土地売るか貸すかどっちがいい?不動産コンサルタントが教える5ポイント

土地は貸すのと売るのはどちらがいい?それぞれのメリットと注意点

使っていない土地の活用方法と言えば、賃貸と売却のどちらかを選ぶ人が多いと思います。

土地の活用方法として、賃貸は短期的に大きな収入は期待できませんが長期的に、なおかつ安定して収入を得ることができます。
売却する場合は、大きな収入を短期間で得ることができますが、賃貸のように長期的な収入は望めなくなります。

このように賃貸と売却では収入の面で違いがありますが、他にも様々なメリットとデメリットがあります。

そこで今回は、土地の賃貸と売却の二つの特性を比較してみて、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

土地を売るメリットとデメリット

土地の売却と賃貸とではそれぞれメリットとデメリットがあります。
最初に土地の売却について解説していきます。

土地の売却のメリット

土地の売却では多くのメリットがあります。
まず挙げられるのが、土地の現金化です。

定期的に収入が見込める賃貸とは違い、売却の場合はすぐに多額の現金に換えることができます。
そのため、賃貸のような借主がいなくて収入が得られないといった状態を起こすことなく収入を得ることができます。

また、その多額の現金を使って残っているローンを完済したり、他の住居を買い替えることができます。

土地の売却のデメリット

土地の売却には多額の現金化が出来るというメリットがあることを説明しましたが、もちろんデメリットもあります。
土地の売却は基本的に不動産会社を通して行われます。

そのため仲介手数料という費用が発生します。
仲介手数料の上限は決まっており、売買金額の3~5%前後になります。

この他にも譲渡取得税や印紙税などの費用が発生するため、売却金額がそのまま手元に残ることはありません。

また費用以外の問題としては、すぐに買い手が見つかるとは限らないという点が挙げられます。

都市部の土地ならばすぐに売れる可能性はありますが、地方の土地となると需要があまりないため売却しようにも買い手が現れないことが多々あります。
1年以上売れ残ることも珍しくないため、近年ではそういった放置された土地が問題視されています。

土地を貸すメリットとデメリット

土地の売却には多額の現金化と費用がかかるというメリットとデメリットがありました。
それでは土地の賃貸の場合はどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

土地を貸すメリット

土地を貸すメリットとして挙げられるのは、低収入ながらも安定した収入が入ることです。
どんなに賃料が安かったとしても、毎年かかる固定資産税や都市計画税よりは多くの収入を得られるので、収支を考えると確実にプラスになります。

さらに、建物を建てる場合を除いて、土地を貸す場合は地盤に何かしらの不安があったとしても貸すことが可能という点です。
例え土地が荒れていても資材置き場などで活用することができます。

また税金の面でも改善されることがあります。
借主が建物を建てる場合は、土地の大きさにもよりますが、固定資産税が最大で1/6、都市計画税が1/3まで軽減されることがあります。

そして借主がそこを借りている限りは、土地の管理を借主に任せることが出来るので、管理する手間や費用を省くことができます。

土地を貸すデメリット

土地を貸すデメリットとしては、契約によるトラブルが多いことです。
所有者は他人を信じて貸すわけですので、契約期間中は土地を自由にすることはできません。

そのため借地権契約を行い、様々な制限をかけるのですが、その制限に入っていない悪質なことを行ったり、犯罪に使われることもあります。

もちろん、このようなことが行われていることが分かれば、すぐに解約することができますが、前述したように土地の所有者は土地の管理を借主に任せることが出来るので、頻繁に様子を見に行く人は多くはありません。

そのため発覚が遅れたり、何かしらの事件や事故が起こってから発覚するケースもあります。

さらに最近多いのが相続の問題です。
所有者が亡くなって相続人が土地を相続した場合、もしかしたら売却しようと考えるかもしれません。

しかし、既に土地を貸しているため勝手な売却が出来ず、途中解約も認められなくなると売ることができないのです。
そのため、相続人は売ろうとした土地は売れず、ただ契約終了を待つことしかできません。

それを防ぐためには、相続を前提として最初から長期間の契約にせず短期間の契約にするなど対策をが必要になっていきます。

建物を建てて貸す場合

更地や空き家を解体した土地に建物を建てる場合は、住宅、店舗、事務所、倉庫など様々なものを建てて賃貸することができます。
それぞれの特徴について解説していきます。

建物を建てる場合の注意点

土地として貸し出す際に、建物を建てる場合は基本的に借主側の負担となります。
どんな空き地でも建物が建てられるわけではなく、注意をしなければいけない点がいくつかあります。

・電気やガス、水道などのライフラインが引けること
・建築基準法の再建築不可の土地に当てはまっていないこと
・隣地との境界をはっきりさせていること

特に二つ目の再建築不可の土地に当てはまっていると、建物を建てることが出来ません。
例え、昔は家が建っていた土地でも現在の法律に当てはめれば建築できない土地になっていたというケースは少なくないのです。

