家は売るか貸すかどっちがいい?不動産コンサルタント直伝4ポイント

家は売るのと貸すのどちらがいい?それぞれのメリットと注意点

相続などで家を相続するケースは多くあります。

その場合、相続した人が使ったり他の血縁者が使ったりというケースもありますが、相続人などが既に家を持っていて、相続した家を使わずに放置するというケースも多くあります。
その場合の家の活用と言えば、真っ先に思い浮かぶのが売却です。

売却以外では賃貸経営として活用するケースもあり、近年賃貸経営として家を貸す人が増えてきています。

家の売却と賃貸経営にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
今回は家の売却と賃貸について比較していきます。

家の売却のメリット・デメリット

それでは最初に家の売却のメリットとデメリットについて説明していきます。

家の売却のメリット

まず売却のメリットとして挙げられるのは、多額の売却代金を得られるという点です。
借地権でもない限りは、基本的に土地も所有権として相続するので、余程需要がない土地でもない限り、土地の代金だけでも数百万円から数千万円の買取金額になるかと思います。

もし、ローンが残っている場合でも、この売却代金を使ってローンを支払うことができ、将来にわたって固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要はなくなります。

また、売却額を確定できるので、将来不動産価格が下落するリスクを回避することができるというメリットがあります。

家の売却のメリット

多額の売却代金を得られるというメリットもありますが、もちろんデメリットがあります。
まず、当たり前のことなのですが家を売却すると住むところがなくなります。

そのため新たな転居先を見つけなければならず、そのための手間と引っ越し費用などの諸費用がかかります。
また、メリットとしてローンの完済ができると言いましたが、もしローンの残債務が売却代金よりも多い場合は、残りを払わなければなりません。

そのため、きちんと残債務を把握しておく必要があります。

基本的に家の売却というのは、個人間の取引でもない限りは不動産業者を通じて行うことになります。
そこで仲介に入る不動産業者にも仲介手数料を支払うことになるため、売却代金全てを手に入れることはできません。

仲介手数料は売却代金の3~5%となっており、他にも印紙税などの税金を支払うなど、かかる費用が高額というデメリットもあります。

そのため、家を売る場合はローンの残債務やかかる諸費用などを確認し、よく考えてから行わないと、マイナス収支になってしまうことがあるのです。

家の売却の流れ

家の売却は基本的に不動産業者を通じて行うことになります。
そこで媒介契約を結ぶのですが、媒介契約には3つの種類があります。

その3つの特徴をキチンと把握してからどの媒介契約を結ぶかを決めましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、一番縛りのない媒介契約になります。
媒介契約の有効期間は最高3か月となっており、3か月ごとに更新することができます。

この不動産業者が物件を登録する指定流通機構への登録義務がないため、場合によっては登録しない不動産業者もあります。
そのため買主が中々見つからない場合もありますが、メリットもあります。

一般媒介契約では、他の不動産業者に重ねて媒介契約を結ぶことができ、契約を結べる業者の数には上限がありません。
さらに、自分で買主を探すことができるなど、比較的自由に動くことができます。

しかし、一般媒介契約の場合は不動産業者からすると、他の業者にも依頼している。もしくは依頼するだろうと思われるため、あまり積極的に動こうとはしません。
そのため、売却まで時間がかかりやすいというデメリットがあります。

専任媒介契約

こちらは一般媒介契約よりも縛りが強い契約になります。
有効期間は一般媒介契約と同じ3か月で、こちらは指定流通機構へ登録する義務があります。

そのため全国の不動産業者がその物件を閲覧することができ、売却できる可能性がグッとあがります。
さらに、業務状況の報告義務が2週間に1度あるため、自分の物件がどの程度人気があるのかを確かめることができます。

デメリットとしては、一般媒介契約で出来た他社と重ねての契約が出来ず、一社のみとの契約になるため、業者選びを慎重に行わなければなりません。
しかし自分で買主を探すことが出来るので、こちらも比較的に自由な契約と言えます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、媒介契約の中で一番縛りが強い契約になります。
こちらは一般媒介契約や専任契約で出来た、自分で買主を探すということが出来ず、もちろん他社と重ねて契約を結ぶことが出来ません。

そのため、完璧に一社に絞るという契約になるので、不動産業者選びをとても慎重に行わなければなりません。

契約の有効期間は他の契約と同じ最大3か月となっており、こちらも指定流通機構への登録が義務付けられています。
さらに業務報告が1週間に1度と、専任契約よりも短期間で報告を受けることができます。

