土地の税金っていくら?年間、売買時にかかる金額と対策を不動産コンサルが解説

土地の税金っていくら?年間、売買時にかかる金額と対策

土地の購入や維持には税金が深く関わってきます。
年間どれくらいの維持費がかかるのかを知らないと、色々と困ることが出てきます。
そこで今回は土地の税金について説明していきます。

土地の税金について

土地や家には二つの税金がかけられます。
全国どこでもかかる「固定資産税」と一部地域の土地にかかる「都市計画税」です。
それぞれを詳しく見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税は全国どこの土地の不動産に課税される税金です。
この固定資産税は土地と家とで特性が異なっており、土地は地価に変動がなければ基本的に価格は変わりません。
しかし家の場合は、古くなってくると家の価値がなくなっていくので徐々に税額は少なくなっていくのです。

他にも土地の場合は、利便性の高い土地と、山の中の土地では価値に差が出てくるので、立地によって価格が大きく変わっていきます。
その分、家の場合は新築時が一番高く、物価や地域格差などの差はあったとしても価格がほとんど変わりません。

このことから土地は、便利な立地にあるものほど税額は高くなり、家は新しいものほど高くなっていくという考えで課税されるのです。

都市計画税

こちらも土地と家に課税される税金になります。
性質としては固定資産税と同じですが、違いは都市計画税は都市計画に定められた一部の地域だけに課税される税金であるという点です。

都市計画が定められた地域というのは、市町村の都市計画で市街化が進んでいる「市街化地域」と呼ばれる地域であり、土地や家の所有者が、その利便性を受益しているという考えからです。
しかし税率は固定資産税に比べ安く、固定資産税が1.4%なのに対し、都市計画税は0.3%です。

例えば、評価額が5000万円の土地の場合は、固定資産税は70万円、都市計画税なら15万円となります。

税額の決め方

固定資産税と都市計画税は税率が違うだけで、家も土地も同じ税金で評価の仕方がされ評価額が決まります。

土地と家の評価方法は違う方法で評価額が決められ、その評価額に固定資産税と都市計画税の税率で計算します。

課税対象者

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で、登記簿謄本上の所有者になっている人が対象となります。
売買や贈与、相続など関係なく、1月1日時点の所有者でないのであれば、納税義務はありません。

もし都市の途中で所有者が変わってしまった場合は、譲渡するまでの期間の税金を元所有者が負担、譲渡後の期間の税金を次の所有者が負担する清算が行われます。

許攸名義の場合は連帯責務で固定資産税と都市計画税の納税義務を負うことになります。
つまり、持分で税額を分けるのではなく、全額の納税義務を税印が負うのです。

ただし全員が全額の税金を支払うのではなく、誰か一人が納税すれば他の人は納税を免れることになります。
無駄なトラブルを起こさないためには、あらかじめ誰がどれくらいの額を負担するか決めるようにしましょう。

評価替え

固定資産税と都市計画税は3年に1回、評価替えがあります。
これは毎年公示地価が更新されていくのに応じて、固定資産税と都市計画税を再計算することを指します。

公示地価が毎年更新されているのなら固定資産税と都市計画税も毎年更新するべきではと思うかもしれませんが、それを毎年やるには仕事量が膨大になってしまいます。

そのため税額の再計算を3年に1回と決めています。
評価替えで税金が上がるかどうかは、土地の地価や家の物価などといった外部要因によって決められます。

もし、土地の価格が暴落、もしくは暴騰した場合は緊急的に評価替えが行われることがあります。

土地の税金の特徴

それでは土地の税金について、もっと詳しくみていきましょう。

土地の税金と地目

土地には用途地目と呼ばれるものがあり、登記簿謄本に記録されています。
住宅が建っている土地は基本的に「宅地」となっており、山や田んぼの場合は「山林」と「農地・畑」、開墾されていない「原野」、何も該当しない「雑種地」などがあります。

