土地信託とは~失敗例や仕組みと信託受益権をコンサルが解説!

土地活用には賃貸経営や駐車場経営など多数の種類が存在しますが、その中でも一風変わっている活用法として土地信託というものがあります。

賃貸や駐車場経営の場合は、事業計画を練ったり資金計画を立てるなどのステップを踏む必要がありますが、土地信託はそういった過程がなく、さらに所有者自身で管理する必要もありません。

それだけでも他の土地活用より楽に感じますが、土地信託にもメリットデメリットが存在するものです。

そこで今回は土地信託について解説していきます。

そもそも土地信託とは何か

土地信託とは簡単に言えば誰かに土地を使って利益を上げてもらい、その利益の一部を土地の所有者が受け取る仕組みのことを指します。

信託というのは投資の一つであり、自分で利益を生み出すための投資と他人に利益を生み出してもらい、その利益の一部を受け取る投資の二つが存在し、信託は後者に当たります。

土地活用の投資の場合、前者は賃貸経営などが該当します。

土地信託ということで、土地を第三者に提供し、その運用益を配当として得ることができるのです。

・土地信託をするために

土地信託は、土地の運用を第三者に任せる活用方法ですが、信託先というのは限られています。

これは素人の第三者に運用させた結果、失敗する可能性が高く不利益を受ける可能性があるからです。

もちろん、親友出来るのなら親族や友人に託すこともできますが、それで利益が出るかは不透明であり、配当利益を得たいと考えているのなら不動産運用に慣れているプロに任せるのが確実でしょう。

信託というのは営業公知として行うには免許が必要になっており、その信託業の免許を受けた信託会社に土地を信託するのが一般的です。

その信託会社というのは、信託業務を行っている銀行、もしくは信託業務を専門に行っている会社に分けることができ、多くは大手銀行グループの会社を選ぶ人が多いようです。

・信託受益権とは

土地の所有者が信託会社と契約を結んだ際に、信託受益権という権利を得ることが出来ます。

この信託受益権とは、土地の運用で得た収益の一部を配当という方で受けることが出来る権利のことを指し、これは土地の所有権から信託受益権へ変わることになります。

変わると言っても、一時的な物であり、実質的な土地の所有権は移動するわけではありません。

土地信託のメリット

土地信託は他の土地活用と比べ、かなり特殊な部類に入ります。

そのため、一般的にはメリットとデメリットが想像しにくい運用であると言えるでしょう。

そこで土地信託におけるメリットとデメリットについて解説していきます。

・初期費用がない

土地活用のほとんどは数十万円~数千万円の初期費用がかかるものが多く、土地活用を行おうにも資金的なネックがあり、中々踏み出せない人も多くいらっしゃいます。

しかし土地信託の事業資金は、信託会社が借り入れるため、土地所有者は初期費用を借りることなく始めることが出来るという大きなメリットがあります。

・知識がなくてもできる

賃貸や駐車場経営などは、賃貸のノウハウがなければ中々成功しにくいものです。

しかし土地信託の場合は、自分で運用せずに信託会社に任せることで、特別な知識がなくても運用することが出来ます。

よくある市場分析や収益性の分析、事前に行う必要のあるものは全て信託会社が行ってくれるので、土地の所有者が特別仕事をする必要がないのです。

・土地が戻ってくる

土地信託を行うと、形式上は信託会社に土地の所有権が移転されます。

しかし信託契約終了後には所有権が戻り、建物も現状渡しで一緒に付いてくるのです。

所有権が戻った後は、建物を使って再度運用することも、建物と土地を売却することもできます。

一つ気を付ける点として、建物の建築資金は信託中の運用益から支払われる形になるため、実質的に言えば土地所有者が支払った形になります。

そのため土地を信託したからと言って、建物が手に入ったわけではなく、土地信託のために自分が建物を建てたと考えなければいけません。

・信託受益権を売ることが出来る

信託契約によって得た信託受益権は実は売ることが出来ます。

信託受益権自体が財産の枠組みに入るため、信託受益権を売買することは可能ですし、担保として借り入れることも出来るのです。

つまり所有権が信託受益権に変わっただけで、所有者が持っている財産が減ることではありません。

土地信託のデメリット

このように土地信託には様々なメリットがあり魅力的ではありますが、同じくらいのデメリットもあるのです。

そのデメリットは決して避けて通れるものではないため、デメリットの面もキチンと理解しておかなければなりません。

・必ず収益を得られるとは限らない

これはどんな土地運用にも言えることですが、必ず収益を得られる確証というのはどこにもないのです。

賃貸収入があっても、経費などを差し引けば雀の涙程度しか残らないという話はいくらでもあり、配当はあくまで実績により決まるため、実績が低ければその分の配当はさらに低くなるのです。

