土地活用11選~不動産コンサルタントが教える土地活用方法

土地活用11つの方法を不動産コンサルタントが徹底解説!

使用していなくても所有している土地には固定資産税などの税金が毎年かかります。
年間数万円の税を支払うことになるので、持っているだけで払い損になってしまいます。

ならば、土地を活用しようと思っても、土地には様々な活用方法があり、どれを行えばいいのか悩んでいる人もいるのではないでしょうか。

売却という土地の活用

多分、土地の活用方法で最もメジャーなものが売却して現金に変える方法ではないでしょうか。
不動産の価格は立地によって非常に差が出るものです。

都市部ならばまだしも、地方の田舎となると買い手がいなくて、数年経っても売れないというケースはよくあります。
しかし、何も活用せずに持っていると固定資産税等の税金を払うことになります。

そのため10年後に売れたとしても、それは長期的に見れば、固定資産税の損を無くしたことになるのです。

そのため特に土地を活用することを考えていない人は、すぐに売却を不動産屋に依頼するなどして、行動に移したほうがいいでしょう。

土地の活用方法~賃貸編~

土地の活用の中で最近人気なのが賃貸物件を建てて活用することです。
ここでは一般的な賃貸物件の経営について紹介していきます。

マンション経営

マンションは基本的に鉄骨造やコンクリート造で作られており、耐久性が高い物件です。
木造などよりは建築費が増えるので初期費用が高いですが、建物の耐久性は高く木造よりもはるかに長期的な運用を可能にします。

しかしハイリスクハイリターンでもあり、立地次第によってはすぐに経営に行き詰まる可能性があります。
例えば50㎡の部屋を作るとなると、1室だけで1000万円近くかかり、家賃が比較的安い田舎のほうでも家賃を8~10万円程度に設定しなければなりません。

その分、防音性が高くプライベートが守れるという観点からファミリー層からの人気はアパートよりも高く、集客がしやすいというメリットもあります。

アパート経営

アパートの場合は、マンションとは違い建築費を抑えて部屋数で収入を得る賃貸経営になります。
1室は1Kや2LDKなどのファミリー層よりは一人暮らしを想定した部屋作りをしていきます。

部屋数も多いので、若者が多い都市圏などではこのタイプのアパートは人気があります。
しかしマンションに比べ、防音性の低さが目立ってしまい、入居者トラブルが起きやすいというデメリットもあります。

戸建賃貸経営

家族連れを対象とした、長期的な収入を得られる可能性があるのが戸建賃貸です。
アパートやマンションとは違い、一組しか入れないため、退去してしまった場合は収入がなくなってしまうというデメリットがあります。

しかし、戸建賃貸のメリットといえば自宅用途にもできる柔軟性です。
空家となった自宅を、そのまま人に貸すことが出来るというメリットがあり、それはアパートやマンションにはないものです。

戸建賃貸の場合は、普通借家契約と定期借家契約の2つの種類があり、定期借家契約では契約更新がなく、退去時期が来た時にまだ使いたいとなった場合は入居者と再契約をする必要があります。
普通借家契約の場合は、借主が更新を望めば大家は基本的に断れません。

賃貸併用住宅

これは自宅と賃貸物件の二つを併せ持った住宅になります。
他の賃貸物件とは違い、住宅ローンが使えるので低い金利で銀行から借りることができます。

しかし住宅ローンを通すためには、自宅部分が家の半分を超えていなければならなくなり、賃貸としての利回りは他に比べ低いと言えるでしょう。

また、入居者との距離が違うため、上手く信頼性を築きあげないとトラブルになる可能性が高いというデメリットもあります。
しかし自宅と一体化しているので、管理がしやすく問題の起きずらい物件です。

事業用賃貸経営

これは建物を用意して店舗や事務所などのテナントとして貸し出す方法で、他に比べて賃料を高く設定できるので収益性に優れています。

しかし事業用賃貸は立地が非常に重要になっていき、店舗などの場合は商業地やその周辺の地域のほうが都合がいいため、住宅街で店舗を借りてくれる人はあまりいません。
その分、住宅のように多くの設備を必要とせず、スケルトン(空っぽ)の状態で貸し出しできるので、かかる費用が少ないというメリットがあります。

事業用賃貸経営は前述したように立地が重要なので、住宅街に使っていない土地があるから事業用賃貸として貸し出すという行為は出来れば止めたほうがいいです。

土地の活用~その他の活用方法~

売却、賃貸物件以外にも土地活用の方法はあります。解説していきます。

駐車場経営

ローリスクローリターンの堅実な活用方法として人気があるのが駐車場経営です。
初期資金が少なくて済む月極駐車場と、少し設備費がかかるコインパーキングに分けられます。

