土地を売る4つの流れって?不動産コンサルが手順を順番に解説!

スポンサードリンク

 

不動産を売却する方法として、「買取」、「仲介」、「オークション」、「個人売買」といった4つの方法があります。

それぞれの売却方法にはメリットとデメリットが存在するもので、一長一短です。

 

どれを選ぶかは所有者が何を重要視して売却するかによって変わってきます。

今回はそれぞれの売却方法の特徴と流れについて解説していきます。

 

仲介

不動産売却で最も多いのが仲介です。

不動産売却を依頼する不動産業者の営業力をフル活用して、購入希望者を募集する方法になります。

 

メリットとしては、不動産市場に物件を流通させるため、不動産業者のサイトやポータルサイトへの掲載、不動産流通機構である「レインズ」への登録を行うことによって全国の不動産業者から購入希望者を募集することが出来るという点です。

そのため、条件がいい不動産ならばすぐに購入希望者が現れて早い段階で契約することが可能です。

 

デメリットとしては仲介手数料がかかってしまうという点で、これは法律で上限が決められています。

基本的に売却代金の3~5%となっており、最低でも3%はかかることを覚悟しておきましょう。

 

仲介の流れ

仲介を依頼するためには、事前に不動産業者に査定を依頼するのが普通です。

査定をしなければ、不動産業者が適正価格を判断できずに価格設定を失敗する可能性があります。

それを防ぐためにも査定をする必要があり、この査定価格は売り出し価格にも影響してきます。

 

査定をしてもらった後は、不動産業に仲介を依頼するために媒介契約というものを結ぶ必要があります。

この媒介契約の期間は最長3か月となっており、売れなければ更新する必要があります。

媒介契約を結んだあとは、不動産業者は不動産のポータルサイトや不動産流通機構であるレインズへの登録を行い、場合によっては広告などの営業活動を行うことにより、購入希望者を募集します。

 

そして購入希望者が現れた場合は、条件の確認や交渉をすることにより、双方が納得すれば売買契約を結ぶことになります。

 

買取

買取というのは不動産業者に仲介を頼まず、そのまま買い取ってもらうことを指します。

仲介では、不動産業者に仲介手数料を支払わなければいけませんでしたが、直接買取の場合はそういった手数料が発生しません。

スポンサードリンク

 

買取のメリットとデメリット

仲介手数料が発生しないというメリットとともに、仲介とは違って早い段階で売買契約を結ぶことが出来るというメリットもあります。

仲介の場合は、媒介契約を結んでその後売却活動を行う必要がありますが、直接買取の場合は、査定をしてもらい、それに合意すればすぐにでも売買契約に移行することができるのです。

 

しかしデメリットも大きく、売却価格が仲介よりも低い金額になってしまいます。

大体の相場では、仲介による売却価格の7割前後となっており、売却価格によっては大きな差になってしまいます。

この原因とすれば、購入したのちに建物のクリーニングやリフォーム、最悪の場合は建て直しなどを視野に入れて、なおかつそれで利益を出さなければいけないので、どうしても売却金額が低くなってしまうのです。

 

その分、スピーディーかつ確実に売れる方法なので、早く売却したい人におすすめの方法です。

 

買取の流れ

買取の流れとしては、仲介の時と同じように査定をしてもらうことから始まります。

違う点としては、仲介での査定は市場での売却金額を予想する目安のような査定価格を出すのに対し、買取の場合は、そのまま買い取る金額を査定価格として提示します。

 

この査定については、不動産の状況や場合によっては現地調査も必要になってくるため、1週間近くかかったり、もっと長い期間かかる場合があります。

 

査定価格が提示され、納得したら早くて当日、遅くても一か月程度で売買契約を結ぶことが出来ます。

 

オークション

不動産のオークションサイトがあることをご存知でしょうか。

代表的なものではヤフーオークションですが、それ以外にもオークションサイトが存在します。

 

オークションのメリットとデメリット

オークションでは、多数同時参加を可能にしているため、多くの希望者が募った場合に、価格がどんどん上がっていき、高額になる可能性もあります。

 

買取ではその不動産業者の買取価格しか分からず、仲介では基本的に先着順で交渉が始まるため、他の希望者のほうが金額が高い場合もあります。

そのため、損した気分になることがありますが、オークションでは入札期間中に最も高い価格で落札された人へ売ることになるため、高額になりやすくなります。

 

しかし、逆に買取希望者が全然集まらなかった場合は、想定よりも低い金額で落札されることになり、損をすることもあります。

そのため最低落札価格というラインを引く場合もありますが、最低落札価格を設定すると中々買取希望者が集まらないケースもあるので、慎重に価格設定を行わなければなりません。

