金額が1000万円の場合
・売買金額×3%+60,000×消費税(8%)=388,800円

このようになります。

仲介手数料の値引きについて

基本的に不動産会社は仲介手数料の上限額を請求してきます。
これは仲介手数料が不動産会社にとって大きな収入のため、例外がない限りは拒むことが出来ません。

そんな金はないと突っぱねたところで、今家を売るんだからその売却金額から出してくれと言われるだけです。

しかし一つだけ例外があります。
それは破産などで借金が理由に不動産を売る場合です。

その場合は基本的に弁護士を挟んで不動産会社と交渉することになりますが、借金を返すために不動産を売る、そして残った金で弁護士費用などを支払わなければならないといった状態ならば、不動産会社も無理に仲介手数料を取りません。

その状態で仲介手数料を取ると言ったら、それなら他の所に頼むと言われ買主から入るだろう仲介手数料も逃してしまうからです。

このように例外はありますが、基本的に仲介手数料の値引きは難しいと考えておいたほうがいいでしょう。

仲介手数料の支払い

買主が見つかった後、どのタイミングで仲介手数料を支払えばいいのでしょうか。
法律では売買契約の成立後ならいつでも仲介手数料の請求は可能です。

しかし基本的には、売買代金を受け取る決済日になることがほとんどです。
これは売買契約が成立しても買主が売買代金を支払えないと契約を解除してしまった場合に、いちいち返金処理をしなければいけないので手間がかかってしまいます。

決済日ならば支払えないということはありえませんので、スムーズな取引が出来るのです。

仲介手数料以外の諸費用

不動産の売却には、不動産会社へ仲介を依頼して、売買契約を結ぶまでは特に諸費用はかかることはありません。
しかし売買契約を結んでからは、様々な費用が発生するので、そちらについても説明していきます。

売買契約時の費用

売買契約では売買契約書を不動産会社から受け取ることになります。
その売買契約書には収入印紙を貼り付けることになり、この印紙に税金がかかります。
印紙税は売買価格によって異なっています。

売買契約書の記載金額 軽減措置 本則
1万円から10万円まで 200円(軽減なし) 200円
10万円を超え50万円まで 200円 400円
50万円を超え100万円まで 500円 1,000円
100万円を超え500万円まで 1,000円 2,000円
500万円を超え1,000万円まで 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円まで 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円まで 30,000円 60,000円
1億円を超え5億円まで 60,000円 100,000円
5億円を超え10億円まで 160,000円 200,000円
10億円を超え50億円まで 320,000円 400,000円
50億円を超える場合 480,000円 600,000円

平成30年3月31日までは軽減措置の金額を適用することができます。
売買契約書の他にも、買主から手付金を受け取る際に現金で受け取るときは領収書にも収入印紙が必要なります。
手付金は銀行振り込みにする場合があり、そうなると収入印紙は不要になるので、あらかじめ買主に確認するようにしましょう。

決済時にかかる費用

決済時には売買契約時よりも多くの費用が発生します。
基本的に決済と登記、物件の引き渡しを同日に行われており、登記費用等もその際に支払いをします。

登記費用

登記にも登録免許税という税金がかかります
登記の種類によって金額が変わっているので、事前に国税庁の公表している税率を調べれば大体の金額が分かります。

登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

この登録免許税は税金の額が高いため、基本的に買主が負担します。
しかし、登記簿上の住所が現住所が異なる場合は売主が先に住所変更登記というものを行わなければなりません。

これは住所が異なっていると所有権移転登記ができないため、先に住所変更登記を行ってから買主負担で所有権移転登記を行うことになります。
住所変更登記は数千円で行うことができますが、基本的に司法書士に依頼することになるので、司法書士へ報酬を支払わなければなりません。

それでも1万円程度が相場なので、司法書士へ依頼してもそこまで大きな負担にはならないと思います。

仲介手数料

仲介手数料を支払う際には2パターン存在し、売買契約成立時に一部を支払っているので残金を支払う場合と、そのまま全額を支払う場合です。
どちらの場合でも、支払うタイミングについて決められていないので、同日内のどこかで支払うことになります。

ローンの返済

ローンが残っている場合は、当然売却金額をローンの返済に回さなければなりません。
その際に金融機関によっては繰り上げ返済手数料を取られることがあります。

この繰り上げ返済手数料は金融機関によって違い、無料の場合もあれば固定額や割合での計算と様々です。
そのためローンが残っている状態で売却する場合は、この繰り上げ返済手数料を事前に聞いておかなければなりません。

売却後にかかる費用

売却した際に利益が出たら、納税義務が発生します。
この売却で出た利益のことを譲渡所得と言い、この譲渡所得には譲渡所得税が課税されます。

この譲渡所得税には所得税と住民税によって分けることができ、それぞれを支払うことになります。

その他発生する可能性のある費用

売買契約時と決済時に支払う費用について解説しましたが、それ以外にも費用が発生することもあります。
この費用については発生しないこともあるので、参考程度に考えて下さい。

測量費用

これは隣地との境界が不明な時や、土地の実際の面積と登記簿上の地積が異なる時に土地家屋調査士に依頼して測量と境界確定をしてもらうことになります。
買主が測量費用を払ってくれる場合もありますが、境界を確定してくれないと価格がつけられないという不動産屋もいるため、場合によっては売主が直接業者に依頼して測量費用を支払う場合もあります。

この測量費用は高く、最低でも20万円以上はかかります。

引っ越し費用

現在の住居を売却する際には、別の家へ引っ越しをしなければなりません。
その際に発生するのが引っ越し費用です。

発生タイミングについては異なっており、売買契約後に引っ越しをするのか、決済後に引っ越しをするのかは個々の判断にゆだねられます。
また、引っ越しする前に不要な家財などを処分する際は業者を依頼することになると思うので、リサイクル料金もかかる場合があります。

リサイクル料金については、引っ越し業者が無料で引き取ってくれる場合もあるので、引っ越し業者に依頼する際に不用品の引き取りについて聞いてみるといいでしょう。

クリーニング費用

家が汚い状態や荒れている状態で売却するより、きれいな状態のほうが高く売れます。
そのため、業者に頼んでハウスクリーニングを依頼したり、もしくは自分の手でクリーニング道具を購入して掃除をしたりします。

自分の手でクリーニング道具をそろえるのなら数千円程度で揃えることができますし、ハウスクリーニングなら10万円程度を目安と考えておきましょう。

解体費用

古い家などの場合、解体して更地にしたほうが売れる場合もあります。
その際にかかるのが解体費用です。

他にも、家の更地渡しを条件に売買契約を結ぶケースもあるので、その際も解体費用が売主負担になります。

解体費は安くはなく、一般的な住宅で一坪あたり3万円以上かかるので、解体するのはよく考えてから行うようにしましょう。

不動産売却時に必要な仲介手数料と諸経費、計算方法まとめ

不動産の売買は個人間で行う分には仲介手数料などの費用も発生せず、費用の多くを節約することができます。
しかし、個人間で買主を見つけるのは難しく、長い時間かかる可能性があります。

その間に固定資産税や都市計画税が発生することがあるので、費用がかかっても不動産業者に依頼するのが確実なのです。

不動産業者に依頼すると、確かに費用はかかりますが、売買に関しての安全性を買うことが出来ると考えれば、そこまで大きな負担にならないと思います。

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