土地信託では信託会社に運用を任せるため、自分の知らないところで土地が運用されるというリスクもあり、これを覚悟しなければ土地信託というのは難しくなります。

・収益が出るかどうかは信託会社次第であること

土地信託は運用会社によって成否が分かれることは間違いありません。

信託会社によって運用方法は若干変わり、それによって配当が変わります。

もし信託会社が運用に失敗して、所有者に損が出たとしても信託会社が負担を肩代わりするわけでもなく、損は損として所有者に降りかかります。

それが投資の怖さでもあるのです。

実際、東京都などの大都市で土地信託を行っている人は多くいますが、失敗し多額の負債を抱えることになった人も少なからずいます。

そのリスクは絶対に逃れられるものではないため、信託会社に全部任せ、いざとなったら損を被る覚悟をしておかなければいけません。

・収益性の低さ

土地信託は信託会社が無料で運用してくれるわけではなく、賃貸収入からいくらか信託会社の利益として確保されます。

その割合は信託会社に寄りますが、何にせよ本来の賃貸収入から抜かれるわけですから、自分の配当額は少なくなるのは当たり前のことです。

そのため収益性については、自分で賃貸経営を行ったほうが高いと言えるでしょう。

土地信託の場合は、信託会社に運用と管理を任せておけるため、その手間賃と割り切って考えたほうがいいでしょう。

・信託が不可能な土地もある

信託会社からすると、収益を上げられる土地を運用するのが大前提となります。

そのため収益を上げられる見込みがない土地では、いくら信託会社でも契約を結ぼうとはしません。

信託会社からすると、ある程度広さがあり、立地条件もそこそこいいところが好ましいのです。

そのため、あまりにも市街地から離れている土地や、かなり小規模な土地というのは収益につなげにくく、信託会社もわざわざ運用しようとは思えないのです。

土地信託の流れ

最後に土地信託の流れについて解説していきます。

土地信託の流れというのは、最初に土地の所有者が信託会社と契約を行い所有権を信託会社に移転させます。

次に信託会社が土地を使って運用していき、信託が終われば土地を所有者に返します。

その流れについてもう少し詳しく見ていきましょう。

・信託会社との契約と信託受益権の取得

最初に土地の所有者と信託会社が信託契約を結びます。

信託契約が結ばれた後に、所有権移転登記を行い、土地の予習県が信託会社に移ることになります。

そして本来の土地の所有者は信託受益権を得ることができるのです。

この契約期間については所有者にもよりますが、大体10~30年程度の長期契約になるのが一般的です。

・信託会社による運用がスタート

所有権を得た信託会社は、さっそく建物を建築します。

信託会社が建てる建物は賃貸として貸す建物が多いのですが、中には処分型と呼ばれる建物を建てることがあります。

処分型というのは、建物を建てた後、信託会社がその物件及び建物を売却して、その売却益を本来の所有者に配分する方法です。

処分型のメリットとしては、ただの土地で売るのではなく付加価値を付けた建物も一緒に売ることによる高い売却益が得られる点です。

それと同時に土地開発のリスクもあります。

どちらにしろ、事業計画については基本的に信託会社が建てるため、本来の所有者が行うことはほとんどありません。

資金についても、事業に必要な建築費は信託会社が金融機関から借り入れることになります。

・委託者への配当

信託会社は建築した手物で収入を得て、収益を上げていきます。

その過程において、テナントの募集や管理は全て信託会社か信託会社が委任した業者が行うことになっており、その得られた賃料から、借入金や税金、管理委託料などの経費及び信託会社の報酬が引かれた残りが所有者に支払われる形になります。

このように差し引かれる費用が多いことから、所有者が受け取る収入はごくわずかになることも多いです。

また、土地信託というのは固定額の配当ではなく、テナントの数が減るなどの事態も考えられるため、場合によっては収益がほとんどない、もしくはマイナスになる可能性を覚悟しておきましょう。

・信託契約の終了

信託契約期間が終了すると土地が信託会社から返還され、建てられた建物も所有者の元に渡ります。

この時に、まだ借入金が支払い終わっていない場合は、土地や物件を売って完済するか、契約の延長を行い、徐々に支払っていくかの判断になります。

全部完済されているのであれば、その後も契約を続けることで、収益を継続的に手に入れることができます。

まとめ

全ての投資に言えることですが、確実な成功はありえません。

成功するケースもあれば失敗するケースもあり、ハイリスクハイリターンであることを覚悟しておきましょう。

土地信託は、専門知識が必要なく、全て信託会社に任せることができるため、土地運用について詳しく知らない人でも行うことができます。

それと同時にリスクが高い運用方法だということを頭に入れるようにしなければいけません。

しかし、土地信託は土地運用の中ではリスクが少ないほうではあるので、放置している土地の運用方法として、非常にお勧めできる方法であることは確かです。

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