コインパーキングは、専門業者による借り上げ運用も可能なので、活用方法によっては費用を抑えることができます。

駐車場経営は車を置くための土地なので、商業地でも住宅地でも関係なく設置することができます。
賃貸物件に比べ、立地の選択が楽というメリットがあります。

しかしその分狭い土地の場合は、車路の割合が大きくなりすぎてしまい、収益が低下してしまう可能性があります。

貸倉庫

最近、東京都を始める都市圏で人気がある活用方法が貸倉庫です。
レンタルスペースとして物の収容場所を提供するビジネスです。

種類も様々で、個人向けの収容スペースを提供するし、こちらで物を管理するタイプと、倉庫ごと貸して、貸主の自由に使わせるタイプがあります。

どちらにしろ利用者が年々増えている活用方法であり、低コストで始めることができます。
しかし貸倉庫の需要は都市部に集中しており、広い土地を持っている地方では需要が少ないため、もし地方で貸倉庫ビジネスを行っても、そこまで高い収益は望めない可能性があります。

土地の活用方法~借地編~

借地とは、土地をそのまま他人に貸し出す活用方法です。
借地の場合、借主は地代を支払う必要があるものの、わざわざ高い土地を購入することなく居住用の住宅や賃貸用の住宅を建てることができます。

基本的に土地は借主が自由に使うことができますが、契約内容によっては制限されている場合もあります。
何故かというと、土地に付属しているものは土地がなければ使えません。

そのため、借主が建物を建てた後に何らかのトラブルにより借地契約が解消になった際には、借主が建てた場合であっても建物の使用は出来なくなるという事態が起こるからです。
それを防ぐためにも土地を借りる借主にも「借地権」という権利が発生し、借主を保護する目的で権利を行使することができます。

普通借家契約と定期借家契約の違いはこのようになっています。

 

  定期借家契約 普通借家契約
1 契約方法 ①契約の締結は公正証書などの書面で行うことが必要。
②契約書とは別に「契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了すること」をあらかじめ書面を交付して説明することが必要。
口頭でも可能
2 契約期間 契約期間は自由に定めることができる。 契約期間は1年以上で設定。
3 中途解約 居住用建物(床面積が200m²未満)の定期借家契約では、契約期間中に法律に定められたやむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主からの解約申し入れができます。貸主からの中途解約はできません。 借主からの中途解約に関する特約を定めることができます。
貸主からの中途解約については正当な事由がない限り認められません。
4 更新の可否 契約の更新はできない。 正当事由がない限り更新される。
5 賃料の増減に
関する特約
賃料の増減は特約の定めに従う。特約で賃料の増減ができないとすることも可能。 特約に関わらず貸主、借主は賃料の増減を請求できる。
6 通知義務 契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の6ヶ月前までに借主へ契約終了を通知する義務があります。

出典:http://www.sotetsu-re.co.jp/ups/lease/diff.asp

土地を貸す対象が住宅目的なら普通借家契約、住宅以外なら定期借家契約がいいでしょう。

どの借家契約でも契約期間が長いため、もし借主が無くなった場合は上物への相続が関係していきます。
その際に相続人が上物をそのまま使うのか売買等で活用するのかで地主の動きが変わっていきますので注意が必要です。

土地の活用方法~自己使用~

収入を得るためには賃貸経営を前提に考えるのは当然のことです。
昨今では、土地活用が一種のブームのようになっており、一般の人でもアパートを建てたりマンションを建てるなどをして収入を得ている人が増えてきています。

しかし、土地活用は何も収益を前提に考える必要はなく、自分の土地なので自分で使用しても何らおかしくないのです。

自宅を建てる

手に入れた土地に、自分で住宅を建てて移り住むことも土地活用に含まれます。
現時点で、マイホームを持っている人はそれを売ることで非夜を抑えることができ、新しい家に住むことができます。

もしくは前述したように戸建賃貸として貸出して収入を得ることもできます。
さらに既に建物が経っている土地ならば、リフォームやリノベーションを行うことにより、かかる費用を極限まで小さくすることができます。

別荘にする

近年、田舎暮らしブームもあり、別荘を持つ人が増えてきています。
田舎の思い出深い場所をわざわざ処分するよりはいいということで、平日は都市部で仕事をしながら生活をして、休暇には田舎の別荘でゆっくり過ごす人もいるようです。

別荘を持つ場合は、自分が今住んでいるところの固定資産税、賃貸なら家賃を支払いながらも、もう一つの別荘の税金も支払わなければならないというデメリットもあります
しかし、田舎暮らしに飽きてしまった場合などは、解体して処分したり売却したりと色々と選択肢があるので、すぐには土地活用の方法を決められないという人にはいいかもしれません。

土地活用方法11選まとめ

土地の活用方法は種類が多く、最適な方法は個人によっても違います。
大きな収益を得ようと思って、何も考えずに手を出したら失敗して、借金を抱えてしまうケースが後を絶たず、土地の活用の難しさを物語っています。

もし、土地の活用を考えている人は、そういったリスクもキチンと把握したうえで行うようにしましょう。

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