 

オークションの流れ

オークションの流れはそのオークションサイトによって変わっていきます。

そこで、ヤフーオークションの流れを説明していきたいと思います。

 

ヤフーオークションでは、最初にオークションサイトが提供している無料査定サービスを利用することになります。

この無料査定に申し込んだら、数日で査定金額が提示されます。

そしてこの査定価格を参考にして出品価格を決めるのですが、その査定額を最低売却価格にするのか、それとももっと高く設定するのかは売主側で決めることができます。

 

ヤフーオークションでは、不動産を出品する際にオークションに加盟している不動産会社との媒介契約を行わなければいけません。

そのため仲介のように、売買契約を結んだ際に仲介手数料が発生します。

 

それからの流れは仲介と同じように、購入希望者が出た際には、家があるなら内乱が必要となり、そちらの対応もしなければいけません。

そして正式に落札されると、不動産会社から買主へ連絡があり、1週間以内に売買契約を結ぶ手はずとなります。

 

個人売買

個人売買は不動産会社の介入をさせない売買となります。

多くの場合は身内や友人などの関係の人に売ることになると思います。

この個人売買では仲介手数料のように余計な費用が発生しないということで、専門サイトも存在するほど一般の浸透しつつあります。

しかし対象が高価な不動産ということで、知らない人同士で行われることはあまりありません。

 

個人売買のメリットとデメリット

個人売買のメリットといえば、やはり仲介手数料が発生しないという点です。

普通ならば売買価格の数%を仲介手数料として取られるため、その分の費用を節約することができます。

 

さらに仲介の際に多いのが、登記を司法書士に依頼することですが、基本的に登記の移転というのは個人でもできるので、やろうと思えば自分で行うこともできます。

もし自分で行えば司法書士への報酬分の費用も節約することが出来ます。

 

個人売買の場合は、不動産会社を介入させずに行う売買行為のため、契約書等の準備もしなければいけません。

しかし不動産会社に勤務した経験がある人でもなければ、不動産の知識というのは無いに等しく、非常にハードルの高い物となります。

売主と買主との圧倒的な知識の差があった場合、気づけば売主不利な状況で契約してしまっていたといった事態になりかねず、トラブルのもとになってしまいます。

 

売買契約と登記について

不動産売買にとって重要になってくるのは売買契約と登記です。

実は売買契約は、一般的な書類の他にも口約束での契約も可能なのです。

 

しかし口約束の契約は高確率でトラブルの元になるため、基本的に書類を交付して契約するようになっています。

個人売買の場合も同様で、口約束でも契約は可能ですが、できれば書類を作成し交付したほうがいいでしょう。

この時に問題になるのが売買契約書です。

インターネット上には売買契約書のひな型があるため、入手は簡単です。

それに売主と買主が協議しながら、契約書に文を足すこともあるかと思います。

この時点で、買主は代金を支払い、売主には物件の引き渡しと登記への協力の義務が発生します。

この登記を済ませておかないと、公的な記録上の権利は移転されません。

 

この登記のタイミングが重要であり、売買契約と登記は切っても切れない関係にあります。

 

登記について

Keys and lock the door on the background of solar garden

決済をした後、所有権移転登記を行わなければいけません。

その際に売主と買主の両方が申請者となり行うことになります。

 

実は登記というのは、売却代金を受け取った後に登記を拒否することができます。

そうなると当然契約違反となりますし、確実にトラブルの元になります。

さらに、決済前に登記をしてしまうと買主側が代金を支払わないということもできるため、こちらもトラブルにつながるでしょう。

 

親しい友人や家族間の取引ならばこのようなトラブルはほとんど起きないのですが、赤の他人との個人売買の場合は起きる可能性を考えなければなりません。

 

そのトラブルを防止するためには、決済時に司法書士も立ち会わせ、登記関係の書類を全て司法書士に渡した状態で、登記をしてもらう方法です。

この方法であれば、確実に決済した後に登記をしてくれるので、トラブルを防ぐことができます。

もちろん、司法書士への報酬を支払わなければいけないため、費用はかかりますが、契約をスムーズに行うためには必要な費用ということで割り切るしかないでしょう。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。

不動産の売却方法と流れについて解説していきましたが、それぞれの方法にもメリットとデメリットが存在します。

特に個人間の売買が一番トラブルが起きやすい方法のため、相手との関係をよく考えて行わなければいけません。

 

高く売りたいのか、早く売りたいのかによってメリットもデメリットの比重が変わってきますので、自分がどの方法で売れば一番納得するのかをよく考えて売却するようにしましょう。

 

 

スポンサードリンク

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です