土地価格の相場と評価額5つの調べ方を不動産コンサルタントが解説!

土地価格の相場や評価額ってどうやって調べるの?5つの方法を解説

近年、オリンピック効果の影響で東京都心を中心とした地域の土地価格が軒並み上がってきています。

実は土地の価格と一口に言ってもいくつかの種類があり、それぞれ違った役割を持っています。

そこで今回は土地価格の相場や評価額を調べる方法を解説していきたいと思います。

土地価格の種類と特徴

土地価格には大きく分けて5つの種類があります。

・実際の取引事例を元とした「実勢価格」

・国が公表している土地価格の「公示地価」

・都道府県が公表している土地価格の「基準地価」

・相続税や固定資産税の計算に使われている「路線価」

・不動産業者に査定を依頼する「不動産業者査定額」

メリット デメリット
実勢価格 実際に取引された価格のため、売買価格の参考にしやすい 取引事例が少ない地域や古い取引事例しかない場合は、参考にするのが難しい
公示地価 公共の機関が公表している価格として、信憑性が高い 実際の取引事例の価格と乖離したり、公表している以外の地域の価格には補正が必要のため、価格が出しにくい
基準地価 公示地価とは違い、林地などの価格を算出しており、調査の幅が広い 公示地価と同じく、調査地点以外の場所には補正が必要
路線価 大雑把ではあるが、公示地価などでは範囲に入っていない地域でも価格を見ることが出来る 税額を算出するための価格のため、時価ではないため、取引事例との乖離がある
不動産業者査定 複数の不動産業者に依頼をすることで、査定を比較をすることが出来る 他の価格のようにすぐネットで調べることが出来ないため、時間がかかる。

不動産業者が査定を断る場合もあり。

ざっくりとですが、4つとも違ったメリット・デメリットが存在しています。

それぞれの土地価格についてもう少し詳しく見ていきましょう。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に不動産が売買された価格のことを指します。

近隣地域で類似した条件の取引事例を集めた価格となっており、実状の価格に近い価格として信憑性の高い相場を得ることができます。

しかしその地域の取引事例が古ければ古いほど、現在の実勢価格と異なる可能性が高くなるので、取引事例の少ない地域ではあまり参考にならない場合が多いです。

また、取引事例が多い地域だとしても購入する不動産業者によって査定価格が変わってきますので、必ずしもその価格で売買できるという保証にはならないので注意が必要です。

実勢価格の調べ方

そんな実勢価格の調べ方ですが、一例として国土交通省がインターネット上で公開している土地総合情報システムを使うという方法があります。

土地情報総合システム

土地情報総合システムでは、全国の地域を調べることができます。

検索結果は四半期ごとに更新されているため、一年の間にどのくらい土地の価格が変わっているのかを調べることもできます。

この土地情報総合システムでは以下のようなデータを調べることができます。

・物件の種類や所在

・取引総額、坪単価

・土地の形状や最寄り駅からの距離など

調べられる種類も、土地、土地・建物、マンション、農地などからも調べることが出来るので、幅広い条件から詳しく調べることができます。

他にもHOMESやアットホームを始めとした不動産情報サイトを参考することもできます。

しかし不動産情報サイトの多くは売り出し価格となっており、実際の売買価格よりも高く設定されています。

土地などの場合は、売り出し価格の6~8割程度が売買価格という風におおざっぱではありますが計算することができます。

しかし地方などでは不動産情報サイトに載っていない地域もありますので、その場合は土地情報総合システムを見てみましょう。

公示地価とは

公示地価とは国道交通省が一年に一回、1月1日を基準として公示する土地価格のことを指します。

全国に2万地点を超える地域が対象になっており、土地価格の動向として信頼性の高い数字として知られています。

公示地価の性質は、「適正な地価の形成」、「一般の土地取引価格に対する指標になること」が目的となっています。

この公示価格を出す土地というのは、「住宅地域」「商業地域」「宅地見込地域」「準工業地」「工業地域」「調査区域」の更地に限定されています。

しかし公示地価はあくまで不動産鑑定士や土地鑑定委員会によって価格が決められており、実際取引されている価格と離れる場合がほとんどです。

例えば、公示地価が1㎡2万円だったとしても、周りの実勢価格では1万円以下だったという事例も珍しくありません。

また、公示地価を調べる地域から少し離れた地域になると補正がかかってくるので、正確な価格を出にくくなります。

公示地価の調べ方

公示地価の調べ方としては、資産評価システム研究センターを使うことで調べることができます。

資産評価システム研究センター

資産評価システム研究センターでは公示地価のみならず路線価の数字も見ることができます。

公示地価は1㎡単位での価格が表示されるので、坪単位から見ることが出来る実勢価格と間違わないように注意が必要です。

基準地価とは

基準地価は公示地価とほぼ同質の価格です。価格の性質や目的、評価方法は同じなのですが、価格が決まる基準日が公示地価が1月1日なのに対して、基準地価は7月1日となっています。

