土地を売らずに有効活用する5つの方法を不動産コンサルが解説!

土地活用で一番最初に思いつくのは売却ではないでしょうか。

不用な土地や家を処分するためには売却し、すぐに現金化することが最も手早い手段です。

しかし地方の田舎となると、不動産市場が活性化していないため、売却まで長い時間がかかり、数年経っても売れない場合もあります。

相続などで手に入れた土地や建物をそのまま放置してもいいことはなく、空き家を放置することによる問題も出ていきます。

そんな方には他の方法を検討してもらいたいのです。

今回は土地の活用方法について解説していきます。

土地の活用方法

土地の活用方法は様々ですが、メジャーなものだと以下のようなものが挙げられます。

・居住用賃貸

・事業用賃貸

・その他賃貸などの経営管理

・借地

・自己使用

それぞれについて解説していきます。

 

居住用賃貸について

 

居住用賃貸には、アパートやマンション、戸建てと言った様々な種類があります。

アパート経営

アパート経営は1室にかける建築費を抑えることにより、部屋数の多さで勝負する賃貸経営になります。

多くのアパートは木造で作られているため、建築費用がマンションより抑えられ、地域のニーズを的確につかむことにより、需要の多い部屋タイプを用意することが出来ます。

さらに部屋数の多さは空室リスクの分散にもつながるというメリットもあります。

しかしマンションとは違い、耐用年数が短かったり、壁が薄く隣人の部屋がうるさいなどといった入居者同士のトラブルのリスクも高まっています。

マンション経営

マンションの場合は、アパートとは違い鉄骨造やコンクリート造で作られるのが基本です。

そのため耐久性が高く、長期間の運営が期待できます。

しかし建築費がアパートよりずっと高くなっていますが、担保としての価値も高いため資金集めには苦労しません。

その分ハイリスクハイリターンの運用になりがちであり、立地を間違えると経営に行き詰まりやすくなります。

しかしマンションの場合は、アパートよりも住人のトラブルリスクが低くなる傾向にあり、住民のモラルが高いというメリットもあります。

戸建て賃貸

戸建賃貸は、基本的に家族連れを対象としています。

そのため短期間で退去することは考えにくく、長期的な賃貸契約を見込めます。

さらに戸建賃貸では自宅用途としても使うことが出来、もし空き家になった場合でも自宅として使うことができるのです。

戸建賃貸の場合は、アパートやマンションとは違い基本的に一組の家族連れを対象にしているので、空室のリスクが他の賃貸と比べて各段的に高く、その場合は収入が無くなってしまいます。

その場合は、自分で使うなどの想定もしなければなりません。

借家契約には主に二つあり、普通借家契約と定期借家契約があります。

普通借家には、借主が更新を望めば大家は断れないのに対し、定期借家契約には契約更新があいません。

再契約以外にも、特定の条件を満たさなければ契約書上は定期借家契約でも中身は普通借家契約として扱われてしまうというリスクもあるので、そういった条件を事前に調べておくようにしましょう。

賃貸併用住宅

これは戸建賃貸によく似た形態の賃貸で、簡単に言えば自宅と賃貸を合体させた賃貸になります。

この賃貸併用住宅では住宅ローンが使えるので低い金利で資金調達が出来るというメリットがあります。

この賃貸形態では、入居者と同じ建物に住むので、入居者との適度な距離感を保ちながら接する生活が必要になってきます。

そのため、距離感を間違えるとトラブルになりやすく、かなり気を使う賃地位であるともいえます。

事業用賃貸

事業用賃貸は、店舗や事務所、介護施設などにテナントとして貸し出す方法です。

事業用の建物や部屋というのは他の建物よりも高めの賃料に設定さえているため、収益性に優れています。

しかし事業用賃貸の場合は、立地探しが非常に難しく、適当にそのあたりの土地を貸し出したとしても活用かすことが出来ません。

また、需要が限られているというデメリットもあります。

どのような事業者をメインにするのかも考えなければいけないため、貸主側のマーケティング能力が必要になってきます。

その他の経営管理

土地活用というのは売却や賃貸以外にも方法はあります。

特に小さい土地などは賃貸も難しいケースが多いので、こちらを参考にしたほうがいいでしょう。

駐車場

ローリスクローリターンの代表格と言えば駐車場の経営です。

初期資金が少なく済む月極駐車場と、多少設備投資が必要になるコインパーキングの2種類がメインとなります。

どちらも賃貸のように建物を建てるわけではないので、固定資産税が少なく済み、設備もそれほど高価なものを導入する必要はありません。

かかる費用自体は少なく済みますが、その分月々の収益も低いタイプの経営方法です。

しかし田舎のほうとなると、車が基本になってくるため、戸建てやアパートに駐車場が最初からある場合も多く、需要があるかどうかは微妙なところです。

そのため商業地域のような店舗がたくさんある地域などに需要が限られてくるため、立地次第では全く収益が入ってこないという事態になる可能性もあります。

トランクルーム

近年都市部で増えてきているのが、トランクルームです。

簡単に言えば、物を置くための貸倉庫であり、小規模な土地でも経営することが出来ます。

収益用のコンテナや建物内に個人もしくは業者向けの収納スペースを提供し、セキュリティやプライバシーも配慮したタイプとコインロッカーのように使用者の自由に使わせるタイプがあります。

