土地売却にかかる税金はいくら?不動産コンサルタントが徹底解説!

土地売却にかかる税金~相続した場合、法人でも変わるのか

土地や家を相続し、特に活用もせず放置されている所謂空き家は年々増加しています。
そのため、空き家対策特別措置法などの法律を施行しましたが、現状として自治体も個人も積極的に動けずにいます。

このように活用されていない土地や空き家は売却してお金に換えたり、賃貸として貸しに出すなどの活用方法があります。
しかし売却した場合に税金がかかります。

ではどのくらいの税金がかかるのでしょうか。
今回は土地売却にかかる税金について説明していきます。

売却にかかる税金について

土地の売却時には下記のような税金が発生します。

・印紙税:売買契約時にかかる税金
・譲渡所得税:売却差益にかかる税金
・登録免許税:登記時にかかる税金
・消費税:仲介手数料などにかかる税金

それぞれを詳しく説明していきます。

印紙税について

土地の売買をする際に売買契約書というのが交付されます。
この売買契約書には記載金額に応じて決まった金額の収入印紙を貼り付けなければいけないのですが、この印紙にも税金がかかります。

売買契約書の記載金額によって、印紙税は変わっていきますので、それを表にまとめてみました。

記載金額 軽減措置 本則
1万円未満 200円 200円
10万円~50万円 200円 400円
50万円~100万円 500円 1,000円
100万円~500万円 1,000円 2,000円
500万円~1000万円 5,000円 10,000円
1000万円~5000万円 10,000円 20,000円
5000万円~1億円 30,000円 60,000円
1億円~5億円 60,000円 100,000円
5億円~10億円 160,000円 200,000円
10億円~50億円 320,000円 400,000円
50億円~ 480,000円 600,000円

1万円未満の取引では軽減措置の対象外となり、非課税となります。
通常の土地では1万円未満の取引はありえませんが、小さな田んぼや山林などの取引では1万円未満の取引も稀に起こるので、覚えておきましょう。

通常の一軒家や土地の売却では、余程広大な土地ではない限り、100万円~5億円の売買金額になると思います。
そうなると印紙税は1,000円~60,000円となるでしょう。

譲渡所得税について

土地などの不動産売却で最も高額な税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は厳密には税金ではなく、譲渡所得にかかる所得税と住民税のことを指しています。

譲渡所得に課税される所得税と住民税は、毎年納付することになっている通常の食税と住民税とは違った扱いを受けることになります。
何故なら譲渡所得の場合は、給与所得や事業所得とは違い、独自に課税される分離課税となっているからです。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は簡単にいえば、「不動産を売って利益が出たのだから、その利益分の一部を税金として支払え」という意味合いです。
しかし、不動産を譲渡する時も取得する時も、様々な費用がかかります。
譲渡所得税では、不動産売買の際にかかる費用を控除することができ、純利益のみに課税されるような仕組みになっています。

譲渡所得税の計算式

譲渡収入-譲渡費用-所得費用=譲渡所得

譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得
課税譲渡所得×譲渡所得税率=譲渡所得税額

この計算を行う際には譲渡収入と譲渡費用、所得費などをキチンと正確に計算することが大事になってくるので、大雑把な計算では税務署から問題視される可能性があるので、注意が必要です。
譲渡費用には仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費用、解体費用などが含まれます。

もし、取得費が全く分からない場合は譲渡収入の5%を取得費として計上することができます。
譲渡所得の計算に使う譲渡収入はただ単に手に入った金額をそのまま計算してはいけません。

譲渡収入には売却代金に、固定資産税と都市計画税の清算金が加えられます。

売却代金が、物や有価証券で支払われた場合は時価に換算する必要があり、そちらの計算も必要です。
また、売却代金が後払いであっても物件の引き渡しがあった場合はその年の収入として計上する必要があります。

取得費の計算

取得には大きく分けて二つの種類があります。

・取得代金
これは土地の購入や建築代金などが該当し、相続の場合は被相続人が負担した取得代金が該当します。

・取得諸費用
これは仲介手数料や印紙税、登録免許税など取得時に発生した費用のことを指します。

この取得代金と取得諸費用の合計額を取得費とするのですが、建物の場合は少し違います。
建物は売却までに減価償却で時間が経つことに価値が失われていきます。
そのため、建物は減価償却費を差し引く必要があるのです。