また、公示地価が国が行っているのに対し、基準地価は都道府県の各自治体が行っています。

他にも、公示地価が対象としている地域の他にも宅地ではない「林地」なども含んでいるため、より広い土地の価格を見ることができます。

調査の基準地の多くは公示地価と異なっていますが、もし公示地価と重複している場合は1年に2回地価動向を確認しているなどをして対応しています。

この基準地価の特徴ですが、公示地価とは違い「林地」を含むことにより、公示地価の平均価格と違ってくることがあります。

「林地」のほとんどは面積のわりに土地価格が安いため、基本的に公示地価よりも低い金額で算出される場合が多いです。

そのため、宅地の場合は公示地価以上に取引事例の価格との乖離が大きいという特徴があります。

基準地価の調べ方

そんな基準地は国道交通省がインターネット上で公表している「都道府県地価調査」によって見ることができます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

基準地は平成9年の調査データから見ることができます。

また、このサイトでは公示地価と基準地価の両方を一緒に見ることが出来るので、両方を調べたいという人にはお勧めです。

路線価とは

路線価とは様々な税金の計算に使われている価格のことです。

土地には毎年固定資産税が発生し、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、この固定資産税評価額を算出するのに使う土地の価格を固定資産税路線価と呼びます。

他にも相続税の税額を決めるために使う路線価を相続税路線価と言います。

毎年7月に国税局で公表されており、公示地価と同じく信頼性の高い価格です。

しかし路線価は厳密にいえば土地の売買とは関係のない価格のため、売買価格の算出に使われることはほとんどありません。

借地で国が持っている場合、その土地を買い取る際には路線価が適用されますが、そのような場合は稀であり、所有権の土地ならば実勢価格か公示地価を参考にすることが多いです。

そのため、路線価も土地の価格ではありますが、税金の計算に使う価格として実勢価格や公示地価と別であると考えたほうがいいです。

路線価の調べ方

路線価の調べ方は、公示地価と同じように資産評価システム研究センターでも調べることができますが、他にも国税庁が公開している路線価・評価倍率表からも調べることができます。

路線価・評価倍率表

このサイトでは宅地のみならず、雑種地や耕作権の評価なども見ることができるので、宅地以外の土地でも活用することができます。

不動産業者による査定

実勢価格や公示地価を使うことによって、大まかな土地の相場の予想をすることができますが、やはり実際の売買価格を知りたいというのなら直接不動産業者に査定依頼を出すのが一番正確です。

しかし1つの不動産業者のみに依頼してはいけません。同じ土地だとしてもその不動産業者が買い取った後の運用方法が違うため、A社とB社では30%以上の価格差が付くことも珍しくないのです。

そのため、不動産業者に査定を依頼する際は数社に見積もりを出してもらうようにしましょう。

この不動産業者による査定は確かに正確な売買価格を出すことができますが、いくつかデメリットもあります。

まず、不動産業者による査定の場合、確実に価格を出してくれる保証がないということです。

これはどういうことかと言いますと、不動産業者が該当土地に興味を示さなかった場合は査定を依頼しても無視される可能性がありますし、査定を出したとしてもとても低い金額を提示してくる可能性があります。

それを防ぐためにも複数の不動産業者に依頼をするのですが、運悪く依頼した不動産業者全部が興味がないと判断された場合はかなりの時間をロスすることになります。

他にも不動産業者は実勢価格を参考にする場合が多いので、取引事例が極端に少ない地域は、低い金額になりがちです。

不動産業者の査定額の調べ方

そんな不動産業者による査定の調べ方は実勢価格や公示地価などとは違い、ネットですぐ検索することはできません。

方法として2つあり、自分で近場の不動産業者に連絡して査定をしてもらうか、不動産の査定サイトに査定をしてもらうという方法を選ぶことができます。

前者の場合は、近場で評判のいい不動産屋や自分の知り合いがいる不動産屋などに連絡して査定をしてもらいます。

この場合のメリットとしては、近場の不動産屋を頼ることにより、その地域の不動産相場を知り尽くしているのでかなり正確な相場を出してくれるという点です。

また近場の不動産屋ならば、かなり気合を入れて査定してくれる可能性が高いのでスピーディーに対応してくれる可能性があります。

もう一つの不動産査定サイトですが、現状では大手のHOME4Uやイエウールなどのサイトがあります。

HOME4U

イエウール

このサイトを利用することのメリットですが、何といってもその手軽にあります。

自分の持っている土地情報を入力し、査定ボタンを押すだけで、複数の不動産業者が一括で査定してくれます。

その中にはもちろん、不動産大手の三井住友を始めとした有名不動産業者も数多くいるので、かなり信頼のおける査定結果をもらうことができます。

しかし不動産査定サイトを利用する場合、不動産業者が直接現地に行くことはあまりなく、机上の査定の場合があるので、いざ売買になった際に金額のブレが生じる場合があります。

特に家屋が存在する場合に多く、数百万もの差が生まれる場合もあるので、注意が必要です。

まとめ

土地価格には種類があり、それぞれ用途によって使う土地価格は違います。

売買を考えているのなら実勢価格や不動産業者査定額。

研究や統計目的ならば公示地価や基準地価

税金の算出ならば路線価

このように目的別で土地価格を使い分けることができます。

自分の目的に合った土地価格を使って最適な土地価格を算出するようにしましょう。

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