賃貸住宅

建物を建てて賃貸する場合、多いのが住宅としての活用です。
都市部から近く交通の便が良ければ、アパートやマンションなどを建てて活用する人もいますが、人口の少ない地方の場合は不向きとなり、地方では住宅を建てて貸すことが多くなっています。

賃貸住宅のメリットとしては、新築の住宅は借りる人が多く、中々手放さないため長期的の契約になりやすいことです。

デメリットとしては、地方では100坪を超える土地というのは珍しくなく、その大きさの土地に家を建てても借りる人は少なくなります。
そのため分筆を行う必要があり、費用が掛かります。

店舗用賃貸

大きな道路に接していたり、交通量の多い土地ならば、コンビニやレストランなどの出店用地としての需要が高まります。
そういった場合は、店舗用として貸し出すことを検討することができます。

店舗用として貸し出す場合は、建物や土地の整地代金などの費用は、基本的に事業者が建替えてくれるので、かかる費用をかなり抑えることができます。
また、賃料は賃貸住宅よりも高く設定できるので高い利回りが期待できます。

しかし、頻繁な値下げ交渉や、経営悪化による撤退のリスクも高いため、途中解約を前提に貸し出す必要があります。

更地で貸す場合

更地の状態で土地を貸すとなると、需要がかなり狭くなっていきます。
少し前まで人気の合った太陽光発電は、当時では更地の活用として人気を集めましたが、現在では下火になってきています。

他にも駐車場などが人気ですが、駐車場は都心部なら人気がありますが、地方ではそこまで人気はありません。
というのも地方では車はあって当たり前のようになっており、アパートやマンション、戸建てなどにも駐車場があるため、わざわざ駐車場を借りようという人が少ないからです。

建物を建てない状態の土地の賃貸は中々難しいものですが、その分メリットもあります。
それについて解説していきます。

太陽光発電

太陽光発電の設備は、一応構造物になりますが、実は建物としての扱いを受けないのです。
そのため、送電するための電柱が近く、日当たりがいい土地ならば、宅地や雑種地、農地などのどんな地目の土地でも貸すことができます。

また、賃貸住宅では採算をとるのに20年以上かかりますが、太陽光発電では大体10年程度で採算出来るようになっており、比較的短期間で採算をとることができます。

しかし、太陽光発電は現在下火気味になっています。
また太陽光発電関連の詐欺も多くなっており、事業者の選別には注意が必要です。

駐車場

駐車場のメリットは、ローリスクローリターンである点です。
投資コストが少ない代わりに収入が少ないため、利回りはあまり高くはありません。

長期的にリスクをあまり負うことなく、こつこつと収入を得たい人にお勧めです。

しかし駐車場の場合は、立地に大きく左右されます。
都心のように、自宅や集合住宅などに駐車場がないような地域では需要が高くなりますが、地方となるとそうはいきません。

地方の場合は、大抵の住宅や集合住宅に駐車場が付いているため需要があまりありません。
駅から近い一等地となると需要は望めると思いますが、そのような立地になると店舗賃貸のほうがより多くの収入を得ることができます。

このように駐車場として貸す場合は立地がシビアになってくるので、中々難しいものとなっています。

資材置き場

資材置き場のメリットとして、ほとんどの場合で整地の必要がないということが挙げられます。
資材の運搬に不都合がない道路と間口があればいいので、土地がある程度荒れていても貸すことができます。

また、宅地に限らず雑種地などの地目でも資材置き場として使うことが出来る点もメリットとして挙げられます。

しかし資材置き場というのは、必要になってくる地域が限定されます。
資材の置き場に困っている会社や個人が近くにいないと成り立たないため、借主探しが大変になります。

また、整地をしなくていい分、賃料も安くなるので、他の賃貸に比べて収入が低くなりがちです。

土地売るか貸すかまとめ

土地の活用というのは立地によって大きく左右されるものです。
土地の賃貸の場合は、立地のいいところでは大きな収入を得ることができます。

さらに長期間の契約が多いので、安定した収入も望めるでしょう。
しかし立地が悪いと借りる人が少なくなり、活用前とあまり変わらない結果になることがあります。

土地の売却は、どんな地方でも売却することが可能であり、契約を結べばすぐに現金化ができるというメリットがあります。
しかし、地方の土地の場合は長期間売れずに残ることもあり、また契約後にかかる費用も少なくありません。

このように賃貸と売却にはそれぞれのメリットとデメリットがあります。

自分の持っている土地の立地などを踏まえて賃貸に出すか、売却するかをよく考えてみる必要があります。
それは現在だけではなく、相続の発生する未来のことを考えて考えなければならないので、簡単に答えは出せないかもしれませんが、それでもいつかは答えを出さなければいけないのです。

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