地目の違いは評価にも大きく関わっており、宅地が最も高い金額が付く土地です。
同じ宅地でも立地にも大きく左右され、地方の宅地と都心の宅地では驚くほど差があります。

逆に山林や田畑はほとんど高い金額がつくことはなく、税金がほとんど取られないような土地も存在しています。

このことから立地で条件のいい土地は評価額も税金も高くなり、宅地であっても立地が悪かったり人が少ない地方のものは評価額も税金も低くなるのです。

税金は現況の用途で判断される

土地の課税評価額を決める際に、市町村は対象の土地の現況調査をします。
地目では判断せず、現実にどのように使われているかによって課税評価額を決めるのです。

例えば地目が農地でも木々が生い茂っていたり、荒れ地になっている場合は農地として課税されず、山林や雑種として課税されます。
他にも雑種地の上に家が建っている場合は、宅地として課税されるので通常よりも高く税金を取られる可能性があります。

宅地の税額について

土地の地目の中で最も税額が高くなるのは宅地です。
宅地は、土地の活用を考えるうえで最も選択肢が広く、建物が建てられる土地なので、利便性の高い宅地ほど税金が高くなっていくのです。

例えば都心の住宅街や、大きい道路に面している土地はそれだけでも貴重であり、評価の額も非常に高くなります。

宅地以外の山林や農地など、用途が限られた土地は評価が低く税金も安くなります。(市街化地域内にある田畑なら農地転用して宅地に変えることが出来る可能性があるので、評価が高くなる可能性はある)

このように地目が違うと評価額も税額も大きく変わっていくのです。

軽減税率

土地の固定資産税と都市計画税は、土地に住宅が建っていると税額が軽減される特例が存在します。

住宅の敷地 固定資産税 都市計画税
200㎡以下 1/6に軽減 1/3に軽減
200㎡以上 1/3に軽減 2/3に軽減

上記の表のように土地が200㎡以下なのか以上軽減税率が変わっていきます。
例えば5000万円の土地で200㎡以下のものであれば、固定資産税は11万6666円、都市計画税は5万円となります。

200㎡以上ならば固定資産税は23万3333円、都市計画税は10万円となります。

この土地の大きさが、住宅の床面積の10倍を超えるような広大な土地の場合、特例による軽減税率が適用されなくなります。

家の税金

土地の場合は、地目の変更や評価替えがない限り、税額が大きく変わることはありません。
しかし家の場合は別で、家は時間が経つごとに古くなっていき、価値を無くしていきます。

そのため家の固定資産税と都市計画税は土地の評価の仕方とは少し違ってくるのです。

例えば、「同じ建物を今建てるにはいくらかかるか」なども重要です。紙幣価値というのはその時代の物価による影響が大きいため、こちらは土地と同じく3年に1回評価替えをしています。
もう一つ、築年数です。築年数は新築からの年数で、どのくらい経っているかによって評価が変わっていきます。

家の構造は木造やRC造などいろいろな種類があり、家の耐久度が違うため、同じ築年数でも家の構造によって税額に差が生じてきます。

家の構造と税金

築30年は一種のボーダーラインとなります。木造では築30年経った建物は古くなってきており傷んだ個所も増えてきていると判断され、市場価値はかなり低くなっています。
一方RC造では、築30年程度では古くなってきていると判断されず、多少の価値の低下はあれど、まだまだ高い市場価値が付いています。
このように構造によって、税金の下がり具合は変わっていきます。

木造では古くなりやすっく、評価も下がりやすいです。しかし税金が安くなりやすいというメリットもあります。
RC造では古くなりにくく、築年数が少し古くても評価が下がりにくいです。その分税金が安くなりにくいというデメリットもあります。