売主からすれば自由がなく、不利な契約にも見えますが、不動産業者からすれば専属専任契約は一番おいしい契約のため、かなり積極的に動いてくれます。
そのため、短期間での不動産売却が見込めるのです。

それぞれ媒介契約にはメリット・デメリットがありますので、それぞれの特徴を踏まえ、契約をするようにしましょう。

家の賃貸のメリット・デメリット

家の売却について説明したところで、今度は賃貸のメリット・デメリットについて紹介していきましょう。
売却とはまた違った特徴があります。

賃貸のメリット

賃貸のメリットとして継続して収入が得られることが挙げられます。
近年では、家を購入できない人が家を借りることも珍しくなってきており、都市部などでは特に需要が高まっています。

また、売却と違って家を持ち続けることができるので、賃貸として需要がなくなった時でも売却などの活用ができます。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットとして挙げられるのは、やはり費用の問題です。

入居前はクリーニングや修繕を行わなければいけない場合が多く、そこで費用が発生します。
また借主の退去時の修繕費やエアコンなどの備品の故障時の費用などもかかります。

賃貸の場合は所有者自信で管理する場合もありますが、大体の場合は不動産業者に管理を委託することになると思います。

その際には賃料の数%を管理委託費として管理業者に渡さなければならず、他にも固定資産税や都市計画税もかかります。

このように様々な費用が発生するため、長期間空室が生まれてしまうと収支がマイナスになることもあります。

特に古い建物では入居者が少なくなる傾向にあるので、賃貸として活用するには家の古さや立地などをよく考えてから行うようにしましょう。

賃貸を行う際に準備すること

家を賃貸として貸し出す際には事前に色々な準備が必要になってきます。
まず最初に確認しなければいけないことは、ライフラインの確保です。

事前に住居として使用していたのなら、ライフラインの確保はされていると思いますが、長期間放置されていた場合は、水道管などから悪臭が出ている可能性もあるので、水道局に連絡をしなければいけません。

また、電気や水道とは違い、ガスが止められている可能性があるので、こちらも開く必要があります。

ライフラインの他にも住居の状態を確認することが大事です。
外壁にひび割れなどがないか、白アリなどの被害にあっていないかを調査しなければ、貸した後にトラブルのもとになりかねません。

必要ならリフォームや掃除などを行い、出来るだけ綺麗な状態で貸し出すようにしましょう。

最後に賃貸として貸し出すのであれば、火災保険に加入するようにしましょう。
火の不始末や放火などで火災に見舞われる可能性は低いとしても、ありえないことではないで、そうなった際の保険として火災保険の加入は必須と言えます。

契約形態について考える

契約形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
この二つの契約は大きく違っており、よくわからず契約してしまうとトラブルのもとになりますので、必ず覚えておくようにしましょう。

普通借家契約

普通借家契約の場合は、契約期間は最低1年以上に設定されます。
基本的に2年ごとの契約更新とする場合が多く、もし契約を1年未満とした場合には期間の定めのない契約として処理することになります。

普通借家契約の場合は、借主側から中途解約することができる特約を定めることができます。
中途解約をする場合は、解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合は支払う金額についてあらかじめ定めたりすることが出来るなど、様々なことを決めることができます。

貸主からの解約ですが、正当な事情がない限りはできません。
解約について借主側が権利を持っていることに等しいため、貸主側が少し弱い形になります。

定期借家契約

定期借家契約の契約期間ですが、普通借家契約と違い自由に定めることができます。
更新がない契約のため、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に明け渡すことができます。

しかし、契約の際に、契約期間満了とともに契約が終了する旨を貸主に説明しなければ、この効力はなくなり、普通借家契約となりますので注意が必要です。
また、契約満了の1年から6か月前までの間に、借主側に契約終了する旨を通知する必要があり、もしこれを怠ってしまえば、最大1年間の契約延長となります。

中途解約については、借主側に転勤や親族の介護などのやむを得ない事情があった場合に借主側から解約を申し出ることができます。
しかし中途解約については個別に特約を結ぶことが出来るので、貸主と借主とでキチンと話し合って決めるといいでしょう。

家売るか貸すかまとめ

家の売却と賃貸を比較してみましたが、いかがだったでしょうか。

リスクはあるけれども、こつこつと長期的に収入を得たいのであれば賃貸。
すぐに現金化して収入を得たいのであれば売却といった内容になりました。

それぞれにリスクとコストは存在するものの、上手く活用することが出来れば、確実に収支をプラスにすることができるので、自分の持っている家の状況をよく確認し、選ぶようにしましょう。

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