後者のタイプで多いのが、使用者が無断でそこに住み着くことで、こちらはもちろん違法行為になり、トラブルになることが多いです。

利用者が集まれば、高利回りも期待できますが、田舎のほうでは知名度が高くはなく、需要が少ないでしょう。

しかし需要がある土地ならば土地の形状や大きさに捕らわれずに始めることができます。

 

太陽光発電

近年勢いのある土地活用の一つで太陽光発電が挙げられます。

収益性の高さからすぐに浸透し、個人から大手企業まで様々な人々が参入しました。

この太陽光発電の最大のメリットは、一定期間に一定の価格で買い取ることを補償している固定価格買取価格制度の存在です。

設備の導入コストも年々下がってきた影響で買取価格も右肩下がりになってきていますが、収益率は約10%前後と変わらないように配慮されています。

日照があればどんな土地でも導入ができるため、宅地以外の雑種地などでも導入することが出来ます。

さらに高い建物がほとんどな田舎ほど有利になるので、田舎に土地を持っている人の新しい活用法として人気を集めています。

しかし2020年以降はどのような買取価格になるのが、まったくわかっていないため、将来どうなるかは分からないというデメリットも抱えています。

借地

借地は土地をそのまま他人に貸して、地代を得る活用方法です。

借主の目的は人によって違い、住宅や賃貸用住宅の建築、駐車場や法人の場合は店舗や工場などが考えられます。

基本的に借主が自由に土地を使えることを前提としていますが、その土地柄制限を加えることも可能です。

借地の契約には普通借地権と定期借地権の二つがあり、どちらも違う性質を持っています。

普通借地権ならば、期間を最長30年以上まで決めることがあり、契約の更新も可能です。さらに目的や返却についても原則制限がないため、借主からしても借りやすい契約となっています。

定期借地権についてはさらに細かくなっており、一般定期借地権と事業用定期借地権がほとんどです。

一般定期借地権ならば、最長50年以上の期間という非常に長い契約期間まで設定でき、その場合は相続などが絡む場合が多いです。

そのため売ろうとしても売るタイミングを伸ばす場合が多く、慎重に考えなければなりません。

一般定期借地権とは違い、更新もないため、契約期間が満了した場合はまた買主を探す必要があります。

使用目的については制限がなく、返却については更地返しとなっているので、建物代金などは借主が負担することとになります。

事業用定期借地権は期間を最低でも10年以上、最長で50年未満まで設定できます。

更新がない点は一般定期借地権と同じですが、建てられる建物は事業用のみに限られます。

返却は一般と同じく更地のため、こちらも貸主に負担がいかないような契約内容です。

もし土地を貸す場合は、土地の整備が必要になるケースもあります。

そうなってくると、借主が整備費を負担する場合と、地主が整備費を負担して地代に上乗せするケースの二つがあります。

どちらにしろ、初期コストがそこまでかからないのが魅力であり、誰でも行いやすい活用方法です。

自己使用

土地活用で賃貸や借地も無理だと判断したら、自己使用するのも一つの手です。

土地活用を賃貸などの収益を得る形のみならず、自分で使用するなどの使い方にも手を伸ばす柔軟性も持てるようになりましょう。

 

自宅としての使用

相続で手に入れた土地に住居を建てて、そこに住む活用方法です。

この場合は、現在住んでいる自宅が自分のものだった場合、人に貸したり、売ったりするなどの別の活用が可能になります。

既に家が建っている土地ならば、リノベーションやリフォームを行うことにより、かかる費用を抑えることが出来ます。

デメリットとしては貸したり売ったりすることで、現在の自宅に戻れなくなることですが、それは一番最初に考えるべきことなので、そういったリスクを承知で自宅として活用することを考えているはずなので、大きなデメリットではないでしょう。

 

別荘としての使用

近年人気が高まっている田舎暮らしというものがありますが、それと同じようにもう一つの家を作って田舎の別荘として活用する方法があります。

最近では、休日だけ田舎暮らしをして、ゆっくりと過ごすという人が増えてきており、それと同じように、たまに遊びに行く程度のセカンドハウスとして活用するのもいいでしょう。

デメリットとしては、二つの住宅を持つことになるので固定資産税などの税金の支払いが増えることと、遠くの土地にセカンドハウスを持つのであれば、他人が勝手に使用するなどの犯罪行為に使われる可能性があることです。

まとめ

売却できる不動産ならば、売却したいものですが、それも難しいのであれば他の活用方法を見つけるしかありません。

土地というのはある程度自由が利くため、賃貸や駐車場などの経営をすることができ、最悪の場合は自分で使うこともできます。

もちろんデメリットもありますが、そのまま放置すると空き家対策特別措置法によって、行政から命令される可能性もあります。

それを避けるためにも自分で何とか活用方法を見つける必要があるのです。

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