一般的な居住用の住宅の減価償却費は以下のような計算で求めることができます。

・取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する売却率×経過年数

耐用年数はその他手斧が利用に耐えられると仮定された年数に当たり、これは建物の構造によって決まっています。

建物の構造 耐用年数の1.5倍 償却率
木造 33年 0.031
木造モルタル造 30年 0.034
金属造(3mm以下) 28年 0.036
金属造(3~4mm以下) 40年 0.025
金属造(4mm超え) 51年 0.020
レンガ造・石造・ブロック造 57年 0.018
SRC造・RC造 70年 0.015

・取得費の特例

相続財産の場合は取得費に特例として、相続税額の一部を取得費として加算することができます。
この特例は元々相続税を支払うために相続財産を譲渡する人に対して設けられました。

・土地の譲渡:相続税額×課税相続財産全体の土地の合計金額
・建物の譲渡:相続税額×課税相続財産全体の建物の合計金額

土地と建物は分けて計算されますが、計算式は一緒なので非常に覚えやすくなっています。

・譲渡所得税額の計算

譲渡所得から特別控除額を控除した課税譲取得に対しては、二つの税率で計算することができます。

・短期譲渡取得:5年以内の所有、所得税30%、住民税9%
・長期譲渡取得:5年を超える所有、所得税15%、住民税5%

この計算は平成49年まで所得税額に2.1%の東日本大震災の被害の復興のための復興特別所得税が加わります。
その結果、合計税率は短期譲渡取得で約40%、長期譲渡取得で約20%と非常に高い税率となっています。
短期譲渡取得が長期譲渡取得に比べて、倍近く高いのは、悪質な短期の土地売買に対して、大きく課税するためと言われています。

この計算の際に注意したいのが所有期間が、不動産を譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日となっていることです。
そのため、実質の所有期間の5年が超えたとしても、譲渡した年の1月1日に5年を迎えなければ、長期譲渡取得にはならないのです。
短期と長期では倍地近く税率に差がでるので、その点を注意しなければかなりの損になります。

法人の場合の譲渡取得税

実は今まで説明した譲渡取得税は個人の場合の計算になり、法人の場合は少し変わります。
個人では所得の種類が分かれていたので、複雑な計算となりましたが法人の場合は全ての売上を豪産することになります。その分、個人の計算よりもずっと簡単になっています。

・利益の額が400万円未満:法定実効税率 約21.4%
・利益の額が400~800万円:法定実効税率 約23.3%
・利益の額が800万円超え: 法定実効税率 約34.3%

このようになっています。
これを見る限りだと、個人の短期譲渡取得よりも税率は低く、一番低い税率は長期譲渡所得とほぼ変わらない数字となっています。

確定申告について

譲渡取得は譲渡があった翌年で納税するのが普通です。
しかし住民税については翌年の半ばあたりに市区町村から請求されるので、確定申告では所得税のみを納付することになります。

確定申告は、収入と支出を細かく、なおかつ間違えずに計算する必要があり、譲渡所得の計算はかなり面倒になります。
特に支出の申告は、多すぎても少なすぎても損をするだけなので、ここは間違えずに計算しなければなりません。
もし、不安ならば自分でやらずに税理士に依頼することが一番確実です。

登録免許税について

不動産を売買した際に必ず発生するのが所有権移転登記です。
登記名義人の現住所と登記上の住所が異なっていることや、抵当権が残っているなどの特別な事情を除けば、この所有権移転登記にかかる費用は基本的に買主が負担することになります。

この住所の変更するための登記や抵当権の抹消にかかる登記は、不動産1つにつき1000円となっており、仮に土地と建物の二つを変更するのなら2000円を支払わなければなりません。

消費税について

土地の売買では、土地や建物は課税対象とされず、消費税も課税されることはありません。
しかし、不動産業者に依頼している場合は仲介手数料を支払う必要があり、それに対しては消費税が課税されます。
この仲介手数料は売買価格によって計算式が変わっていきます。

・売買価格が200万円未満:売買価格×5%×消費税
・売買価格が200~400万円:売買価格×4%+20,000円×消費税
・売買価格が400万円超え:売買価格×3%+60,000円×消費税

例えば売買価格が1000万円だった場合は、
・1000万円×3%=30万円
・30万円+60,000円=36万円
・36万円×消費税(0.08)=28,800円
仲介手数料消費税 28,800円

このような計算になります。

土地売買と税金まとめ

税金は土地や建物の売却には欠かせない要素です。
今回紹介した印紙税、登録免許税、消費税などは特に必要不可欠な出費なので、必ず覚えておくようにしましょう。

譲渡取得税に関しては、個人の場合での計算が複雑なので、自分で計算できない場合は税理士の先生に任せるようにしましょう。
これからさらに放置されている不動産が増えてくるこの時代です。
売却するにしろ、譲渡するにしろ何らかの活用をしなければいけなくなってくるでしょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です