同じ規模の家を建てるときは、木造とRC造を比べると、RC造のほうが建築費が高くなるので、その分最初からの税金が高くなるという特徴もあります。

このように時間が経つにつれ、低くなっていく市場価値は、最終的に再建築価格の2割前後までに減少します。
しかし前述したように構造ごとに古くなっていく基準が違い、それにより2割に達するまでの期間も違います。

一般的に木造なら25年、鉄骨造なら30~40年、RC造なら60年で2割に達すると言われています。

新築の固定資産税

新築の固定資産税は減額されます。
全ての新築住宅に当てはまるものではなく、以下の条件に当てはまる新築住宅になります。

住宅の種類 適用条件 適用期間

3階建て以上の耐火建物・準耐火建物 ・居住部分が全体の1/2以上
・居住部分の床面積が50㎡~280㎡
・共同住宅の貸家は40㎡~280㎡ 5年度分
それ以外 3年度分

上記の条件を満たすことによって、固定資産税が1/2に減額されるようになります。
この特例は平成30年3月31日までに新築された建物に適用されます。

税金の調べ方

固定資産税や都市計画税は、地価が公表されている土地ならばその価格から計算することができます。
しかし家の場合は再建築価格の算定があるので、土地ほど簡単ではありません。
ではどのようにして税金の額を調べればいいのでしょうか。

固定資産税課税明細書

これは毎年5月下旬ごろに不動産所有者に送られる明細書になります。
これは納税通知書と一緒に送られることがほとんどで、そこには土地や家の評価額と税額が記載されています。

この明細書は無くした場合、再発行をしていないので注意が必要です。

公課証明書と評価証明書

他に税額を見る方法として固定資産税公課証明書を手に入れるという手があります。
これは納税義務者が取得することが出来るもので、そこには明細書と同じように評価額や税額が書かれています。

似たもので評価証明書というものがあります。こちらは公課証明書とは違い、評価額を見ることが出来るもので、もし土地の税額を計算するだけならばこちらの評価証明書のみで計算することができます。

土地の税金対策

土地の税金をなるべく減らしたいと考えるのは、普通の人ならば一度は考えるのではないでしょうか。
一番効率的な節税方法は、家を建てて軽減税率の特例を受けることですが、それ以外にも税金を減らすことができます。

土地をいくつかに分筆する

一つの建物を2つ以上に分けることを分筆と呼びます。
土地にもよりますが、ほとんどの土地では大きな土地よりも小さな土地のほうが評価が下がります。

これは大きい土地の場合は、戸建ての他にもアパートやマンションなども建てられる可能性があるので、選択肢が多いからです。それが小さくなると戸建てでしか利用価値がなくなってしまうので、評価額が低くなるのです。

しかしこの分筆の行為は、土地を売買する際の価格も低くしてしまいます。
不動産業者としては大きな土地を買って、複数に分筆するかマンションなどの賃貸物件を建てるかなどの多い選択肢がある物件を好みます。

そのため将来売買する予定の土地ならば、無理に分筆せずにそのまま持っていたほうがいいこともあります。

公益性を高くする

公益性とは不特定多数の役に立っていることを指します。
簡単に言えば、道路や公園のことで、自分の土地を道路や公園に変えてしまうという方法です。

自治体が公益性が高いと判断したら、その土地は非課税になり、税金を支払うことはなくなります。
一部の自治体では土地を貸し出す制度があるので、それを利用することになります。

しかし、その際に行われる測量や分筆には費用がかかるため、本当にメリットがあるのかを考えなければいけません。

土地の税金っていくら?年間、売買時にかかる金額と対策まとめ

土地や家などの不動産を所持していると、毎年固定資産税や都市計画税が発生します。
もちろん、不動産を購入する時にはその覚悟をしていたとしても、いざとなってみると予想以上に生活を圧迫されたというケースも少なくありません。

そのため、上手く節税する術を活用して出来るだけ税金を抑えるように考えるかと思います。
しかしその結果、節税にはなったがそれ以上に損をしてしまったということもあるので、節税は慎重に行っていくようにしましょう。

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